Дело № 2-580/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
7 октября 2025 года город Алдан
Алданский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Демидович А.В.,
при секретаре Дударовской А.А.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Государственному казенному учреждению Республики Саха (Якутия) «Центр ресурсного обеспечения» Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства Республики Саха (Якутия), Министерству имущественных и земельный отношений Республики Саха (Якутия), Министерству экологии, природопользования и лесного хозяйства Республики Саха (Якутия) о признании имущества общедомовым, оспаривании регистрации права оперативного управления,
установил:
ФИО1, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с исковым заявлением к ГКУ РС (Я) «Центр ресурсного обеспечения Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства РС (Я)», просит суд признать запись [Номер] от 27 января 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права оперативного управления за ГКУ РС (Я) «Центр ресурсного обеспечения Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства РС (Я)» частью здания-конторы, назначение нежилое, общей площадью 187,89 кв.м., этаж 1, цокольный по адресу: ....... недействительной. Признать весь цокольный этаж ....... общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам квартир № 1 и № 1а на праве общей долевой собственности.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником квартиры № [Номер] указанного жилого дома. Площадь имущества ответчика в размере 187.89 кв.м. превышает реальную площадь недвижимого имущества, включает в себя лестница и лестничную площадку, ведущие в квартиру истца, чем нарушаются права собственника жилого помещения (истца).
Определением судьи от 25 апреля 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия).
Определением от 19 июня 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство экологии, природопользования и лесного хозяйства Республики Саха (Якутия).
Определением суда от 14 августа 2025 года принято увеличение исковых требований ФИО1, в котором она просит признать недействительной запись [Номер] от 29 декабря 2004 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на часть здания-конторы, назначение нежилое, общей площадью 187,89 кв.м., этаж 1, цокольный по адресу: ......., за Министерством имущественных и земельных отношений РС (Я).
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить, пояснив, что истец является собственником ....... на основании договора купли-продажи. Предыдущим собственником жилого помещения был ФИО3, который приватизировал квартиру в 2002 году и с момента приватизации стал собственником, в том числе, цокольного этажа, относящегося к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Истец полагает, что два собственника жилых помещений в равных долях имеет право пользоваться цокольным этажом. Ответчик за общим имуществом не ухаживает, не ремонтирует, ФИО1 была вынуждена за счет собственных средств отремонтировать крышу, поменяла ворота в цокольном этаже, хранит там свои инструменты, внутри цокольного помещения находятся трубы тепловодоснабжения в квартиру истца, необходим к ним доступ. Фактически помещение, принадлежащее ответчику, является жилым, документально не оформлено в качестве нежилого помещения, акт передачи из муниципальной собственности Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) отсутствует. Просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В судебное заседание представители ответчиков – ГКУ РС (Я) «ЦРО Минэкологии РС (Я), Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства РС (Я), соответчика Министерства имущественных и земельных отношений РС (Я), третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания.
ГКУ РС (Я) «ЦРО Минэкологии РС (Я)» в своем отзыве на исковое заявление, просило отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований, указав в обоснование возражений, что согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений РС (Я) от 11 сентября 2012 года № Р-1769 на праве оперативного управления за учреждением было закреплено государственное имущество, в том числе часть здания – контора, расположенное по адресу: ......., указанный объект имеет цокольный этаж под стоянку транспортной техники. Общая площадь имущества с цокольным этажом, согласно свидетельству о государственной регистрации права составляет 187,89 кв.м.. Поскольку спорное жилое помещение является служебным помещением (гаражом) Минэкологии РС (Я), предназначено для стоянки транспорта, его нельзя отнести к общедомовому имуществу и право пользование указанным имуществом истца отсутствует.
Министерство имущественных отношений направило в суд отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении иска ФИО1, указав, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером [Номер], расположенное по адресу: ......., ......., общей площадью 187,9 кв.м., этаж 1, этаж цокольный, является государственной собственностью, правообладателем на праве оперативного управления является ГКУ РС (Я) «Центр ресурсного обеспечения Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства РС (Я)». Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец пользоваться цокольным этажом, разместила там свои вещи и транспортное средство без согласия собственника. Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29 ноября 1993 года, был принят в эксплуатацию двухквартирный домом со встроенной конторой, общая площадь составляет 410 кв.м., административная часть имеет общую площадь 205 кв.м. всего две трехкомнатные квартиры (общая площадь 159 кв.м., жилая площадь 108,6 кв.м.), спорное помещение, имеет площадь 187,9 кв.м. без учета лестницы и лестничной площадки. Права ФИО1 действиями ответчиком не нарушены. Просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
На основании ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ ело рассмотрено судом в отсутствие представителей ответчика, соответчиков и третьего лица.
Выслушав истца и его представителя, выяснив позицию ответчика и соответчика, изучив обстоятельства и материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Конституционный Суд РФ указывал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектам гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Из указанной нормы права следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические помещения.
При этом, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Более того, согласно позиции Конституционного Суда РФ, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Указанный правовой режим должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.
Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
При этом, наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций само по себе не имеет значения для определения правового режима данного помещения, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29 ноября 1993 года № [Номер]-р был принят в эксплуатацию двухэтажный двухквартирный дом со встроенной конторой по адресу: ........
Согласно техническому паспорту административное строение по адресу: ....... было введено в эксплуатацию на основании акта приемки от 29 ноября 1993 года, решения о земельном отводе от 19 сентября 1990 года [Номер] и состоит из основного строения, цокольного этажа по 126 кв.м. каждый, а также крыльца 3 кв.м., цокольный этаж состоит из подсобного помещения, мастерской, бокса и коридора.
Согласно передаточному акту от 15 декабря 1999 года, на основании Распоряжения Правительства РС (Я) № 1588-р от 24 ноября 1999 года и приказа Министерства охраны природы № 01-05/1-262 от 2 декабря 1999 года Верхне-Алданский территориальный комитет охраны природы является правопреемником Алданского улусного комитета охраны природы. По состоянию на 1 октября 1999 года часть здания (со встроенной конторой) с цокольным гаражом по адресу: ....... состояли на балансе Алданского улусного комитета охраны природы.
Согласно выписке из Единого государственного реестра надвижимости от 10 июня 2025 года нежилое помещение – часть здания-контра на котором расположено помещение, машино-место, этаж [Номер], этаж № цокольный, местоположение: ....... ......., является собственностью Республики Саха (Якутия), дата регистрации права собственности 29 декабря 2004 года.
На основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений РС (Я) от 11 сентября 2012 года № Р-[Номер] объект права: часть здания-контра, назначение: нежилое, общая площадь 187,89 кв.м., этаж 1, цокольный, по адресу: ....... передан в оперативное управление ГКУ РС (Я) «Службы обеспечения деятельности Министерства охраны природы РС (Я)», что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права [Номер]
Судом установлено также, что ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 6 июля 2020 года, заключенному между ФИО6, ФИО5 и ФИО1 является собственником квартиры, кадастровый [Номер], назначение: жилое помещение, общая площадь 79,9 кв. м, расположенную по адресу ........ Согласно договору купли - продажи (п. 3) отчуждаемая квартира принадлежала продавцам ФИО6 и ФИО7 на основании договора мены квартир от 29 апреля 2002 года.
Согласно поэтажному плану домовладения, квартира истца [Номер] ....... расположена на верхнем этаже, над помещением ответчика [Номер]а, ......., под помещением ответчика расположен цокольный этаж.
Вторая половина дома – ....... общей площадью 78,07 кв.м. принадлежала ФИО9 на основании договора приватизации от 10 декабря 1999 года; а помещение, предназначенное по контору Улусного обществ охотников и рыболовов и магазин «Охотник», находящееся по адресу: ....... а, общей площадью 79,88 кв.м. принадлежало ФИО8 на основании договора купли-продажи недвижимости от 10 ноября 2003 года
Таким образом, материалами дела установлено, что на дату первой приватизации по состоянию на 1999 год, спорное помещение числилось как часть здания-контра на котором расположено помещение машино-место, то есть не было предназначено для использования в целях, не связанных с обслуживание жилого дома и не использовалось в качестве общего имущества.
Заявляя иск, ФИО1 указала, поскольку в подвальном нежилом помещении, расположенного в цокольном этаже дома, находятся оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, то такое помещение относится к общему имуществу жилого дома и не может находиться в индивидуальной собственности субъекта РФ.
Вместе с тем само по себе нахождение помещения в цокольном этаже многоквартирного дома и нахождение в данных помещениях элементом инженерных коммуникаций, обслуживающих весь многоквартирный дом, не является достаточным для вывода о том, что помещение находится к общему имуществу многоквартирного дома. При этом судом установлено, что спорное помещение, в том числе и на момент приватизации первой квартиры, было учтено (сформировано) и функционировало как самостоятельное, не связанное с обслуживанием жилого дома.
При таких обстоятельствах, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в цокольном помещении не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ.
Учитывая, что истец не доказал функциональное назначение спорного помещения на момент приватизации первой квартиры (1999 г) согласно пункту 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в этой части.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении иска ФИО1 к Государственному казенному учреждению Республики Саха (Якутия) «Центр ресурсного обеспечения» Министерства экологии, природопользования и лесного хозяйства Республики Саха (Якутия), Министерству имущественных и земельный отношений Республики Саха (Якутия), Министерству экологии, природопользования и лесного хозяйства Республики Саха (Якутия) о признании имущества общедомовым, оспаривании регистрации права собственности и оперативного управления, отказать.
Решением суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Алданский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме – 21 октября 2025 года.
Судья Демидович А.В.