Дело №2-102/2025
Уникальный идентификатор дела
56RS0027-01-2024-003296-24
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июня 2025 года г. Оренбург
Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Чуваткиной И.М.,
при секретаре Шинкаревой С.В.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО11 о понуждении к безвозмездному устранению недостатков товара и по встречному иску ФИО11 к ФИО1 о признании незаключенным соглашения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО11 о понуждении к безвозмездному устранению недостатков товара, указав, что 01 февраля 2022 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>. Фактически передача дома и заключение договора были осуществлены в одно время с оформлением юридических прав, т.е. в зимнее время. Однако, в весенне-летний период выяснилось, что кровля дома имеет недостатки, что приводит к ее протеканию. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение, где указаны недостатки конструкции, которые подлежат устранению, а именно каркас крыши, кровельное покрытие, карниз, конек, пароизоляция, черновая обрешетка потолка. Согласно п.3 Соглашения ответчик обязался за свой счет полностью устранить дефекты указанных элементов. До настоящего времени в полном объеме ответчиком недостатки не устранены, чем нарушены его имущественные и жилищные права.
С учетом уточнений, просит суд обязать ответчика в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки жилого дома по адресу: <адрес>, путем проведения следующих работ:
№
п/п
Наименование
Ед.изм.
Кол-во
1
Демонтаж кровель различных типов из металлочерепицы
100 кв.м.
2,83
2
Разборка деревянных элементов конструкций крыш: обрешётки из бруском с прозорами
100кв.м.
2,83
3
Ремонт деревянных конструкций крыш: смена стропильных ног из досок
100м.
1,92
4
Доска обрезная хвойных пород, естественной влажности, длина 2-6, 5м, ширина 100-250мм, толщина 44-50мм, сорт I
М3
1,46
5
Устройство подкровельной пленочной изоляции
100кв.м.
2,83
6
Устройство обрешетки сплошной из досок (с использованием пригодного материала из разборки)
100кв.м.
2,83
7
Устройство разжелобков из листовой стали (с использованием природного материала из разборки)
100кв.м.
0,57
8
Обработка каменных, бетонных, кирпичных и деревянных поверхностей антисептиком-антипреном)
100кв.м.
4,2
9
Антисептик – антипрен (готовый раствор) для древесины, для внутренних работ по обработке чердачных помещений, с крытых деревянных конструкций зданий, плотность при 20 С 1,15-1,17 г/см.3, температура при обработке от +3 до +50С, температура при эксплуатации от -50 до +50С
кг
57,96
10
Устройство кровли из металлочерепицы по готовым прогонам (с использованием пригодного материала от разборки)
100кв.м.
2,83
11
Установка пароизоляционного строя из: пленки полиэтиленовой (поверх утеплителя)
100кв.м.
1,802
12
Пленка оберточная гидроизоляционная
Кв.м.
207,23
В случае неисполнения ответчиком требований в части ремонта кровли в установленный судом срок, ответчик вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
ФИО11 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании незаключенным соглашения, указав, что соглашение от 28 июля 2022 года об устранении недостатков в конструктивных элементах кровли ранее проданного дома по адресу: <адрес>, представляет собой договор подряда. Однако, в содержании спорного соглашения от 22 июля 2022 года стороны не согласовали предмет и сроки выполнения работ. Таким образом, сроки начала и окончания подрядных работ сторонами в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ не установлены, в связи с чем, данный договор является незаключенным.
Просит суд признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 незаключенным, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 300руб.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО12, АО "Газпром Банк", ФИО14
Истец по первоначальному иску ФИО1, являющийся ответчиком по встречному иску, в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Пояснил, что решил купить дом в <адрес>. Осмотрел, выставленный на продажу дом по адресу: <адрес> решил его купить. Договор купли-продажи заключен 01 февраля 2022 года. При покупке у дома не были подшиты карнизы, которые ответчик обещала сделать, потолок также не был подшит доской (присутствовала только стекловата и пленка) с данным обстоятельством он согласился и купил дом. После покупки дома пригласил эксперта ФИО13, которая поверхностно осмотрела дом и указала на нарушения при строительстве. Весной началось таяние снега и крыша начала промокать, появилась влага на потолке. Обратился к ответчику, для устранения недостатков и оборудования прохода на крышу. Ответчик установил люк на крышу и тогда он увидел все имеющиеся недостатки. 28 июля 2022 года они заключили соглашение, об устранении ответчиком перечисленных в соглашении нарушений. Соглашение в полном объеме исполнено не было, недостатки не были устранены. В связи с чем, 15 марта 2024 года направил ответчику претензию, обратился к эксперту. По заключению эксперта ФИО13, в кровле дома были выявлены недостатки, после чего, обратился в суд. Не указание срока и порядка исполнения не влечет недействительность соглашения. При этом, до и при покупке дома через не подшитые карнизы и отсутствие балок перед входом он не мог увидеть имеющиеся в кровле недостатки в виду незначительности проема и в силу своего веса. Крышу не перестраивал, для установки дымохода в кровле приглашал строительную организацию, более никаких изменений в крыше не производил. Ответчик убрал над входом в дом козырек по его просьбе.
Представитель истца по первоначальному иску ФИО1 –ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы своего доверителя поддержал. Пояснил, что определить недостатки дома через не подшитые карнизы и отсутствующие балки перед входом не представлялось возможным, в виду незначительного пространства, а также величины утеплителя, который закрывал обзор. Люк на крышу, через гараж, сделан ответчиком после покупки дома. До настоящего времени недостатки не устранены и не позволяют использовать дом по назначению, в виду отсутствия конструкций позволяющих отведение осадков от кровли. Указанные недостатки были скрытыми, при покупке увидеть их было невозможно. В данном случае отсутствуют правоотношения из договора подряда.
Ответчик по первоначальному иску ФИО2, являющаяся истцом по встречному иску, в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.
Представитель ответчика по первоначальному иску, являющейся истцом по встречному иску ФИО2 - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, встречный иск просила удовлетворить. Пояснила, что ответчик построила для себя хозяйственным способом дом и в последующем решила его продать. ФИО3 до покупки осматривал дом с ноября 2021 года, доступ в осмотре ему никто не ограничивал, проведения каких либо действий для детального осмотра истец не предпринимал, к ответчику не обращался. В феврале 2022 года истец решил купить дом, который к тому же не имел на момент покупки карнизов, потолок подшит не был, с чем истец согласился. После покупки дома истец обратился к ответчику с просьбой устранить протекание крыши и проведения работ по установке люка. ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение об устранении недостатков. Недостатки были устранены, однако, истец подписать акт об отсутствии претензий отказался. Поскольку в соглашении отсутствовали сроки устранения, порядок, объемы проведения работ, данное соглашение является недействительным. Кроме того, при продаже дома отсутствовали карнизы, над входом отсутствовало несколько досок, что обеспечивало свободный проход в чердачное помещение, в связи с чем, истец мог увидеть все недостатки и отказаться от заключения договора. Также, на момент продажи дома крыша была одной конфигурации, после полученной претензии увидели, что конструкция крыши над входной группой изменена. Считает, истцом пропущен срок исковой давности, недостатки возникли не по их вине, а организации которая изменяла конфигурацию крыши.
Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что ФИО2 его супруга. Дом построили для себя без строгого соблюдения каких либо норм и правил. В доме на момент продажи не были подшиты карнизы, отсутствовало нескольких досок над входной группой, которые они устранили. Дом был с черновой отделкой, потолок не был подшит, истец несколько месяцев осматривал дом, затем решил его купить в таком виде. В последующем от обильного снега, произошло проседание крыши и истец обратился с просьбой провести ремонт кровли. Они заменили балку, конфигурацию крыши не трогали. После этого, истец неоднократно обращался к ним с просьбами проведения каких либо работ по дому, поэтому решили заключить соглашение по произведенным работам, которые были устранены летом 2022 года. Подписать акт об отсутствии претензий истец отказался. На момент подписания соглашения, конфигурация крыша над входной группой была изменена, кем изменена пояснить не может. Все недостатки в доме были видимые, истец имел доступ на крышу и мог с ними ознакомиться и решить стоит ли ему покупать дом или нет. С просьбой оборудовать люк, истец обратился после покупки, люк на крышу был установлен через гараж.
Третьи лица АО "Газпром Банк", ФИО15 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте слушания по делу надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст.167ГПК Российской Федерации.
Выслушав лиц, участвующий в деле, допросив эксперта, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленную совокупность доказательств, суд приходит к следующему.
Согласно статье421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
В силу пункта 1 статьи432ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаяхформе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи434ГК Российской Федерации договор может быть заключен в любойформе, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи476 ГК Российской Федерации продавец отвечает занедостаткитовара, если покупатель докажет, чтонедостаткитовара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи549 ГК Российской Федерации по договорукупли-продажинедвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья130).
Пунктом 1 статьи556 ГК Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиямдоговорапродажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнениедоговора(пункт 2 статьи556 ГК Российской Федерации).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиямдоговорапродажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья557 ГК Российской Федерации).
Установлено, что 19 октября 2021 года ФИО2 купила земельный участок с кадастровым номером № с разрешенным использованием для жилищного строительства по адресу: <адрес> Земельный участок был свободным от объектов недвижимости.
В период с октября 2021 года по декабрь 2021 года ФИО2 на вышеуказанном земельном участке осуществила строительство дома с кадастровым номером №, общей площадью 180,2кв.м., что соответствует техническому плану на дом, оставленного кадастровым инженером, а также выписки из ЕГРН о постановке дома на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оставив декларацию на объект недвижимости, в упрощенном порядке зарегистрировала право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 180,2кв.м., что следует из выписки ЕГРН и дела правоустанавливающих документов на дом и земельный участок.
Далее, как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями сторон, ФИО2 выставила спорный объект недвижимости на продажу, после чего, ФИО3 решил купить данные объекты.
Учитывая, что для покупки дома ФИО3 использовал кредитные денежные средства, ФИО3 обратился к независимому оценщику ИП ФИО7, который ДД.ММ.ГГГГ провел оценку жилого дома и всех его конструктивных элементов.
Так из заключения ИП ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 180,2кв.м., смешанной конструкции, с черновой отделкой, потолок с перекрытиями, кровля из металлочерепицы, состояние дома отличное. Рыночная стоимость дома была определена в размере 5537000руб. При этом, к указанному отчету составлен фотоматериал дома.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 180,2кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1013+-/-22кв.м. по адресу: <адрес>. Согласие супруга ФИО2 на продажу объектов недвижимости было получено.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что цена договора составляет 5520000руб. Для покупки дома ФИО3 привлечены денежные средства по кредитному договору с АО «Газпромбанк».
В пункте 4.1.2 указанного договора купли-продажи стороны установили, что покупателю передается индивидуальный жилой дом с земельным участком, отвечающий по своим качествам, установленным санитарным и техническим требованиям.
ДД.ММ.ГГГГ произошла регистрация права собственности жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 180,2кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1013+-/-22кв.м. по адресу: <адрес> за ФИО3 На указанные объекты недвижимости заключен договор ипотеки с АО «Газпромбанк», что подтверждается закладной.
Как следует из пояснений со стороны истца, в весенне-летний период 2022 года началось протекание кровли дома, в связи с чем, обратился к ответчику.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение, в котором стороны пришли к соглашению, что в июне 2022 года покупателем обнаружены следующие недостатки жилого дома, а именно крыши: 1. каркас крыши,2.кровельное покрытие,3.карниз, 4. Конек, 5 отсутствие пароизоляции, 6.черновая обрешетка потолка, которые продавец обязался за свой счет, добровольно устранить.
Срок исполнения и объем недостатков в соглашении не был определен, после устранения недостатков покупатель обязался выдать покупателю продавцу расписку об устранении недостатков надлежащим образом. Соглашение подписано сторонами.
Из доводов стороны истца следует, что в связи с невыполнением работ по устранению недостатков, а также продолжению на протяжении двух лет протекания кровли, обратился к независимому оценщику ФИО13
Актом экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного по заказу ФИО3, экспертом АНО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО13 определены строительные недостатки кровли дома и стоимость их устранения.
Так, из указанного акта экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт пришла к выводу, что при проведении натурного обследования кровли жилого дома по адресу: <адрес> выявлен ряд недостатков, допущенных при устройстве кровли жилого дома, приведших к замоканию утеплителя, увлажнению перекрытий, протечкам в жилые помещения с образованием застоев влаги на полу. Конструкция кровли не обеспечивает отведение осадков с кровли в силу следующих недостатков:
-крепление кровли материала выполнено в том числе, с использованием строительных гвоздей, а не кровельных саморезов с уплотнительной прокладкой из ЭПДМ резины и с головкой;
-ненадлежащее крепление кровельного материала при котором не обеспечивается пространственная жесткость конструктивного элемента –часть крепежных элементов попала «в воздух» (крепление выполнено не к обрешетке, а к контробрешетке, стропилам, не обеспечивая плотного прилегания кровельного материала и надлежащей фиксации);
- не обеспечен «нахлест» листов кровельного материала вследствие чего образуются просветы, которые в последующем заполнены монтажной пеной;
-имеются сквозные отверстия в кровельном материале.
Выявленные недостатки, допущенные при устройстве кровли, приводят к тому, что сам объект не соответствует п.5, предъявляемым к жилым помещениям Положением о признании помещения жилым помещением, имеется признаки для признания исследуемого объекта непригодным для проживания в связи с наличием обстоятельств, указанных в п.33 указанного положения.
На основании изложенного, сформирован вывод, что допущенные при устройстве кровли недостатки не позволяют использовать жилой дом по прямому функциональному назначению. Кроме того, невыполнение/несвоевременное выполнение работ по приведению в нормативное состояние конструкции кровли сопряжено с увеличением затрат на восстановление объекта в силу деструктивного воздействия атмосферных осадков, проникающих с кровли в чердачное пространство и в жилые помещения.
Для устранения недостатков необходимо выполнить следующий объем работ:
№
п/п
Наименование
Ед.изм.
Кол-во
1
Разборка покрытий кровель: из листовой стали
Кв.м. покрытия
283
2
Демонтаж: Обшивка карнизов, подшивка потолков сталью кровельной неоцинкованной по дереву
Кв.м. потолка
34
3
Демонтаж: Устройство пароизоляции прокладочной в один слой
Кв.м. изолирующей поверхности
180,2
4
Демонтаж: Устройство тепло- и звукоизоляции сплошной из плит или матов минераловатных или стекловолокнистых
Кв.м. изолирующей поверхности
180,2
5
Антисептическая обработка каменных, бетонных, кирпичных и деревянных поверхностей биопиреном
«Нортекс-Дезинфектор»
Кв.м. обрабатываемой поверхности
220
6
Искусственная сушка лакокрасочных покрытий
Кв.м. поверхности
180,2
7
Устройство тепло- и звукоизоляции сплошной из плит или матов минераловатных или стекловолокнистых
Кв.м. изолирующей поверхности
180,2
8
Устройство кровель различных типов из металлочерепицы
Кв.м. кровли
282,7
9
Смена обделок из листовой стали (поясков, сандриков, отливов, карнизов) шириной: до 0,4 м
метр
57
10
Обшивка карнизов, подшивка потолков сталью кровельной неоцинкованной по дереву.
Кв.м. потолок
34
11
Профнастил оцинкованный с покрытием: полиэстер С8-1150-0,5
Кв.м.
34
12
Демонтаж скрытой электропроводки
метр
42
13
Провод групповой осветительных сетей в защитной оболочке или кабель двух- трёхжильный в готовых каналах стен и перекрытий.
метр
42
Стоимость устранения недостатков составляет 1471765руб.74коп.
Допрошенная в судебном заседании ФИО13 суду пояснила, что сразу после покупки дома в 2022 года к ней обратился ФИО3 с просьбой провести осмотр дома на недостатки. Осмотрев дом, она указала на имеющиеся недостатки, в том числе кровли, заключение не составляла. Летом 2024 года к ней вновь обратился ФИО3 с просьбой составления заключения по недостаткам. Выходом на место установила, что кровля дома имела иную конфигурацию по сравнению с осмотром 2022 года. Отсутствовал козырек над входной группой. Осмотрев дом, кровлю, проход на крышу был оборудован люком через гаражное помещение, составила заключение по имеющимся недостаткам. В связи с неправильным креплением кровли, гвоздями, а не саморезами, отсутствием нахлеста металочерепицы друг на друга, отсутствовала изоляция кровли от попадания атмосферных осадков. Так как использование вторично кровельного покрытия невозможно, указала на замену всей кровли. На плане дома указала, где происходит намокание- изначально над входной группой, коридором, а далее только в правой части дома. (т.1 лд.52)
Выходом на место по адресу: <адрес> судом установлено, что над входной группой отсутствует козырек, кровля дома над входной группой заканчивается входной дверью в дом. В доме потолок не подшит деревом, имеется пленка, защищающая попадание утеплителя кровли в дом. В некоторых местах имеются следы замокания утеплителя. Со слов сторон, указанное положение существовало и на момент продажи. Истец указал, что согласился с данным положением, т.к. хотел сам по своему усмотрению сделать потолок. Из прихожей дома имеется выход в гараж, который оборудован люком на чердачное помещение. Кровля дома выполнена из металочерепицы, карнизы подшиты. На чердачном помещении имеются следы утеплителя потолка стекловатой, пароизоляция отсутствует. Конструкция кровли деревянная. В местах входной группы и по правой стороне дома от входа имеются следы заполнения пространства между листами металочерепицы монтажной пеной, листы прикреплены строительными гвоздями, в некоторых местах имеются просветы от повторного использования листов в местах крепления гвоздей.
Допрошенные выходом на место свидетели ФИО8, ФИО9 суду пояснили, что являются соседями ФИО3 Видели, что два раза на крыше дома <адрес> проводили какие то работы, что именно делали не помнят, работы велись в 2022 году. При покупке спорного жилого дома не было выступа над гаражом.
Данные показания свидетелей суд принял в качестве доказательств по делу, поскольку они согласуются с материалами дела, свидетели не заинтересованы в исходе дела и предупреждены об уголовной ответственности.
В связи с оспариванием стороной ответчика представленного истцом заключения, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-технической экспертиза, производство которой было поручено эксперту ИП ФИО10
Согласно выводам судебного эксперта ИП ФИО10, изложенным в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ реконструкции подвергались следующие конструктивные элементы кровли жилого дома по адресу: <адрес>:
Стропильная система;
Кровля из металлочерепицы.
Конструктивные элементы кровли жилого дома по адресу: <адрес> подвергались реконструкции в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Конструктивные элементы кровли жилого дома по адресу: <адрес> подвергались реконструкции со стороны главного фасада жилого дома в месте сопряжения помещения гаража и входной группы.
В настоящее время недостатки конструктивных элементов кровли жилого дома по адресу: <адрес> имеются.
К таким недостаткам относятся:
1. Выполненная конструкция мауэрлата не соответствует предъявляемым к ней требованиям и не может обеспечить равномерную передачу нагрузок от крыши на стены дома.
2. Выполненные узлы крепления стропильных ног и опорных стоек не соответствуют предъявляемым к ним требованиям и не могут полноценно воспринимать передаваемые на них нагрузки.
3. Антисептическая обработка и огневая защита деревянных конструкций стропильной системы крыши не осуществлялись, огневые испытания на пожарную опасность не производились.
4. Сплошной настил вокруг мест прохода через кровлю дымовой трубы и продуха не выполнен.
5. Нахлёст листов металлочерепицы между собой осуществлён не плотно и имеет много-численные зазоры.
6. Герметизация зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы не производилась.
7. Краска по металлу на края реза листов металлочерепицы при устройстве ендов не наносилась.
8. Уплотнительная лента при закреплении коньковых элементов не применялась.
9. Герметизация мест зазоров между гладким листом ендов, коньковых элементов и листами металлочерепицы, а также листами металлочерепицы между собой выполнена с использованием монтажной пены. Применение монтажной пены в качестве герметика при устройстве кровли из металлочерепицы не предусматривается.
10. Антиконденсатная плёнка в процессе строительства крыши не укладывалась.
11. Контробрешётка в процессе строительства крыши не крепилась.
12. Вентиляция конструкций крыши осуществлена за счёт зазоров в кровельном материале.
13. Противоветровой барьер из рулонного паропроницаемого материала по верху утеплителя не выполнен.
Недостатки конструктивных элементов кровли жилого дома по адресу: <адрес> имеются и причина их возникновения – несоблюдение правил производства работ в строительстве, требований стандартов и сводов правил, применяемых к работам, несоблюдение технологии производства работ и отсутствие контроля качества при строительстве.
Все выявленные недостатки носят производственный характер и возникли в процессе строительства кровли жилого дома по адресу: <адрес>.
Имеющиеся недостатки крыши жилого дома не создают угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в жилом доме, по причине того, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций крыши относится к категории технического состояния– ограниченно работоспособное состояние.
Выявленные недостатки конструктивных элементов кровли жилого дома по адресу: <адрес> устранимы и способом их устранения является производство ремонтно-строительных работ.
Порядок устранения выявленных недостатков производится путём проведения следующих работ:
№№ п/п
Наименование работ
Ед. изм.
Кол-во
1
Демонтаж кровель различных типов из металлочерепицы
100 м2
2,83
2
Разборка деревянных элементов конструкций крыш: обрешетки
из брусков с прозорами
100 м2
2,83
3
Ремонт деревянных элементов конструкций крыш: смена
стропильных ног из досок
100 м.
1,95
4
Доска обрезная хвойных пород, естественной влажности, длина
2-6,5 м., ширина 100-250 мм., толщина 44-50 мм., сорт I
м3
1,46
5
Устройство подкровельной плёночной гидроизоляции
100 м2
2,83
6
Устройство обрешётки сплошной из досок (с использованием материала от разборки)
100 м2
2,83
7
Устройство разжелобков из листовой стали(с использованием материала от разборки)
100 м.
0,57
8
Обработка каменных, бетонных, кирпичных и деревянных
поверхностей антисептиком-антипиреном
100 м2
4,2
9
Антисептик-антипирен (готовый раствор) для древесины, для
внутренних работ по обработке чердачных помещений и скрытых деревянных конструкций зданий, плотность при 20 °C 1,15-1,17г/см3, температура при обработке от +3 до +50 °C, температурапри эксплуатации от -50 до +50 °C
кг.
57,96
10
Устройство кровли из металлочерепицы по готовым прогонам(с использованием материала от разборки)
100 м2
2,83
11
Установка пароизоляционного слоя из: плёнки полиэтиленовой (поверх утеплителя)
100 м2
1,802
12
Плёнка обёрточная гидроизоляционная, толщина 0,55 мм.
м2
207,23
Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО10 пояснил, что по результатам измерений составлены планы с фактическим расположением конструкций. По результатам визуально-инструментального обследования сделана оценка технического состояния конструкций крыши жилого дома, которая определяется по степени повреждения и по характерным признакам дефектов. Зафиксированная картина дефектов и повреждений позволяет выявить причины их происхождения и быть достаточной для оценки состояния конструкций крыши жилого дома и составления заключения. В ходе проведенного исследования конструкция крыши жилого дома претерпела изменения. Изменения коснулись формы крыши и носят конструктивный характер. Проектная и исполнительно-техническая документация в материалах дела не представлена, в связи с чем, определить соответствие крыши проектным решениям, не представляется возможным. Определение недостатков конструктивных элементов производилось экспертом на соответствии их действующей на момент проведения исследования объекта экспертизы и нормативно-технической литературы. При этом, перед экспертом вопрос о наличии скрытых и явных недостатков кровли жилого дома по адресу: <адрес> на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не ставился. Кроме того пояснил, в экспертизе указал, что для устранения недостатков необходимо использовать те же самые материалы, замены или покупки новых материалов не требуется. Требуются только частично элементы креплений и частично деревянных изделий, для правильного укрепления крыши. Покупка новой кровли не требуется, если работы будут произведены качественно. При этом, указал, что при визуальном осмотре человек, не обладающий познаниями в области строительства мог увидеть некоторые недостатки в строительстве крыши. Данные показания суд принимает в качестве доказательства по делу. Стороны с заключением эксперта ознакомлены.
Учитывая изложенное, с учетом недостаточных выводов экспертного исследования, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав заявителя, обратившегося с суд, исходя из существа заявленных требований, учитывая, что для правильного разрешения спора, полного и всестороннего исследования обстоятельств дела необходимы специальные познания в области восстановительного ремонта конструкции жилого дома, в частности крыши, наличии скрытных и явных недостатков, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиз для определения скрытых и явных недостатков кровли жилого дома по адресу на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выводам судебного эксперта ИП ФИО10, изложенным в заключении №, экспертом определено, что из определённого выполненным исследованием общего списка выявленных недостатков и дефектов крыши к скрытым недостаткам кровли жилого дома по адресу: <адрес>, т.е. тем недостаткам, которые недоступными для контроля после выполнения последующих работ, эксперт относит следующие недостатки:
1. Гидроизоляционный слой между мауэрлатом и стеной отсутствует.
2. Герметизация зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы не производилась.
3. Уплотнительная лента при закреплении коньковых элементов не применялась.
Указанные скрытые недостатки и дефекты крыши жилого дома имелись на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, имелись в полном объёме, поскольку жилой дом, как объект недвижимости, передавался с выполненной крышей и годом завершения строительства является 2021 год.
Стоимость устранения скрытых недостатков кровли жилого дома по адресу: <адрес>, которые имелись на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в ценах на дату проведения первичной судебной строительно-технической экспертизы составляет 182912,80 рублей с НДС.
Стоимость устранения скрытых недостатков кровли жилого дома по адресу: <адрес>, которые имелись на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в ценах на дату проведения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы составляет 186533,68 рублей с НДС
Скрытые недостатки и дефекты, а именно:
1.Гидроизоляционный слой между мауэрлатом и стеной отсутствует;
2.Герметизация зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы не производилась;
3.Уплотнительная лента при закреплении коньковых элементов не применялась,
т. е. те, которые недоступны для контроля после выполнения последующих работ, к видимым недостаткам не относятся. Данные недостатки являются не видимыми и не могли быть обнаружены визуально или при простом контроле, не зависимо от того имеется ли люк на крышу или нет. Выявление таких недостатков невозможно без разборки или повреждения последующих конструкций.
К видимым недостаткам отнесены следующие дефекты:
A. Мауэрлат –
1)В качестве мауэрлата применена доска 140*45 мм., общим количеством 69 п. м., взамен дерева первого сорта с сечением 100*100 мм. или 100*150 мм.
2)Применённый в качестве мауэрлата пиломатериал уложен встык, а не в внахлёст. Узлы соединения материала мауэрлата не укреплены скобами из металла
3)Применённая в качестве мауэрлата доска уложена плашмя на внутренний слой из керамзитобетонных блоков наружной трёхслойной стены смешанной конструкции, а не на дополнительно выполненный монолитный бетонный пояс под мауэрлат
4)Крепление к стене применённой в качестве мауэрлата доски осуществлено закруткой стальной проволоки, пропущенной через тело кладки, взамен использования заранее вшитых в монолитный бетонный пояс шпилек.
B. Элементы стропильной системы: стропильные ноги, коньковый брус, подкосы, стойки –
1)Плотность прилегания деревянных элементов стропильной системы между собой не обеспечена. Величина зазора в стыках деревянных элементов с одного края превышает 1 мм., присутствуют сквозные щели
2)Соединение элементов стропильной системы произведено на гвоздях с отклонением в расстояниях между центрами гвоздей со стороны забивки, превышающим 2 мм. Верхнее крепление рядовых стропильных ног между собой не обеспечивает надёжности соединения. Верхнее крепление стропильной ноги к коньку осуществлено закруткой стальной проволоки
3)Опорные стойки установлены во взаимно перпендикулярных плоскостях с прогоном.
C. Защита древесины элементов стропильной системы –
1)Антисептическая обработка и огневая защита деревянных конструкций стропильной системы крыши не осуществлялись.
D. Кровля –
1)При монтаже обрешётки сплошной настил вокруг места прохода через кровлю продуха не выполнен
2)Нахлёст листов металлочерепицы между собой осуществлён не плотно и имеет многочисленные зазоры
3)Краска по металлу на края реза листов металлочерепицы при устройстве ендов не наносилась
4)Герметизация мест зазоров между гладким листом ендов, коньковых элементов и листами металлочерепицы, а также листами металлочерепицы между собой выполнена с использованием монтажной пены, взамен уплотнительных лент
5)Антиконденсатная плёнка отсутствует, контробрешётка не устанавливалась.
E. Теплоизоляционный слой –
1)Теплоизоляционный слой из минераловатных матов уложен без учёта теплотехнических требований, в два-три слоя, общей толщиной 100-150 мм.
2)Ветроводозащитная плёнка поверх теплоизоляционного слоя не применялась
3)Паронепроницаемая мембрана, отделяющая теплоизоляционный слой от чернового потолка, уложена с зазорами между полотнами, без применения клеящих лент или специальных клеевых составов.
На момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ какие-либо проходы на крышу жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, отсутствовали.
Определить выявленные скрытые недостатки и дефекты крыши жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, а именно:
1. Гидроизоляционный слой между мауэрлатом и стеной отсутствует;
2. Герметизация зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы не производилась;
3. Уплотнительная лента при закреплении коньковых элементов не применялась,
т.е. те, которые недоступны для контроля после выполнения последующих работ, не обладая специальными познаниями в области строительства, увидеть нельзя.
Суд принимает экспертные заключения №, составленные экспертом ИП ФИО16, в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку судебные экспертизы назначены и проведены в порядке, установленном ГПК Российской Федерации, произведен осмотр объекта, произведены замеры, исследованы исходные материалы и материалы дела, оценка которым дана в заключениях. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими для проведения такого исследования методическими рекомендациями, правилами и нормами, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, выводы эксперта обоснованы, ответы являются полными, эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж экспертной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, использованная экспертом методика и основанные на них результаты экспертизы, соответствуют требованиям закона.
При этом, эксперт в судебном заседании подтвердил доводы экспертного исследования, данные показания приняты судом.
Судебная экспертиза проведена в полном соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК Российской Федерации, в частности: содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованный ответы на поставленные вопросы; в обоснование сделанных выводов эксперт привел соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывался на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу.
Ходатайство о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.
Какие-либо доводы и возражения по данному заключению ни истец, ни ответчик суду не представили. Надлежащих доказательств, указывающих на недостоверность проведенных заключений, либо ставящих под сомнение выводы, суду представлено не было. Кроме того, стороной истца на основании заключения № от 29 ноября 2024 года составлены изменения исковых требований.
Что касается заключения экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом АНО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО13 и представленного истцом в обоснование своих требований, то данное заключение фактически подтверждают объем недостатков, однако, содержат не полный анализ в определении объема работ, экспертом оценка явных и скрытых недостатков не проводилась, специалист не предупреждался об уголовной ответственности по принятым им выводам. В связи с чем, данное заключение, представленное истцом, суд не может положить в основу расчета и принимает за основу судебные экспертизы, выполненные ИП ФИО10
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей46(часть 1),52,53и120 КонституцииРоссийской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Из приведённых положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Таким образом, лицо, требующее понуждения к устранению недостатков, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключениидоговора, при этом наступившие обстоятельства должны быть на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.
Вместе с тем, истцом до заключении договора купли-продажи произведен визуальный осмотр спорного дома, были установлены его эксплуатационные характеристики, состояние дома и его конструктивных элементов, в том числе наружное обследование, при этом, до заключения договора купли-продажи экспертом с использованием знаний специалиста проведена оценка дома, на соответствие его техническим характеристикам, при этом, препятствия в проведении экспертного исследования в области строительства, на момент совершении сделки истцу не чинились и судом не установлены. Напротив, согласно п. 4.1.2 договора купли-продажи стороны установили, что покупателю передается индивидуальный жилой дом с земельным участком, отвечающий по своим качествам, установленным санитарным и техническим требованиям, соответствие дома строительным нормам и правилам сторонами, находящихся в равных положениях (физические лица) в договоре сторонами не согласовано. Таким образом, на момент заключения сделки покупателю передан объект недвижимости с существующими характеристиками, которые имели явные и скрытые признаки. Кроме того, стоимость жилого дома по договору соответствует рыночной стоимости, что подтверждается отчетом ИП ФИО7, составленного до заключения договора купли-продажи и представленного истцом.
При этом, суд соглашается с выводами эксперта о наличии в доме как явных так и скрытых недостатков, возможности выявления явных недостатков при проведении покупки дома как с использованием специальных познаний, так и лицом, не обладающим знаниями в строительстве, поскольку явный признак недостатков следовал при визуальном осмотре.
Кроме того, при визуальном осмотре объекта, судом также были установлены указанные в заключении эксперта явные недостатки в креплении кровли, отсутствовал пароизоляционный слой, креплениях металлочерепицы. При этом, отсутствие нахлеста кровельного покрытия друг на друга, следовало и при визуальном внешнем осмотре крыши и носило явный характер.
Между тем, на момент заключения договора купли-продажи, дом имел пространство между домом и крышей, в виде не подшитых карнизов и отсутствия деревянных перекрытий в передней части дома, что не оспаривалось сторонами, обеспечивающее возможность осмотра чердачного помещения кровли изнутри.
Наличие высокого теплоизоляционного слоя, не препятствовало осмотру чердачного помещения с использованием технических средств (камеры и т.д.) Кроме того, проход на крышу мог быть обеспечен, путем оборудования люка на крышу, который по заказу истца был оборудован ответчиком после заключения договора. Стороной истца не оспаривалось, что до заключения договора купли-продажи с требованием оборудования прохода на чердачное помещение истец не обращался.
Исходя из этого, ответчиком истцу была представлена достоверная и полная информация о продаваемом жилом помещении, истец имел возможность ознакомиться с технической документацией на объект, осуществил осмотр спорного помещения до подписаниядоговоракупли-продажи, провел оценку дома, а также не был лишен возможности установить состояние объекта, все характеристики объекта, значимые для решения вопроса о возможности заключениядоговора.
Кроме того, как следует из пояснений ФИО13, осмотр дома производился дважды, сразу после заключения договора купли-продажи, так и после, при этом, на наличие недостатков в доме, экспертом было указано сразу после совершенной сторонами сделки.
Истец остановил свой выбор именно на данном жилом помещении, при этом не предъявлял никаких претензий к состоянию объекта недвижимости на момент заключения договора, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Истец осматривал имущество до совершения сделки, видел его техническое состояние, знакомился с правоустанавливающими документами ответчика.
Условиямидоговораособые требования по качеству товара не установлены, поэтому продавцом истцу должен был быть передан товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Эксперт ФИО10 при проведении судебной экспертизы и в ходе дачи пояснений в суде пришел к выводу, что спорный объект пригоден к эксплуатации при проведении необходимого ремонта, аварийным дом не признан. Каких-либо суждений о существенности, неустранимости недостатков экспертом не сделано, напротив, указывается на конкретные работы по их устранению. Таким образом, истцу передан товар, пригодный для использования по своему прямому назначению.
На моменткупли-продажи домапретензий к его качеству у истца не имелось, хотя значительная часть недостатков носила явный, не скрытый характер. При должной осмотрительности истец мог выявить существенные недостаткидома до подписаниядоговора.
Заключая договоркупли-продажи ФИО3 видел состояние жилого помещения, однако от заключениядоговоране отказался, каких-либо изменений в договор не внес. Из выводов заключения эксперта не следует невозможность использования спорного жилого помещения по его назначению.
Суд также полагает необходимым отметить, что пунктом 1 статьи10 ГК Российской Федерацииустановлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи10 ГК РФдобросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Данных о том, что ответчик намеренно скрыл от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства, материалы гражданского дела не содержат. Из материалов дела усматривается, что на момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателем (истцом) не предъявлялись. Доводы об обнаружении недостатков в кровле после заключения сделки судом признаются несостоятельными, поскольку, приобретая имущество, истец имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.
В данное жилое помещение истец имел постоянный доступ до дня его приобретения, в связи с чем у него было достаточно времени для его обследования, и истец не был лишен возможности проверить качество спорного дома, в том числе, на предмет имеющихся недостатков с привлечением специалистов, в установленные законом сроки, то есть, с учетом достаточной степени заботливости и осмотрительности ФИО3 имел возможность убедиться в техническом соответствии дома, выявить наличие имеющихся недостатков, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При этом, суд учитывает, что право покупателя на взыскание расходов, как и проведение действий по устранению недостатков, не оговоренных продавцом и являющихся скрытыми (то есть недостатков, которые невозможно было выявить путем визуального осмотра), предусмотрено пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время именно истец должен представить доказательства наличия недостатков, которые не были оговорены продавцом на дату заключения договора купли-продажи, предоставив другой стороне возможность предоставить возражения по предъявленным скрытым недостаткам.
Судом в ходе рассмотрения дела и согласуется с результатами судебной экспертизы, установлено, что на момент купли-продажи жилой дом имел ряд видимых и скрытых недостатков.
Так, судом и судебными заключениями эксперта установлено, что к видимым недостаткам отнесены дефекты:Мауэрлат –1)В качестве мауэрлата применена доска 140*45 мм., общим количеством 69 п. м., взамен дерева первого сорта с сечением 100*100 мм. или 100*150 мм; 2)Применённый в качестве мауэрлата пиломатериал уложен встык, а не в внахлёст. Узлы соединения материала мауэрлата не укреплены скобами из металла;3)Применённая в качестве мауэрлата доска уложена плашмя на внутренний слой из керамзитобетонных блоков наружной трёхслойной стены смешанной конструкции, а не на дополнительно выполненный монолитный бетонный пояс под мауэрлат; 4)Крепление к стене применённой в качестве мауэрлата доски осуществлено закруткой стальной проволоки, пропущенной через тело кладки, взамен использования заранее вшитых в монолитный бетонный пояс шпилек.
Элементы стропильной системы: стропильные ноги, коньковый брус, подкосы, стойки – 1)Плотность прилегания деревянных элементов стропильной системы между собой не обеспечена. Величина зазора в стыках деревянных элементов с одного края превышает 1 мм., присутствуют сквозные щели; 2)Соединение элементов стропильной системы произведено на гвоздях с отклонением в расстояниях между центрами гвоздей со стороны забивки, превышающим 2 мм. Верхнее крепление рядовых стропильных ног между собой не обеспечивает надёжности соединения. Верхнее крепление стропильной ноги к коньку осуществлено закруткой стальной проволоки; 3)Опорные стойки установлены во взаимно перпендикулярных плоскостях с прогоном.
Защита древесины элементов стропильной системы –1)Антисептическая обработка и огневая защита деревянных конструкций стропильной системы крыши не осуществлялись.
Кровля –1)При монтаже обрешётки сплошной настил вокруг места прохода через кровлю продуха не выполнен; 2)Нахлёст листов металлочерепицы между собой осуществлён не плотно и имеет многочисленные зазоры; 3)Краска по металлу на края реза листов металлочерепицы при устройстве ендов не наносилась; 4)Герметизация мест зазоров между гладким листом ендов, коньковых элементов и листами металлочерепицы, а также листами металлочерепицы между собой выполнена с использованием монтажной пены, взамен уплотнительных лент; 5)Антиконденсатная плёнка отсутствует, контробрешётка не устанавливалась.
Теплоизоляционный слой –1)Теплоизоляционный слой из минераловатных матов уложен без учёта теплотехнических требований, в два-три слоя, общей толщиной 100-150 мм.; 2)Ветроводозащитная плёнка поверх теплоизоляционного слоя не применялась; 3)Паронепроницаемая мембрана, отделяющая теплоизоляционный слой от чернового потолка, уложена с зазорами между полотнами, без применения клеящих лент или специальных клеевых составов.
к скрытым недостаткам отнесены дефекты: отсутствие гидроизоляционного слоя между мауэрлатом и стеной; отсутствие герметизации зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы; отсутствие уплотнительной ленты при закреплении коньковых элементов.
В том числе, экспертом в заключении и в ходе рассмотрения дела определено, что скрытые недостатки, указанные в экспертизе недоступны для контроля после выполнения последующих работ, и определить их лицу, не обладая специальными познаниями в области строительства нельзя.
Тогда, как видимые дефекты, были доступны для визуального осмотра и определить их было возможно лицу, не обладающему специальными познаниями в области строительства.
Что касается недостатков, которые носят явный характер на момент заключения договора купли-продажи, учитывая, заключение договора между физическими лицами, суд учитывает, что, приобретая спорный жилой дом, истец имел реальную возможность осмотреть указанное имущество, ознакомиться с технической документацией на него, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Претензии относительно качества дома, которые заявлены в настоящем деле, при заключении договора отсутствовали. Истец приобретал жилой дом, только построенный ответчиком для личных целей, видел или должен был видеть явные его недостатки, и, действуя разумно и осмотрительно, должен был предполагать необходимость несения расходов на его ремонт и содержание, в связи с чем, в удовлетворении требований об обязании устранить недостатки имеющие явный характер следует отказать.
Между тем, поскольку из экспертного заключения следует, что указанные в экспертном заключении недостатки имели и скрытый характер, и истец на момент покупки не мог знать об указанных скрытых недостатках жилого дома, поскольку не обладал специальными познаниями в сфере строительства и не имел возможности выявить данные скрытые дефекты, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика устранения скрытых дефектов, а именно оборудования гидроизоляционного слоя между мауэрлатом и стеной; оборудования герметизации зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы; оборудования уплотнительной ленты при закреплении коньковых элементов.
Кроме того, суд учитывает, что ответчик в добровольном порядке устранял недостатки в кровле дома, что подтверждается заключенным между сторонами соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, по устранению ответчиком недостатков жилого дома, а именно крыши: каркас крыши, кровельное покрытие, карниз, конек, отсутствие пароизоляции, черновая обрешетка потолка, которые продавец обязался устранить за свой счет.
При этом, из доводов стороны ответчика указанные недостатки были устранены сразу после заключения соглашения. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Самим истцом в ходе рассмотрения дела даны пояснения, что по заключенному соглашению недостатки ответчиком устранялись, но не в полном объеме. Однако, указанное соглашение не содержит отметок какие именно недостатки не устранены. Отсутствие же акта приема-передачи работ выполненных по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ с имеющимися не устраненными недостатками, в отсутствие в соглашении срока устранения недостатков, суд относит к бремени доказывания истца. При этом, истцом на протяжении более 2-х лет, после указанного соглашения, претензия по имеющимся недостаткам ответчику не предъявлялась, заключение специалиста по недостаткам составлено лишь в 2024 году, претензия ответчику направлена в 2024 году, в суд за восстановлением нарушенных прав истец обратился в июле 2024 года.
Поэтому суд, относит соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к доказательству наличия недостатков, обнаруженных истцом в срок, установленный законом и отвергает доводы ответчика во встречном иске о заключенном договоре подряда, поскольку требования, предъявляемые к договору подряда предусмотренные главой 37 ГК Российской Федерации устанавливают возмездность сделки, сроки исполнения и объемы. В данном случае указанные требования в соглашении отсутствуют. Указанным, соглашением стороны определили перечень недостатков к проданному объекту недвижимости, которые ответчик принял и обязался безвозмездно устранить.
Таким образом, основания для удовлетворения встречных требований суд не находит и отказывает.
Вместе с тем, выполнение работ на кровле дома иными подрядными организациями, в том числе, изменение кровли над входной группой, кроме как ответчиком, за исключением установления дымохода, судом в ходе рассмотрения дела, с учетом распределения бремени предоставления данных доказательств ответчиком суду не представлено. Доказательств обратного, судом не установлено. Напротив, допрошенные выходом на место свидетели ФИО8, ФИО9 суду пояснили, что истец их сосед, видели как велись работы на кровле при строительстве дома и после покупки дома истцом. Также, результатами судебной экспертизы № установлено, что определить велись ли работы после покупки дома и установления их периода не возможно. В связи с чем, доводы ответчика в данной части суд считает не состоятельными и подлежащими отклонению
Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.
Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
В силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Из анализа приведенных норм закона следует, что требования, связанные с недостатками товара, на который не установлен гарантийный срок, могут быть предъявлены покупателем к продавцу в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Поскольку ни законом, ни спорным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оговорены сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества, истец вправе предъявить требования в отношении недостатков в пределах двух лет со дня передачи ему недвижимого объекта или выявлении недостатков.
Как установлено судом, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2, предусмотрено, что настоящий договор является актом приема-передачи, специальные гарантийные сроки товара сторонами не оговорены. При этом, не указание в договоре гарантийного срока не является основанием для признании сделки не действительной.
Достоверно установлено, что заявленные недостатки в кровле дома истцом выявлены в весенне-летний период 2022 года и окончательно сформулированы в соглашении сторон по устранению недостатков от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, то есть, указанный срок истекает ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
В ходе рассмотрения дела при проведении экспертизы, назначенной судом, согласно выводам эксперта, указанные истцом в исковом заявлении недостатки, которые были изложены в соглашении, и последующей претензии, направленной ответчику до обращения в суд, частично выявлены. При этом в результате проведения экспертизы были выявлены иные недостатки спорного недвижимого объекта, вследствие чего, после проведения экспертизы ФИО3 уточнил исковые требования, просил учесть недостатки, установленные экспертом, при этом заявленные в исковом заявлении недостатки, о которых он сообщил ответчику в течение пресекательного двухлетнего срока, подтвердились.
Доказательств того, что недостатки, установленные судебным экспертом, были обнаружены истцом ранее указанной даты ДД.ММ.ГГГГ и о них было заявлено ответчику, материалы дела не содержат.
Таким образом, установленный специальный двухлетний срок исковой давности для предъявления требований связанных с недостатками товара, истцом не пропущен.
Согласно ч.1 ст.206 ГПК Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (ч. 2).
Такое указание может быть произведено судом с учетом конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего ходатайства истца.
Истец просил установить срок выполнения работ в течение двух месяцев дней с момента вступления решения суда в законную силу с указанием, что в случае не выполнения указанных работ в срок предоставления возможности выполнения работ истцом за свой счет с последующим возложением расходов на ответчика.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 27 постановления от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил, что удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено. При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.
Согласно части 2 статьи 13 ГПК Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей Российской Федерации.
Судом на ответчика возложена обязанность по устранению недостатков. Для исполнения принятого решения судом устанавливается двух месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу. При установлении указанного срока, суд учитывает возможность ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, баланса интересов сторон, соответствия требованиям разумности и исполнимости.
Невозможность исполнения решения суда в связи с явной недостаточностью данного срока допустимыми доказательствами не подтверждена.
В этой связи, суд предоставляет ФИО1 право в случае неисполнения ФИО11 решения суда в течение 2-х месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить мероприятия по проведению указанных в решении суда работ с последующим возложением расходов на ответчика.
Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично, в удовлетворении встречных требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО11 о понуждении к безвозмездному устранению недостатков товара удовлетворить частично.
Обязать ФИО11 в течение 2-х месяцев с момента вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки жилого дома, по адресу: <адрес>, путем проведения следующих работ:
-оборудовать гидроизоляционный слой между мауэрлатом и стеной дома;
-провести герметизацию зазоров между гладким листом ендов и листами металлочерепицы специальной уплотнительной лентой по профилю металлочерепицы;
-оборудовать и закрепить коньковые элементы кровли уплотнительной лентой.
Предоставить ФИО1 право в случае неисполнения ФИО11 решения суда в течение 2-х месяцев со дня вступления решения в законную силу осуществить мероприятия по проведению указанных в решении суда работ с последующим возложением расходов на ответчика.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО11 о понуждении к безвозмездному устранению недостатков товара отказать.
Встречные исковые требования ФИО11 к ФИО1 о признании незаключенным соглашения оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья И.М. Чуваткина
Мотивированное решение суда изготовлено 09 июля 2025 года