Решение по делу № 2-1280/2024 от 15.07.2025 | Красносельский районный суд (Город Санкт-Петербург)

УИД: 78RS0009-01-2023-007828-05

Дело № 2-83/2025 14 апреля 2025 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Цыганковой Ю.В.

при секретаре Цыба Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, встречному иску ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала, что 19 июля 2023 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности, указанная сделка была совершена под влиянием обмана и с пороком воли продавца, поскольку в фиктивности сделки ее убедили злоумышленники, действующие посредством телефонной связи и постоянно контролирующие ее действия.

Уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования, указала, что ответчик ФИО2 спустя очень непродолжительное время продала квартиру ФИО3, просит признать договор купли-продажи квартиры от 19 июля 2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированный с реестре за № 78/325-н/78/2023-7-979 недействительным, применить последствия недействительности сделки, истребовать из чужого незаконного владения в пользу ФИО1 квартиру с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: <адрес>

Ответчиком ФИО3 подано встречное исковое заявление к ФИО2, ФИО1 в обоснование которого она указала, что 31 августа 2023 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: <адрес> 04 сентября 2023 г. право собственности истца на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается договором купли-продажи от 31.08.2023 г. и выпиской ЕГРН от 04.09.2023 г. Расчет за спорную квартиру произведен ФИО3 в сумме 6 000 000 рублей 31.08.2023 г., что подтверждается расширенной выпиской по счету, кроме того, факт передачи денежных средства подтверждается листом подтверждения данных и квитанцией ООО «Домклик», регистрация сделки была проведена путем использования «Безопасные расчеты». Указывает, что в конце февраля 2024 г. ФИО3 стало известно о том, что бывшая собственник спорной квартиры ФИО1 обратилась в суд с иском о признании сделки купли-продажи квартиры от 19.07.2023 г. недействительной, основанием для предъявления иска явились неправомерные действия неустановленных лиц, которые на протяжении почти месяца обманывали, запугивали и вводили в заблуждение ФИО1, в результате мошеннических действий ФИО1 передала неустановленным лицам кредитные денежные средства, а также деньги, полученные от сделки по продаже спорной квартиры. Указывает, что об указанных обстоятельствах ФИО3 при приобретении квартиры не знала и не могла знать, проявила разумную осмотрительность и проверила юридическую чистоту квартиры до заключения сделки по ее приобретению, в связи с чем полагает себя добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, просит признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>, приобретенной на основании договора купли-продажи квартиры от 31.08.2023 г. Встречный иск принят к производству суда.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом, предусмотренным ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), направив в суде своего представителя ФИО4, который в судебное заседание явился, доводы первоначального иска поддержал, против удовлетворения встречного иска ФИО3 не возражал.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО3 – ФИО5, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили удовлетворить встречный иск.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, в порядке ст. 48 ГПК РФ направила в суд своего представителя ФИО6, которая в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований первоначального иска, требования встречного иска поддержала.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Суд, выслушав объяснения представителя, ответчика ФИО3, пояснения представителя ответчика ФИО2, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

На основании ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Таким образом, исходя из требований ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 179 ГК РФ лежит на истце, ответчики должны представить доказательства обоснованности возражений против заявленных требований.

Из материалов дела следует, что 19 июля 2023 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>, указанный договор удостоверен нотариально ФИО7, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО8 (л.д. 10-13 т. 1).

Истец, предъявляя настоящие требования, указывает, что вышеуказанная сделка договора купли-продажи, заключенная между ФИО1 и ФИО2, была совершена с пороком воли продавца, поскольку она длительное время находилась под влиянием неустановленных лиц, совершивших мошеннические действия в отношении истца, а именно – в период времени с 08 час. 00 мин. 04.07.2023 г. по 31.07.2023 г. неустановленные лица, находясь в достоверно неустановленном месте, умышленно из корыстных побуждений, с целью хищения чужого имущества, используя информационно-телекоммуникационные технологии, представляясь сотрудниками банковских и ведомственных структур, путем обмана ФИО1 относительно ее участия в схеме по выявлению недобросовестных сотрудников банков и сохранности денежных средств, завладели принадлежащими ФИО1 денежными средствами в общей сумме 9 853 000 рублей, в том числе и от продажи принадлежащего на праве собственности ФИО1 объекта недвижимости – спорной квартиры, совершив таким образом в отношении ФИО1 мошенничество и причинив ей материальный ущерб в особо крупном размере.

Постановлением старшего следователя СУ УМВД по Красносельскому р-ну Санкт-Петербурга П Н.В. по уголовному делу № 12301400007002112 ФИО1 признана потерпевшей (л.д. 16 т. 1).

В материалы дела на основании запроса суда поступила надлежащим образом заверенная копия материалов КУСП, согласно которому Постановлением Старшего следователя СУ УМВД России по Красносельскому району Санкт-Петербурга С К.Р. от 06.07.2023 г. возбуждено уголовное дело № 12301400007002112 по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 4 УК РФ.

В материалы дела также представлен нотариально заверенный протокол осмотра письменных доказательств – содержание письменных сообщений, в том числе с помощью программы WatsApp, находящийся в памяти мобильно устройства – смартфона истца с номером абонента <№> согласно которому зафиксирована переписка между заявителем ФИО1 и профилями пользователей программы WatsApp, поименованных как: Центральный Банк России, Никита Викторович, Алексей Сергеевич, Финансовый контроль, Центральный Банк РФ, Управление Федеральной Службы Безопасности (л.д. 153-212 т. 1).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца, на основании определения суда от 07.10.2024 г. была назначена комплексная судебная амбулаторная психиатрическая, психологическая, оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1», на разрешение экспертов поставлены вопросы: 1) Страдала ли ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи 19.07.2023 года психическими заболеваниями, психическими расстройствами, иными заболеваниями? 2) Находилась ли ФИО1 в момент заключения договора купли-продажи 19.07.2023 года в эмоциональном состоянии, которое могло существенно повлиять на ее сознание и деятельность? Чем это состояние могло быть вызвано? 3) Могла ли ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи 19.07.2023 года понимать значение своих действий и руководить ими? 4) Какова рыночная стоимость квартиры по адресу: Санкт-Петербург <адрес> на момент 19.07.2023 года? 5) Какова могла бы быть стоимость квартиры по адресу: <адрес> на момент 19.07.2023 года на условиях срочного выкупа за единовременный расчет без ипотечного кредитования, как стоимость квартиры на указанных условиях соотносится с размером рыночной стоимости квартиры на 19.07.2023 года в процентном соотношении? (л.д. 65-71 т. 3).

Как следует из заключения комиссии экспертов от 27.01.2025 г. № 528-ЗЭ (Том 1), у ФИО1, <...>

<...>

Как следует из экспертного заключения от 28.01.2025 г. № 528-ЗЭ (Том 2), рыночная стоимость квартиры по спорному адресу на момент 19.07.2023 года составляет 4 540 000 руб., рыночная стоимость квартиры по спорному адресу на момент 19.07.2023 года на условиях срочного выкупа за единовременный расчет без ипотечного кредитования 3 270 000 руб., что на 27,9% ниже рыночной стоимости квартиры.

Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленному вопросу, определяя его полноту, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, выводы экспертной комиссии подробно мотивированы, при проведении экспертизы использованы методы: клинический (анализ анамнеза), клинико-психопатологический (анализ психопатологических расстройств), в сочетании с клинической оценкой соматического состояния.

Эксперты были предупреждены по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем у них отобрана подписка, имеют достаточный опыт и обладают необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца допрошен эксперт, участвующий в проведении экспертизы – ФИО9 которая в судебном заседании показала, что у ФИО1 была снижена волевая активность, снижено мышление, она находилась в заблуждении, которое было существенным. В ходе проведения экспертизы было выявлены критерии, которые соответствуют пороку воли, в юридически значимый период совершения сделки истица не могла критически оценивать ситуацию, она искренне верила, что оказывает содействие правоохранительным органам, не осознавала, к чему это приведет.

Показания допрошенного эксперта соответствуют выводам представленного экспертного заключения, основаниям не доверять эксперту предупрежденному об ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ, у суда не имеется.

Проанализировав представленные по делу доказательства, в том числе пояснения сторон в их совокупности, пояснения эксперта, опрошенного в судебном заседании, выводы судебной экспертизы, представленных по запросу суда материалов КУСП, суд приходит к выводу о том, что факт наличия обстоятельств, предусмотренных положениями ст. 178, 179 ГК РФ, в ходе рассмотрения дела установлен.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ - сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п.2 ст.178 ГК РФ — при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» - по смыслу ст.153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает, что несмотря на возможность ФИО1 на момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими, установлена невозможность ФИО1 в силу индивидуально-психологических особенностей, подверженности заблуждению и внушению со стороны третьих лиц, с учетом обстоятельств, предшествующих заключению договора правильно оценить правовые последствия своих действий по отчуждению квартиры. При заключении договора купли-продажи квартиры, относительно обстоятельств сделки, ФИО1 была обманута и введена в заблуждение, указанное находится в причинной связи с ее согласием на заключение сделки, при этом формирование воли истца происходило не свободно, на ФИО1 оказано воздействие, реального намерения передать в собственность ответчику спорное жилое помещение не имела, при подписании договора находились под контролем неустановленных лиц, не имела цели достижения правовых последний, вытекающих из ст.454 ГК РФ.

Учитывая, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи спорного жилого помещения был заключен с пороком воли, под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц, действительного волеизъявления ФИО1 на отчуждение принадлежащей ей квартиры не установлено, поскольку, совершая сделку, ФИО1 полагала, что действует в целях сохранения своего имущества от посягательств мошенников, не имела намерения на прекращение своего права собственности на спорное жилое помещение.

Как следует из ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ч. 2 указанной статьи, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с положениями Постановления Конституционного суда РФ N 6-П от 21 апреля 2003 года, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с нарушением, является не двухсторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Поскольку спорная квартира приобретена ФИО2 у лица, которое не имело намерения ее отчуждать, квартира выбыла из владения истца помимо ее воли, суд, руководствуясь в том числе разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приходит к выводу об удовлетворению требований в части истребования спорной квартиры из незаконного владения в собственность ФИО1 в соответствии с положениями ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Ответчиком ФИО3 заявлены требования встречного иска о признании ее добросовестным приобретателем.

Разрешая требования встречного иска, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 31.08.2023 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>, стоимость объекта составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей, расчеты по сделке купли-продажи произведены в полном объеме, что подтверждается листом подтверждения данных от 31.08.2023 г., чек-ордером по операции № 5017 от 31.08.2023 г. (л.д. 158-160 оборот, т. 3).

В подтверждение доводов о добросовестности ФИО3 указывает, что перед заключением договора купли-продажи ответчик ФИО2 предоставила на проверку документы на квартиру:

1) справку о характеристике жилого помещения от 31.08.2023г.;

2) справку о регистрации от 31,08.2023г.;

3) справку о снятии с регистрации некоторых категорий граждан от 31.08.2023г., представленные справки были выданы старшим инспектором СПб ГКУ «Жилищное агентство Красносельского района Санкт-Петербурга и сомнений в их подлинности не возникало.

Кроме того, ФИО2 предоставила выписку из ЕГРН по состоянию на 20.07.2023г., из которой следовало, что она является собственником квартиры на основании договора купли-продажи от 19.07.2023г, удостоверенного ФИО10, исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО8 78/325-Н/78-2023-7-979.

Описание квартиры полностью соответствовало информации, указанной в выписке. Какие-либо аресты и ограничения в выписке из ЕГРН отсутствовали. На вопросы ФИО3 о прежних собственниках квартиры, ФИО2 поясняла, что квартира была куплена по договору купли-продажи, который был удостоверен нотариально, что свидетельствовало о дополнительной проверке со стороны нотариуса.

ФИО3 также указывает на отсутствие обременений в отношении спорной квартиры, в частности, на то обстоятельство, что Определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 21.08.2023 г. наложен арест на спорную квартиру в виде запрета на совершение сделок рассмотрения дела по существу. Определение подлежало немедленному исполнению обжаловано не было.

Как следует из материалов дела и подтверждено в письме Управления Федерал службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 22.03.2024г. за № 03.29-00515, от представителя Лавренюк только 08.09.2023 г. поступило обращение и определение суда от 21.08.2023г., из суда указанное определение поступило только 19.09.2023 г. При этом сведения об аресте квартиры были внесены в ЕГРН 12.09.2023 г.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи квартиры 31.08.2023 г. ФИО3 какой-либо информации о наличии ареста в отношении спорной квартиры не имела.

Указанные доводы коррелируются с материалами дела, в подтверждение добросовестности произведенных расчетов ответчиком ФИО3 представлены платежное поручение № 773093 от 14.08.2023г., расширенная выписка по счету ФИО3, лист подтверждения данных и квитанцией ООО «Домклик» с использованием услуги «Безопасные расчеты» (Л.Д. 153-160 Т. 3).

При таком положении суд находит доводы о добросовестности ФИО3 убедительными, подтвержденными материалами дела, на основании чего встречные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 19 июля 2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес> недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, истребовать из чужого незаконного владения в пользу ФИО1 квартиру с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: <адрес>

Право собственности ФИО3 в отношении квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>, прекратить.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером <№>, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 31.08.2023 г.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: Цыганкова Ю.В.

<...>