55RS0003-01-2024-005412-14
Дело № 2-35/2025 (2-4196/2024)
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск 15 января 2025 года
Ленинский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Исматова Т.Б.,
при секретаре судебного заседания Кисляковой Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>. Предварительный договор содержит все условия, необходимые для основного договора.
По условиям договора стоимость продаваемой доли составила 450 000 рублей, указанная сумма была передана продавцу в качестве задатка в день подписания предварительного договора.
В соответствии с п. 2.1.1 договора продавец должен передать покупателю в срок для ДД.ММ.ГГГГ документы на объект недвижимости для подготовки договора купли-продажи.
В настоящее время продавец на связь не выходит, в установленный срок предусмотренные договором документы не предоставила.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи, однако направленную корреспонденцию ответчик не получила.
С учетом изложенного, просит признать за истцом право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, возражений на иск не представила.
Третьи лица несовершеннолетние ФИО9, ФИО10 в лице законного представителя ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили.
Представитель третьего лица Департамента образования Администрации г. Омска ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.
В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, поскольку ответчик о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, представитель истца не возражает рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Заслушав доводы представителя истца, изучив материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являются ФИО2 и несовершеннолетние ФИО9, ФИО10, по 1/3 доле в праве общей долевой собственности за каждым.
В соответствии с записями актов о рождении родителями ФИО9 и ФИО10 являются ФИО2 и ФИО7
Истец избрал способ защита своего права - иск о признании права собственности на долю в квартире. Данный способ защиты права суд считает ненадлежащим способом защиты права по следующим основаниям.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Квартира истцу ответчиком не передавалась, акт о передаче не подписывался, право собственности в Управлении Росреестра не регистрировалось.
В соответствии с частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
На основании пунктом 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1.3 договора стоимость указанной доли составляет 450 000 рублей. В соответствии с распиской в договоре задаток получен полностью.
Пунктом 2.1.1 договора установлено, что продавец принимает на сея обязательства подготовить и предоставить покупателю для изучения в срок до ДД.ММ.ГГГГ документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.
В соответствии с п. 4.1 предварительного договора продавец гарантирует, что в настоящий момент времени указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, не обременена, свободная от прав и притязаний третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием недействительности настоящего договора.
В силу п. 6.3 договора обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.
При этом, срок заключения основного договора купли-продажи доли договором не установлен.
Таким образом, действуют положения ст. 429 ГК РФ, согласно которых если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку предварительный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ и с учетом положений ч. 5 ст. 429 ГК РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.
Как указывалось ранее, сособственниками квартиры, совместно с ФИО2, являются несовершеннолетние ФИО9 и ФИО10
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
В силу ч. 2 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как указывалось ранее, сособственниками квартиры, совместно с ФИО2, являются несовершеннолетние ФИО9 и ФИО10 – по 1/3 доле в праве общей долевой собственности за каждым.
Согласно ст. 37 СК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Из толкования положений п. 2 ст. 37 ГК РФ и абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ следует, что если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, для отказа от преимущественного права покупки доли потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Как частный случай ущемления законных интересов несовершеннолетнего можно рассматривать возникновение противоречий в интересах родителей и детей, о чем упоминается в пункте 2 статьи 64 СК РФ. Согласно данной норме в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
При этом, установление противоречий в интересах родителей и детей может стать основанием к отказу в предоставлении предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом подопечного.
Таким образом, необходимо предоставление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки
Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности. В частности, если родитель, являясь наряду с ним участником общей собственности, выражает свое согласие на совершение сделки с намерением самому воспользоваться данным правом в ущерб интересам ребенка, либо когда другой родитель настаивает на реализации несовершеннолетним, обладающим достаточными средствами для покупки, преимущественного права приобретения отчуждаемой доли, либо когда законный представитель и несовершеннолетний заблуждаются в последствиях отказа от имеющегося права на приобретение доли и т.п.
При этом, выяснение действительного желания и возможности реализации несовершеннолетним участником долевой собственности принадлежащего ему преимущественного права покупки, мнения обоих родителей, наличия или отсутствия противоречия между интересами родителей и детей, когда родители в силу пункта 2 статьи 64 Семейного кодекса РФ не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, и других обстоятельств, имеющих значение для защиты интересов несовершеннолетнего, входит в компетенцию органов опеки и попечительства.
В нарушение вышеуказанных норм материалы дела не содержат отказ родителей несовершеннолетних и органа опеки и попечительства от преимущественного права покупки, доказательства их уведомления ФИО2 о намерении реализовать принадлежащую ей долю, в связи с чем суд приходит к выводу о нарушении прав несовершеннолетних при заключении предварительного договора купли-продажи доли в квартире.
Кроме того, представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается факт наличия у истца на момент заключения договора денежных средств на приобретение спорного объекта недвижимости.
Доводы представителя истца о том, что средства на покупку доли в квартире ФИО2 она получила при продаже квартиры в <адрес> суд считает неправдоподобными и не соответствующими действительности. Данная сделка совершена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 1 год и 7 месяцев до покупки доли ФИО2, версия представителя истца о том, что денежные средства от продажи указанной квартиры она хранила дома и приобрела на них указанную долю выглядит неправдоподобной. Не представлено доказательств с какой целью истец заключила договор на долю в квартире с учетом того обстоятельства, что на две других доли собственники останутся прежними, какие намерения она преследовала, намереваясь стать собственником одной третьей доли в квартире, в которую так и не вселилась, оставаясь проживать в <адрес>.
Учитывая изложенные обстоятельства, требования ФИО1 о признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на квартиру отказать полностью.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Т.Б. Исматов
Мотивированное заочное решение изготовлено 29 января 2025 года.