Решение по делу № 2-1099/2023 от 04.05.2023 - о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды и записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Дело № 2-1099/2023

УИД 36RS0003-01-2023-000545-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 04 мая 2023г.

Левобережный районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Голубцовой А.С.,

при секретаре Журавлевой М.И.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по ордеру и доверенности адвоката Павлова А.А.,

представителя ответчика ТУ ФАУГИ по Воронежской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды и записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка,

установил:

истец ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что между истцом ФИО4 и ООО «АЛЕФЪ» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды части земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Часть земельного участка площадью 1000 кв.м. арендуется с целью использования с видом разрешенного использования, отраженным в государственном кадастре недвижимости – «складская база». Земельный участок, часть которого является предметом указанного договора аренды, принадлежит арендодателюООО «АЛЕФЪ» на праве собственности.

В период действия договора аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, истцу из переписки с арендодателем стало известно о следующих обстоятельствах.

Согласно договору аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (арендодатель, далее – ТУ ФАУГИ) и В.Ю.А.арендатор) земельный участок, площадью 8002 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, предоставлен арендатору на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

После заключения указанного договора аренды земельного участка В.Ю.А. обратилась к ООО «АЛЕФЪ» с предложением о заключении договора субаренды земельного участка с кадастровым номером №, при этом размер предложенной ею арендной платы за земельный участок многократно превосходит размер арендной платы по договору В.Ю.А. с ТУ ФАУГИ. Земельный участок с кадастровым номером № является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, который находится в собственности у ООО «АЛЕФЪ» и часть которого арендует истец. В случае отказа от заключения договора субаренды В.Ю.А. в письме, направленном ООО «АЛЕФЪ», было выражено намерение препятствовать доступу автотранспорта с <адрес> к эксплуатируемому ООО «АЛЕФЪ» мелкооптовому рынку путем перекрытия подъезда к нему через принадлежащий ФИО5 участок.

Между ООО «АЛЕФЪ» и В.Ю.А. заключен договор субаренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в случае просрочки по ежемесячной оплате 800000 руб. В.Ю.А. имеет право на одностороннее расторжение договора субаренды.

В связи с заключением брака в феврале 2020г. В.Ю.А. сменила фамилию на «ФИО2».

Впоследствии решениями Левобережного районного суда г. Воронежа В.Ю.А. была взыскана сумма многомесячной задолженности по договору, в общей сумме, превышающей 70 млн. руб., что свидетельствует о возможности расторжения договора субаренды арендатором В (ФИО2) Ю.А. в одностороннем порядке с последующим препятствием доступу автомобильного грузового транспорта со стороны проезжей части <адрес> к земельному участку, кадастровый №, включая ту его часть, которая находится в аренде у истца по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, письмами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендатор ООО «АЛЕФЪ» предложил истцу оплатить частично плату В (ФИО2) Ю.А. по договору субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за первый квартал 2023г. пропорционально площади земельного участка, арендованного истцом у ООО «АЛЕФЪ».

Истец полагает, что предоставление земельного участка с кадастровым номером № было осуществлено с существенным нарушением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия Правил землепользования и застройки городского округа г. Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила). Вид разрешенного использования указанного земельного участка «сельскохозяйственное использование». Вместе с тем, согласно п. 15 ст. 20 Правил этот вид разрешенного использования относится к числу запрещенных градостроительными регламентами как для территориальной зоны с индексом ИТ1, к которой относится проезжая часть <адрес>, так и для смежной с ней территориальной зоны с индексом П2, к которой относится земельный участок, принадлежащий ООО «АЛЕФЪ».

Орган кадастрового учета при постановке на учет земельного участка обязан сопоставлять представленную схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в составе межевого плана на соответствие градостроительным регламентам в составе действующих правил землепользования и застройки.

Согласно п. 70 действовавшего на дату осуществления в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0310011:328 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствие с зонированием территории, в том числе, на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе, на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

То есть на основании правового акта уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка может быть внесен в данные государственного кадастра недвижимости лишь в том случае, если в соответствующем поселении не были приняты правила землепользования и застройки. В данном случае сведения о земельном участке с кадастровым номером № были внесены в кадастр уже в период действия Правил землепользования и застройки городского округа г. Воронеж, то есть учитываться должны были лишь градостроительные регламенты соответствующей территориальной зоны в составе указанных Правил. Арендатор земельного участка с кадастровым номером № на своем праве аренды, приобретенном в силу договора с ТУ ФАУГИ основывает свои претензии к ООО «АЛЕФЪ», указывая на то, что в противном случае он будет предпринимать меры по препятствованию проезду автотранспорта к принадлежащему ООО «АЛЕФЪ» земельному участку. Это, в свою очередь, напрямую затрагивает права и законные интересы истца, который арендуя часть принадлежащего ООО «АЛЕФЪ» земельного участка, при осуществлении своей деятельности как индивидуального предпринимателя на арендованном участке в случае перекрытия проезда к нему со стороны <адрес> не может обеспечить доступ к эксплуатируемым им торговым и складским помещениям мелкооптового рынка, что повлечет для истца значительные убытки.

Считая свои права нарушенными, ссылаясь на положения ст.ст. 166,168 ГК РФ, 9,30 ГрК РФ, 11.9 ЗК РФ, истец обратился в суд и просил признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка, являющегося собственностью РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, являющегося собственностью РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.4-9, т. 2 л.д.49).

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал. Суду пояснял, что условия оспариваемого договора аренды земельного участка, заключенного ответчиками, содержат явное противоречие существу законодательного регулирования формирования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, и потому этот договор является ничтожной сделкой. Правовым основанием иска ФИО4 является подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ, согласно которому действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Как следует из письма Управления главного архитектора Администрации городского округа город Воронеж от 19.04.2023, земельный участок с кадастровым номером №, являющийся предметом договора аренды между ФИО2 и Теруправлением Росимущества, был сформирован за красными линиями, на территории общего пользования. В своих возражениях на исковое заявление ФИО2 неправомерно указывает на то, что договор аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен по результатам аукциона, с соблюдением установленного законом порядка - а следовательно, не может являться ничтожным. Договор аренды земельного участка был заключен ответчиками с нарушением законодательного регулирования предоставления земельных участков из государственной собственности, а именно: по его условиям приобретался по результату открытых торгов в форме аукциона земельный участок из земель общего пользования (нарушение пункта 6 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ); вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствовал видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительными регламентами для территориальной зоны с индексом «ИТ-1 Городские магистрали и улицы» в составе Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж; в нарушение пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ земельный участок, предоставленный по условиям договора аренды, заключенного ответчиками, сформирован образом, препятствующим рациональному использованию земель: в результате перекрывается свободный доступ к смежным земельным участкам (в том числе, к арендуемой истцом части земельного участка с кадастровым номером №. Незаконно сформированный земельный участок не мог стать предметом гражданского оборота, в связи с чем, его нельзя было передать на торги и в аренду, соответственно, заключенный по результатам таких торгов договор аренды подлежит признанию судом недействительным. <адрес>, проезд от которой к земельному участку с кадастровым номером № оказался перекрыт в результате заключения ответчиками договора аренды, является транспортной магистралью, по которой к земельному участку, часть которого арендуется истцом, осуществляется подъезд автомобильного транспорта, подвоз продукции, предназначенной к хранению и реализации на территории мелкооптового торгового предприятия по <адрес>. Планировка земельного участка с кадастровым номером № (часть которого арендуется истцом) осуществлена с учетом доступа к нему с <адрес>, поскольку этот доступ сложился по фактическому землепользованию задолго до заключения ответчиками спорной сделки. Данный доступ к земельному участку с целью прохода, проезда, подвоза является единственным: с противоположной, восточной стороны земельный участок отрезан от существующего проезда земельными участками с кадастровыми номерами №, № и № кроме того, восточная часть земельного участка застроена сооружениями оптово-складской базы ООО «АЛЕФЪ». Эти обстоятельства подтверждаются актом осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером ФИО6 В нем кадастровый инженер, в числе прочего, отмечает, что вдоль восточной границы земельного участка с кадастровым номером № проходит грунтовая дорога от <адрес> Однако организация альтернативного подъезда и (или) прохода к земельному участку с кадастровым номером № от этой грунтовой дороги невозможен ввиду того, что занимаемый мелкооптовой торговой базой земельный участок отделен от грунтовой дороги сформированными и поставленными на кадастровый учет земельными участками с кадастровыми номерами №, № и №. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка из государственной собственности, предусматривающий предоставление в аренду участка общего пользования, подлежит признанию ничтожной сделкой. Представитель выразил несогласие с заявленным ходатайством о пропуске срока исковой давности, указав, что истцу стало известно об оспариваемом договоре аренды в декабре 2022г. - январе 2023г., т.е. непосредственно после заключения договора аренды с ООО «АЛЕФЪ» и возникших действий по препятствованию ФИО2 доступу к участку (т. 2 л.д. 87-90,114-115).

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру и доверенности адвокат Павлов А.А. выразил несогласие своего доверителя с заявленными исковыми требованиями, поддержал письменные возражения по иску, указав, что из искового заявления следует, что истец является арендатором части земельного участка на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом ООО «АЛЕФЪ». Договор аренды заключен с целью использования земельного участка для использования «складская база», а по факту лицо использует земельный участок под «парковку» и стремится для получения максимально комфортного состояния и увеличения прибыли организовать проезд автотранспорта потенциальных клиентов с <адрес> на арендованную часть земельного участка через несанкционированный заезд через участок, принадлежащий ФИО2 на праве аренды. Однако договор аренды заключен после того, как был расторгнут договор субаренды земельного участка, заключенный с ООО «АЛЕФЪ» и ФИО2, соответственно ООО «АЛЕФЪ» как контрагент действовало недобросовестно по отношению к своему контрагенту ФИО4, скрывая факт, что земельный участок с кадастровым номером № не находится в распоряжении ООО «АЛЕФЪ» и желаемый проезд не может быть предоставлен в том месте, в котором хочет истец. Соответственно нарушенное право ФИО4 в виде запрета проезда непосредственно в месте, в котором граничат между собой земельный участок, принадлежащий на праве аренды ФИО2 и часть земельного участка, принадлежащего на праве аренды истцу не может быть восстановлено требованием признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемый договор аренды заключен ФИО2 и ТУ ФАУГИ с соблюдением установленного законом порядка и права истца как арендатора смежного земельного участка не нарушает. Следовательно, заключение договора аренды от 01.12.2022 не дает законных оснований истцу его оспаривать, а соответственно ФИО4 является ненадлежащим истцом по иску об оспаривании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Боле того, истец знал о наличии спора, ранее рассмотренного Левобережным районным судом г. Воронежа, поскольку его исковое заявление идентично по основаниям и требованиям исковому заявлению по делу №. При сравнительном анализе исковых требований видно, что мотивировочная часть исковых заявлений дословно повторяет друг друга. Данные обстоятельства свидетельствуют о тождественности иска. По мнению стороны ответчика, исковое заявление от имени ФИО4 и ранее поданное в 2017г. от имени ООО «АЛЕФЪ» написаны одним и тем же лицом. Аффилированность ООО «АЛЕФЪ» и ФИО4 подтверждается участием в деятельности вышеуказанных лиц одних и тех же представителей. Бухгалтерию данных лиц ведет также одно и тоже лицо. Договор между указанными лицами составлен без проведения правового анализа сторонами, что указывает на незаинтересованность в правовой чистоте сделки. В нем содержится описка в части указания фамилии арендатора, а также указано на то, что действие договора распространяется на правоотношения, возникшие между ними с ДД.ММ.ГГГГ, тогда как в действие договор вступает с ДД.ММ.ГГГГ. Тождественность мотивировочной и просительной части исковых заявлений, аффилированность сторон сделки и совместная заинтересованность сторон в отстаивании прав друг друга свидетельствуют лишь о том, ООО «АЛЕФЪ» и ФИО4 ведут себя недобросовестно, преследуют цель ввести суд в заблуждение, что вновь начать спор, который ранее был разрешен судом в 2017г. отказом от иска. В этой связи, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Кроме того, ходатайствовал о пропуске срока исковой давности истцом (т.2 л.д. 12-15, 50-51,101-108).

Представитель ответчика ТУ ФАУГИ по Воронежской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании выразил несогласие с исковыми требованиями, указав, что 13.09.2017 между Территориальным управлением (Арендодатель) и В.Ю.А. (в настоящее время ФИО2) был заключен договор № аренды земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8002 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ФГУППЗ «Кировский», расположенный в границах городского округа город Воронеж, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование. Договор аренды заключен по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщила о передаче в субаренду земельного участка с кадастровым номером №, представленного ей на праве аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок, как на момент проведения аукциона, так и в настоящее время имеет категорию земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «сельскохозяйственное использование». Заключая договор в отношении земельного участка с кадастровым номером № В.Ю.А. выразила согласие на закрепленный вид разрешенного использования земельного участка: сельскохозяйственное использование. ФИО2 (В) Ю.А., являясь правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, не обращалась в уполномоченный орган об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором. В связи с чем, разрешенное использование земельного участка - «сельскохозяйственное использование» признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору. Таким образом, территориальное управление считает, что правовых оснований для признания договора аренды недействительной сделкой не имеется (т. 1 л.д.77-80).

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представил (т.2 л.д.116).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представила (т.2 л.д.117).

Третьи лица ООО «АЛЕФЪ», Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили (т. 2 л.д. 118,119).

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, разрешая уточненные исковые требования по существу в соответствии со ст.ст. 56,60,67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов, ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению имуществом в Воронежской области (арендодатель) и В.Ю.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный в границах городского округа г. Воронеж, с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», общей площадью 8002 кв.м. Цель использования земельного участка – сельскохозяйственное использование. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.20-24).

ДД.ММ.ГГГГ между В.Ю.А. (арендатор, после заключения брака ФИО2) и ООО «АЛЕФЪ» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка №, по условиям которого арендатор сдает за обусловленную сторонами договора плату, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>», расположенный в границах городского округа г. Воронеж, с видом разрешенного использования сельскохозяйственное использование, общей площадью 8002 кв.м., для использования в коммерческих целях (т. 1 л.д. 17-19,46).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АЛЕФЪ» направило в адрес ФИО2 уведомление о прекращении договора субаренды (т.2 л.д. 22,24).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АЛЕФЪ» (арендатор) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату в аренду для размещения грузового и легкового автотранспортных средств с целью хранения, выкладки, оптовой и мелкооптовой торговли сельскохозяйственной продукцией часть земельного участка, принадлежащего арендатору на праве собственности, общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования складская база (т. 1 л.д. 41-42,43).

Согласно сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте, земельные участки с кадастровыми номерами № и № являются смежными (т. 1 л.д. 76).

Истец ФИО4, являясь субарендатором части смежного земельного участка по отношению к земельному участку, являющемуся предметом спорного договора аренды, обратился в суд с требованиями о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, указывая на нарушение его прав посредством ограничения доступа к арендуемой им части земельного участка со стороны арендатора смежного земельного участка.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3).

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (пункт 4).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (ч.11).

В силу ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории;

2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы);

3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

4) получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (ч.3).

Уполномоченный орган при наличии в письменной форме согласия лица, обратившегося с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка (ч.6).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования (ч.8).

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0310011:328 является Российская Федерация, что подтверждается выпиской из ЕГРН и копией дела правоустанавливающих документов (т. 1 л.д. 23-40,94-169).

Судом установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № заключен по результатам проведения аукциона ДД.ММ.ГГГГ и на основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 32-38,42-48).

Оспаривая указанный выше договор аренды, истец ссылается на недействительность сделки ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки г.о.г. Воронеж, передачу в аренду земельного участка из категории земель общего пользования, а также его формирование таким образом, что имеется ограничение к доступу смежных участков, что свидетельствует о незаконности формирования и предоставления участка.

Как видно из копии реестрового дела, земельный участок с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ вследствие раздела земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование (т. 1 л.д. 76-89).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

В данном случае выбранный истцом способ защиты права в виде признания незаконным договора аренды по основаниям, предусмотренным статьями 166, 168 ГК РФ, может быть реализован самостоятельно без оспаривания аукциона, которые являлись предпосылкой, а не составной частью оспариваемой сделки. Договор, заключенный по результатам аукциона, может быть признан недействительным без проверки законности проведения аукциона и признания его недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения аукциона само по себе не гарантирует правомерности заключенного на нем договор.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (далее - Классификатор).

Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

В соответствии с ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.

Согласно ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и I или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом указанных выше положений закона, суд приходит к выводу о том, что при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка не допущено нарушений формирования и предоставления участка в аренду ФИО2 (В) Ю.А., поскольку на момент образования земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования образуемого участка соответствовал виду разрешенного использования земельного участка, из которого осуществлено его формирование. Вид разрешенного использования установлен до введения в действие Классификатора, а, следовательно, признается действительным вне зависимости от его соответствия последнему.

Кроме того, органом, осуществляющим постановку на государственный кадастровый учет земельного участка, проведена правовая экспертиза представленных документов, установлено наличие доступа к образуемому земельному участку и отнесение исходного земельного участка, из которого образуется новый земельный участок, к одной категории земель, в соответствии со ст. 27 Закона «О кадастровой деятельности», действовавшей в редакции на дату формирования участка.

В свою очередь, представленный ответ Управления главного архитектора о границах расположения земельного участка (т.2 л.д.102-103), не влечет безусловное признание недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент его заключения вид разрешенного использования земельного участка соответствовал действующему законодательству, нарушений на стадии проведения аукциона не установлено, а потому предусмотренных законом оснований для признания оспариваемой сделки - договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ при разрешении спора не установлено, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Обсуждая заявленное ходатайство о применении срока исковой давности, суд находит его не подлежащим удовлетворению, полагая, что до заключения ФИО4 договора аренды части земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, истцу не могло быть известно об оспариваемом договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, моментом, когда истцу стало о нарушении его права следует считать период после заключения договора аренды ФИО4, в указанной части суд принимает пояснения истца, указавшего период декабрь 2022г.- январь 2023г. Из материалов дела следует, что обращение в суд последовало ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Не находит суд оснований и для прекращения производства по делу, как о том ходатайствовала сторона ответчика, в связи с тождественностью исковых требований по настоящему гражданскому делу и гражданскому делу № (т. 2 л.д. 52-56,60,62), производство по которому прекращено в связи с отказом истца от иска, поскольку из копий иска и определения суда следует, что истцами выступают различные лица. Доводы стороны ответчика об аффилированности лиц не имеют в рассматриваемом споре правового значения.

Наряду с изложенным, суд приходит также к выводу о том, что устранение препятствий к доступу арендуемой истцом части земельного участка возможно посредством иных способов защиты права, в том числе, посредством негаторного иска собственника земельного участка.

Поскольку требования об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды и записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка являются производными от основных требований, в удовлетворении которых судом отказано, производные требования также не подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств суду не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды и записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.05.2023.

Судья А.С. Голубцова