Дело № 2-1635/2023 УИД: 66RS0010-01-2023-001414-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2023 года город Нижний Тагил

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Марамзиной В.В.,

при помощнике судьи Фальковской Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о снижении покупной цены в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 и просит уменьшить покупную цену стоимости земельного участка с учетом уточнения на 249 000 рублей и взыскать разницу между уплаченной ценой и новой ценой в размере 230 000 руб. в обоснование исковых требований истец указала, что ../../.... г. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: (место расположения обезличено), категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома по цене 500 000 руб. по которому истец является покупателем, ответчик - продавцом.../../.... г. от ... истцом получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального строительства или садового дома на данном земельном участке, поскольку земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения ... Согласно Приказу Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 16.10.2018 года № 399-В границах защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Исходя из положений договора купли-продажи продавец гарантирует, что земельный участок «какими -либо иными обязательствами не обременен». В объявлении о продаже участка было указано, что он предназначен для ИЖС, также имеется разрешение на строительство. При этом в предоставленных ответчиком документах не было сведений об ограничениях. По мнению истца ответчик обязан был знать об имеющихся ограничениях в силу положений п. 21 ст. 106 Земельного кодека РФ. Исходя из положений п. 3 ст. 37 Земельного кодека РФ истец вправе требовать уменьшения покупной цены, поскольку предоставлена заведомо ложная информация.

В судебном заедании истец ФИО1 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, по обстоятельствам дела дала пояснения аналогичные иску.

Ответчик ФИО2 исковыми требованиями не согласился, указал, что о наличии обременений не знал, об обременении участка узнал только в ходе рассмотрения данного гражданского дела, также на сайте Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области имеется информация о получении разрешения на строительство объектов капитального строительства, также истец после приобретения земельного участка произвел его исключение из ЕГРН и отчуждение.

Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ФППК «Роскадастр» по УФО и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области в судебное заедание не явились, извещены.

Ознакомившись с доводами иска ФИО1, заслушав доводы стороны истца, доводы стороны ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории. Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

В обоснование требований истцом представлен договор купли-продажи от ../../.... г. согласно которому покупатель ФИО1 приобрела земельный участок с кадастровым номером №... по адресу: (место расположения обезличено), категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома по цене 500 000 руб. Из текста договора следует, что продавец до подписания договора сообщает, что объект не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом и запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими -либо иными обязательствами не обременен, лиц, временно отсутствующих, но охраняющих право пользования указанным земельным участком не имеется, третьих лиц, обладающих в соответствии с действующим законодательством РФ правом пользования указанным п. 1 данного договора земельного участка не имеется (л.д. 11) После приобретения земельного участка истцом был получен градостроительный план земельного участка в котором отражено, что земельный участок расположен в зоне Ж1 - зоне застройки индивидуальными жилыми домами городского населенного пункта, основным видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, предоставление коммунальных услуг, охрана природных территорий; разрешенный вид земельного участка: малоэтажная жилая застройка, блокированная жилая застройка, облуживание жилой застройки, иное. Также планом установлены предельные размеры земельного участка разрешенного строительства.

Земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения ... Согласно Приказу Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области от 16.10.2018 года № 399-В границах защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Также установлены требования к режиму использования земель. Градостроительным планом установлено правило о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно - технического обеспечения.

Истцом представлены сведения об обращении в ресурсоснабжающие организации по вопросу технологического присоединения к сетям (л.д. 16-17, 18).

Дополнительно истцом представлена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: (место расположения обезличено), категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома, из которой следует, что по состоянию на ../../.... г. в отношении земельного участка имеются сведения о наличии особых отметок - ограничения в соответствии со ст. 56, 56.1 Земельного кодека РФ, то есть расположение земельного участка в зоне объектов культурного наследия (л.д. 24-27).

В обоснование доводов о заведомо ложных сведений в отношении имеющегося обременения истцом дополнительно представлен скриншот объявления о продаже спорного земельного участка (л.д. 48, 49, 50), а также транскрибация телефонного разговора от ../../.... г. с сотрудником ....В. (л.д. 200-201). Истец также ссылалась на выписку из ЕГРН №... от 18.12.2022 года, полагая, что до даты сделки истец получил сведения о земельном участке и знал о наличии ограничений, после чего сообщил ей заведомо ложные сведения, которые нарушают её права.

Исходя из положений п. 21 ст. 106 Земельного кодекса РФ правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости или об изменении таких сведений в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений п. 5.1. ст. 34 Земельного кодекса РФ в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, изменений в такие сведения орган регистрации прав уведомляет правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, полностью или частично расположенных в границах данных зон, в электронной форме через единый портал или официальный сайт с использованием единой системы идентификации и аутентификации указанных правообладателей (личный кабинет) или по адресам электронной почты указанных правообладателей, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае, если указанные правообладатели не зарегистрированы с использованием единой системы идентификации и аутентификации на едином портале или официальном сайте либо в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об адресе электронной почты для связи с правообладателем, - в письменной форме посредством почтового отправления с уведомлением о вручении по почтовому адресу правообладателя, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, либо в отсутствие сведений о почтовом адресе правообладателя по адресу, присвоенному объекту недвижимости (часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ и действовавшей в редакции на дату внесения изменений). В последующем после внесения изменений в указанную норму Федеральным законом от 30.12.2021 № 449-ФЗ) извещение правообладателей производится только в электронной форме через единый портал или официальный сайт с использованием единой системы идентификации и аутентификации указанных правообладателей (личный кабинет) или по адресам электронной почты указанных правообладателей, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Исходя из положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Оценив доводы стороны истца о предоставлении ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка, суд приходит к выводу о том, что данное обстоятельство не нашло своего подтверждения в судебном заседании. Из совокупности исследованных доказательств не видно, что ответчик ФИО2 не был своевременно и надлежащим образом уведомлен органом регистрации прав о внесении изменений в отношении земельного участка связанных с ограничениями по его использованию. При этом в материалах дела имеется выписка из ЕГРН в отношении спорного земельного участка (л.д. 69-72) которая была получена 04.12.2022 года ФИО3 (представитель истца, который принимал участие в рассмотрении дела) и в указанной выписке особые отметки отсутствуют. Таким образом, истцом самостоятельно до момента сделки были проверены сведения о приобретаемом земельном участке. В материалах дела дополнительно имеются сведения о том, что ФИО2 во время отчуждения спорного земельного участка обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об исключении из ЕГРН сведений о расположенном на земельном участке здании с кадастровым номером №... (л.д. 65) и данные сведения были исключены. Доказательств того, что ответчик обращался в орган по регистрации прав по вопросу особых отметок связанных с обременением земельного участка, в материалы дела не представлено.

Помимо указанных обстоятельств, судом принимается во внимание, что приобретение истцом земельного участка с обременением участка по его использованию, в связи с нахождением в зоне с особыми условиями использования территории, не оказало на истца существенного влияния, поскольку после приобретения земельного участка по (место расположения обезличено) с кадастровым номером №... через непродолжительное время был отчужден истцом и на дату рассмотрения спора запись об объекте недвижимости имеет статус «архивная», дата снятия его с учета 16.05.2023 года (л.д. 193).

Принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств того, что ответчик до момента совершения сделки обладал сведениями о наличии ограничений использования спорного земельного участка и им умышленно была предоставлена покупателю заведомо ложная информация в отношении земельного участка, что существенным образом повлияло на решение истца о его покупке, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания с ответчика ФИО2 спорной денежной суммы в виде разницы между кадастровой стоимостью и уплаченной суммой в рамках договора купли-продажи от ../../.... г.. Представленные сторонами отчеты о рыночной стоимости земельного участка судом не принимаются во внимание, поскольку цена земельного участка при заключении договора купли-продажи была установлена волеизъявлением сторон, условия договора подписаны, при этом указанное обстоятельство в совокупность для решения вопроса об уменьшении покупной цены с учетом положений ст. 37 Земельного кодекса РФ не входит.

Помимо указанного обстоятельства, истцом представлены сведения о том, что до момента подачи иска ею подавались заявления о перерасчёте кадастровой стоимости земельного участка, и по указанным заявлениям приняты решения об удовлетворении требований - произведено снижение кадастровой стоимости земельного участка.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности). Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, с учетом целей определения кадастровой стоимости земельных участков, судом не могут быть приняты во внимание представленные доказательства стороной истца в качестве оснований для уменьшения покупной цены.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о снижении покупной цены в отношении земельного участка, - оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

Мотивированное решение изготовлено – 06 октября 2023 года.

Судья Марамзина В.В.