Апелляционное определение по делу № 2-294/2023 от 17.08.2023

Судья Сурков В.П. гр. дело № 33-9708/2023

(гр. дело № 2-294/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2023 г. г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Занкиной Е.П.,

судей: Александровой Т.В., Кривицкой О.Г.

с участием прокурора Атяскиной О.А.

при секретаре Отрощенко К.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Ленинского районного суда г. Самары от 19 апреля 2023 г., которым постановлено:

«Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Установить сумму причитающегося ФИО1 возмещения за изымаемое для государственных нужд Самарской области имущество – 40/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес> в размере 1 545 000 руб., за земельный участок в размере 893 400 руб.

Определить рыночную стоимость всех убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием указанных объектов в размере 112 100 руб.

Определить компенсацию за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, в размере 287 800 руб.

Встречный иск Министерства строительства Самарской области - удовлетворить частично.

Изъять для государственных нужд Самарской области у ФИО1 объект недвижимого имущества - 40/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>

Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - 40/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>

Определить сроки и другие условия, на которых осуществляется принудительное изъятие:

- установить следующие условия возмещения стоимости изымаемого имущества: выплачивается Министерством строительства Самарской области в течение 14 календарных дней после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счёт ФИО1, а в случае отсутствия сведений о счетах, посредствам внесения денежных средств в депозит суда;

- обязать ФИО1 освободить изъятое в соответствии с решением суда по настоящему делу жилое помещение от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 2 календарных месяцев после получения денежной компенсации, и обеспечить допуск Министерства строительства Самарской области и/или подрядной организации к данному жилому помещению.

Решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и основанием для регистрации права собственности Самарской области на объект недвижимого имущества – 40/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>

Признать право собственности Самарской области на объект недвижимого имущества - 40/111 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>

Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для снятия ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учёта по <адрес>

Снять ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учёта по <адрес>

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения прокуратуры Ленинского района г. Самары на апелляционную жалобу, выслушав представитель истца и третьего лица – ФИО3, представителя ответчика – ФИО4, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству строительства Самарской области об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ему на праве собственности принадлежат 40/111 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру по <адрес>, в которой он зарегистрирован. Также в квартире зарегистрирована его супруга – ФИО2

В соответствии с распоряжением Правительства Самарской области от 30.06.2022 года № «Об изъятии для государственных нужд Самарской области объектов недвижимого имущества в целях размещения объекта регионального значения «Метрополитен (1 очередь строительства)» в г.о. Самара, от станции «<адрес> до станции «<адрес>» изъяты для государственных нужд Самарской области в целях размещения объекта регионального значения «Метрополитен» (1 очередь строительства)» в г.о. Самара, от станции «<адрес>» до станции «<адрес>» объекты недвижимого имущества, указанные в приложениях № данному распоряжению.

В число указанных изымаемых объектов входит также и вышеуказанная квартира. Министерство строительства Самарской области предложило ему заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области, в соответствии с которым возмещение, причитающееся ему, определено в размере 942 093 руб. 81 коп. Обоснованием размера возмещения является отчёт ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

По мнению истца, размер возмещения, предложенный министерством в соглашении об изъятии недвижимого имущества, существенно занижен и подлежит увеличению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учётом уточнённых исковых требований просил определить сумму причитающегося ему возмещения за изымаемое для государственных нужд Самарской области недвижимое имущество - 40/111 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, согласно судебной экспертизе, в размере 2 838 300 руб.

Ответчик Министерство строительства Самарской области обратилось со встречным исковым требованием к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества.

В обоснование заявленных встречных исковых требований указывает, что распоряжением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об изъятии для государственных нужд <адрес> объектов недвижимого имущества в целях размещения объекта регионального значения «Метрополитен (1 очередь строительства)» в г.о. Самара, - <адрес>, от станции «Самарская» до станции «Театральная» принято решение об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области в целях размещения объекта регионального значения «Метрополитен (1 очередь строительства)» в г.о. Самара, город Самара, от станции «<адрес>» до станции «<адрес>».

В перечень подлежащих изъятию вошла в частности квартира, расположенная по <адрес> ФИО1 принадлежат 40/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Вышеуказанным распоряжением Правительства Самарской области министерству строительства Самарской области поручено осуществить необходимые юридические действия, связанные с изъятием объектов недвижимого имущества, перечисленных в решении об изъятии.

Объект регионального значения «Метрополитен» в городе Самаре относится к объектам транспорта в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.12.2017 года №442-ФЗ «О внеуличном транспорте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и предусмотрен схемой территориального планирования Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 13.12.2007 года №261.

В соответствии с п.10 ст.56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии опубликовано на официальном сайте Правительства Самарской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 01.07.2022 года.

Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области, подписанный министерством, с приложением выписки из ЕГРН на объект, отчёта об определении размера возмещения, направлен в адрес собственника.

Таким образом, министерством соблюдены требования действующего законодательства, однако до настоящего времени в адрес министерства от собственника не поступило подписанное соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области.

В случае принудительного изъятия объектов недвижимого имущества сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд, определяются судом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, министерство просило принудительно изъять для государственных нужд Самарской области у ФИО1 40/111 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, по <адрес>

Также просило прекратить право собственности ФИО1 на 40/111 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, определить сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется принудительное изъятие:

- установить сумму возмещения в соответствии с отчетом об определении размера возмещения от 13.07.2022 года №, выполненным ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в размере 942 093 руб. 81 коп., в том числе рыночная стоимость квартиры – 891 917 руб. 74 коп. и убытки – 50 276 руб. 07 коп.;

- установить следующие условия возмещения стоимости изымаемого имущества: выплачивается министерством строительства Самарской области в течение 14 календарных дней после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путём перечисления денежных средств на счёт ФИО1, а в случае отсутствия сведений о счетах посредствам внесения денежных средств в депозит суда;

- обязать ФИО1 освободить изъятое в соответствии с решением суда по настоящему делу жилое помещение от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 3 (трех) рабочих дней после получения денежной компенсации, и обеспечить допуск министерства строительства <адрес> и/или подрядной организации к данному жилому помещению.

Кроме того, министерство просило определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и основанием для регистрации права собственности Самарской области на объект недвижимого имущества – 40/111 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> признать право собственности Самарской области на объект недвижимого имущества – 40/111 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>

Также просило снять ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учёта по <адрес>.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

С данным решением не согласилось Министерство строительства Самарской области, ими подана апелляционная жалоба.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом при определении размера возмещения, подлежащего выплате ответчику, судом фактически дважды учтена стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, что привело к завышению размера возмещения на сумму 893 400 руб. Также указывает, что определенная экспертом компенсация в размере 287 800 руб. в связи с непроизведенным капитальным ремонтом приведет к тому, что получатель компенсации в указанном размере получает удовлетворение своего имущественного интереса дважды: первый раз в виде соответствующей выплаты при изъятии жилого помещения, второй раз в натуральной форме, когда уполномоченное лицо произведет (или уже произвело) капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором истец проживет (будет проживать). Министерство также полагает, что сам размер компенсации в экспертном заключении, которое положено в основу судебного решения, определен неверно, фактически эксперт не ответил на поставленный вопрос об изменении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения ввиду непроведения капитального ремонта дома, а определил стоимость такого ремонта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица ФИО3 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причине неявки судебной коллегии не сообщили.

Кроме того, информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Самарского областного суда в сети Интернет (http://oblsud.sam.sudrf.ru).

В связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесенное с соблюдением норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.1 ст.279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу ст.281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (ч. 1). При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причинённые изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (ч. 2).

Земельным кодексом Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

Согласно подпункту 2 ст.49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется, в частности, по основаниям, связанным со строительством объектов транспорта государственного (регионального) значения.

Всилу положений ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В соответствии с п.10 ст.56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что истцу (ответчику по встречному исковому заявлению) ФИО1 на праве собственности принадлежат 40/111 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру по <адрес> в которой он зарегистрирован. Также в квартире зарегистрирована его супруга - ФИО2

Распоряжением Правительства Самарской области от 30.06.2022 года № «Об изъятии для государственных нужд Самарской области объектов недвижимого имущества в целях размещения объекта регионального значения «Метрополитен (1 очередь строительства)» в г.о. Самара, - <адрес>, от станции «<адрес>» до станции «<адрес>» принято решение об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области в целях размещения объекта регионального значения «Метрополитен (1 очередь строительства)» в г.о. Самара, <адрес>, от станции «<адрес>» до станции «<адрес>».

В перечень подлежащих изъятию включена, в частности, квартира, расположенная по <адрес>

В соответствии с п.10 ст.56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии опубликовано на официальном сайте Правительства Самарской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 01.07.2022 года по адресу: https://pravo.samregion.ru, регистрационный номер размещения (опубликования) №.

В адрес ФИО1 Министерство строительства Самарской области направило копию решения об изъятии письмами с уведомлением о вручении, которое им не получено.

Также проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области, подписанный министерством, с приложением выписки из ЕГРН на объект, отчёта об определении размера возмещения, направлен в адрес собственника.

В свою очередь решение об изъятии также направлено в орган регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с отчетом об определении размера возмещения от13.07.2022 г. №, выполненным ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» (заказчик - Министерство строительства Самарской области), размер возмещенияФИО1 за изымаемый для государственных нужд объект недвижимости, составляет 942093,81 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры – 891817,74 руб., убытки – 50276,07 руб.

Определением Ленинского районного суда г. Самары от 15.12.2022 года по ходатайству стороны истца (ответчика по встречному исковому заявлению) ФИО1 назначена судебная оценочная экспертиза. Ее проведение поручено ООО «Самарской центр судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта ООО «Самарский центр судебной экспертизы» от 03.02.2023 года № рыночная стоимость доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес> на момент рассмотрения спора составляет 1 545 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, в порядке ст.37 Жилищного кодекса РФ, расположенного по <адрес>, составляет 893 400 руб.

Рыночная стоимость всех убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием указанных выше объектов, составляет 112 100 руб.

То обстоятельство, что не был проведен капитальный ремонт многоквартирного дома, является фактором снижения стоимости объекта недвижимости. Невыполнение обязанности по производству капитального ремонта жилого многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, привело к снижению уровня надежности здания (увеличению физического износа конструктивных элементов). Физическое состояние многоквартирного дома влияет на рыночную стоимость жилой недвижимости: квартир, расположенных в нем. Данный фактор является одним из ценообразующих и оказывает существенное влияние на стоимость квартиры на вторичном рынке.

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, составляет 287 800 руб.

Разрешая исковые требования истца, суд первой инстанции руководствуясь вышеуказанными нормами, исходил из того, что экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что при определении размера возмещения, подлежащего выплате ответчику, судом фактически дважды учтена стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, что привело к завышению размера возмещения, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8 части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ).

С учетом изложенного, размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе, упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разд. II Обзора от 29.04.2014 г., ч.1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации).

Как следует из экспертного заключения ООО «Самарский центр судебной экспертизы» от 03.02.2023 года № рыночная стоимость доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, на момент рассмотрения спора составляет 1 545 000 руб.

Довод апелляционной жалобы Министерства строительства Самарской области о необоснованном включении в сумму возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, является несостоятельным.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Приложением N 3 к Положению "Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)", утвержденному Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312, установлен минимальный срок, продолжительность эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта. Соответственно, при истечении минимального срока эксплуатации того или иного элемента его небезопасность и необходимость проведения капитального ремонта презюмируются.

Как следует из материалов дела, изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1917 года постройки, сведения о проведении капитального ремонта в доме в материалах дела отсутствуют, доказательств обратного Министерством строительства Самарской области в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Как следует из заключения судебной экспертизы ООО «Самарский центр судебной экспертизы» от 03.02.2023г., при экспертном осмотре зафиксировано наличие дефектов и повреждений конструкций здания, свидетельствующих о недопустимом ухудшении эксплуатационных свойств и снижении надежности конструкций вследствие деформаций и образования трещин.

Рекомендуемый срок службы зданий жилищно-гражданского строительства - не менее 50 лет. Год постройки спорного здания - 1917, таким образом, здание эксплуатируется более 105 лет, что превышает рекомендуемый срок службы жилых зданий. В материалах дела, а также в источниках общедоступной информации отсутствуют сведения о проводимых капитальных ремонтах здания. Нормативно-технической литературой установлена продолжительность эффективной эксплуатации зданий (до капитального ремонта) для жилых зданий со стенами из кирпича с деревянными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации - 10-15 лет.

Учитывая, что для зданий с физическим износом более 45% большинства элементов нормативно-технической литературой регламентирована необходимость проведения комплексного капитального ремонта с восстановлением или заменой всех неисправных элементов и, учитывая направленность мероприятий в рамках капитального ремонта на замену и (или) восстановление строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций, принимая во внимание продолжительность эффективной (нормальной) эксплуатации здания до капитального ремонта, а также фактическое состояние здания на момент экспертного осмотра, эксперт пришел к выводу, что невыполнение обязанности по производству капитального ремонта жилого многоквартирного дома по вышеуказанному адресу привело к снижению уровню надежности здания (увеличению физического износа конструктивных элементов).

В свою очередь, физическое состояние многоквартирного дома влияет на рыночную стоимость расположенных в нем квартир. Данный фактор является одним из ценообразующих и оказывает существенное влияние на стоимость квартиры на вторичном рынке. В частности, согласно аналитическим исследованиям Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» корректировка на физическое (техническое) состояние здания может составлять до минус 92% относительно нового или почти нового строительства.

Таким образом, обстоятельство не проведения в многоквартирном доме капитального ремонта является фактором снижения стоимости объекта недвижимости.

Эксперт пришел к выводу, что величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего МКД по <адрес> составляет 287800 на приходящуюся <адрес>, принадлежащую ответчику.

Довод апелляционной жалобы о том, что сам размер компенсации в экспертном заключении, которое положено в основу судебного решения, определен неверно, фактически эксперт не ответил на поставленный вопрос об изменении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения ввиду непроведения капитального ремонта дома, а определил стоимость такого ремонта также отклоняются судебной коллегией, поскольку по сути данные доводы сводятся к несогласию с выбранной экспертом методикой, при том, что выбор методик экспертного исследования относится к компетенции эксперта в силу норм абзаца 11 статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В случае наличия сомнений в полноте или обоснованности сделанного экспертом заключения, сторона ответчика (истца по встречному исковому заявлению) не была лишена возможности, в соответствии с положениями статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заявить ходатайство о назначении по делу проведения повторной или дополнительной экспертизы, однако, этого заявлено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Разрешая заявленные встречные исковые требования Министерства строительства Самарской области, суд первой инстанции руководствуясь вышеуказанными нормами, исходил из того, что распоряжение Правительства Самарской области от 30.06.2022г. №354-р является законным основанием для прекращения прав ФИО1 на жилое помещение и признанием права собственности на данное имущество за Самарской областью, то требования Министерства строительства Самарской области о снятии с регистрационного учёта, подлежат удовлетворению. При этом судом первой инстанции определен срок, в течение которого ФИО1 обязан освободить изъятое жилое помещение от собственного имущества и имущества третьих лиц в течение 2 календарных месяцев после получения денежной компенсации, поскольку указанный срок, по мнению суда первой инстанции, необходим и достаточен для освобождения собственником жилого помещения, являющегося для него единственным местом жительства.

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 19 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна. Судья: