< >

Дело № 2-1147/2023 (2-4315/2022)

УИД 35RS0001-02-2022-003318-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2023 года г. Череповец

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Ярынкиной М.А.,

при секретаре Азовой М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Агрос» о возложении обязанности по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит произвести в установленном порядке государственную регистрацию договора купли-продажи №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Агрос», в отношении объекта недвижимости, строения «навес у фруктохранилища, бетонная площадка», расположенного по адресу: г. <адрес>, а также государственную регистрацию перехода права на указанный объект.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «АЛКО-ФОРУМ» и Комитет по управлению имуществом <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он купил навес и бетонную площадку, хотел строить станцию технического обслуживания на этом месте, поэтому это незавершенное строительство, и никто не поставил бы его на кадастровый учет. Землю он не переоформлял, в КУИ и Росреестр не обращался. АО «Агрос» ему не препятствовали ни в чем, но письменно не уведомили его о продаже объекта другому лицу. В силу определенных обстоятельств до ДД.ММ.ГГГГ ничего не предпринимал, планировал оставить в качестве наследства.

Представитель ответчика ООО «Агрос» в силу полномочий генерального директора Й. иск не признала, представлены письменные возражения на исковое заявление. Пояснила, что бетонная площадка не является объектом капитального строительства, это улучшение земельного участка, навес служил для того, чтобы удобнее производить разгрузку. ФИО1 был в курсе того, что объекты не являются капитальным строением, и того, что они не смогут их зарегистрировать. Не было разрешения именно на навес, он идет как вспомогательный объект к основному строению, как самостоятельный объект он не строился, не было разрешения города, который являлся собственником участка, поэтому отдельно они его зарегистрировать не могли. Через год-два после заключения договора они предлагали истцу в устном порядке расторгнуть договор и вернуть денежные средства. В ДД.ММ.ГГГГ Общество обращалось в ГУЮ, где им пояснили о невозможности регистрации, но подтвердить нечем. ФИО1 постоянно напоминали об оформлении, но он ничего не делал столько лет.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «АЛКО-ФОРУМ» по доверенности У. с требованиями истца не согласилась, представила письменный отзыв с дополнениями к нему и возражения на судебную экспертизу. Считает, что ОАО «Агрос» самовольно построил спорные объекты, которые к объектам капитального строения не относятся, и были не вправе их реализовывать.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по <адрес> и КУИ мэрии в суд не явились, уведомлены надлежащим образом, ранее были представлены письменные отзывы на исковое заявление с ходатайством о рассмотрении дела в их отсутствие, решение вопроса оставляют на усмотрение суда.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело при состоявшейся явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Разрешение вопроса о наличии, возникновении, переходе, ограничении (обременении) гражданских прав на здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, земельные участки возможно только в отношении объектов, обладающих признаками недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1, ч. 3, 4, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (часть 2 статьи 218 ГК РФ).

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей на дату заключения договора купли-продажи, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агрос» в лице Генерального директора Й. (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи №. Согласно договору, Продавец обязуется передать в право собственности, а Покупатель принять и оплатить нежилое строение: «навес у фрукто-хранилища, бетонная площадка», расположенное по адресу: <адрес>.

Пункт 2.1 договора предусматривает цену доли нежилого помещения, которая составляла 20000 рублей. Оплата произведена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агрос».

Продавец ОАО «Агрос» обязался обеспечить явку своего представителя с необходимыми документами для подписания акта приема-передачи, государственной регистрации перехода права собственности и оформления права землепользования (п. 6.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

Предмет договора передан покупателю по акту приема-передачи нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 5.1 договора право собственности на нежилое строение, являющееся предметом договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации при условии полной оплаты строения.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах и постановке на государственный кадастровый учет сооружения «навес у фрукто-хранилища, бетонная площадка», расположенного по адресу: <адрес>.

Здание фруктохранилища, площадью 2111,9 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежало продавцу на праве собственности на основании плана приватизации, утвержденного решением КУИ <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности произведена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Навес и бетонная площадка не входили в состав нежилого здания фруктохранилища, и не оформлялись как объект недвижимости.

Земельный участок площадью 9861 кв.м. под зданием фруктохранилища по адресу: <адрес>, на котором располагалось строение, на момент продажи являлся муниципальной собственностью и находился в аренде у АО «Агрос» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам <адрес>.

Пунктом 6.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что покупатель ФИО1 обязан в 30-дневный срок переоформить земельные отношения в Комитете по землеустройству <адрес>. Данные обязательства истцом, как покупателем, не выполнены, с заявлениями о предоставлении земельного участка ФИО1 в КУИ не обращался.

Право собственности на земельный участок приобретено ОАО «Агрос» по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк «Вологжанин» и ООО «АЛКО-ФОРУМ» заключен договор лизинга №Ч, в отношении двухэтажного здания (фруктохранилище) площадью 2111,9 кв.м., расположенное по адресу: г. <адрес>, продавцом которого являлся ООО «Агрос». В тот же день заключен трёхсторонний договор №Ч купли-продажи для целей лизинга между АО «Агрос», АО «Банк «Вологжанин» и ООО «АЛКО-ФОРУМ», в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9861 кв.м, по адресу <адрес>.

Указанное недвижимое имущество передано ООО «АЛКО-ФОРУМ» по Актам приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

На момент приобретения в собственность объектов недвижимости Банком и ООО «АЛКОФОРУМ» какие-либо обременения земельного участка в ЕГРН отсутствовали.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращался в ООО «АЛКО-ФОРУМ» с просьбой провести уступку права на 360 кв.м земли под сооружением и бетонной площадкой. В ответе на данное письмо от ДД.ММ.ГГГГ генеральный директор общества Ц. сообщил об отказе, в связи с незаинтересованностью в отчуждении данного земельного участка, и просил ФИО1 освободить его от возведенной постройки в течение 14 дней с момента получения данного письма, которое получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ АО «Агрос» направляло в адрес ФИО1 соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, с выплатой истцу внесенной им в счет оплаты денежной суммы с учетом индексации и стоимости произведенных улучшений в размере 100 000 рублей. На предложение ответчика о расторжении договора и возврате денежных средств истец отказался.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ОП № УМВД России по <адрес> с сообщением по факту конфликта с представителями ООО «Агрос». В ходе проведения проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

С ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время право собственности на здание фруктохранилища и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за ООО «АЛКО-ФОРУМ». Переход права собственности на данные объекты недвижимости к иным лицам не зарегистрирован.

По распоряжению Управления архитектуры и градостроительства мэрии <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, объектам был присвоен новый адрес: <адрес>И.

С ДД.ММ.ГГГГ правопреемником АО «Агрос» является ООО «Агрос».

Как установлено в судебном заседании из пояснений участников процесса и фотоматериалов, приобретенный ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ объект являлся навесом из железобетонных столбов и балок, в разрушенном состоянии, а также бетонных плит на грунтовой части земельного участка.

В настоящее время на данной территории ООО «АЛКО-ФОРУМ» проведены работы по улучшению данного объекта: в стене здания вместо одного проема для ворот оборудовано два; произведено устройство погрузочно-разгрузочной рампы на два проема с понижением рельефа и возведением бетонных подпорных стенок; по железобетонным колоннам проведен монтаж железобетонных балок: данные конструкции жестко соединены сваркой закладных деталей и замоноличиванием стыков бетоном; положена кровля из профилированных листов по деревянной обрешетке; выполнено постоянное подключение к сетям электроосвещения. Данные обстоятельства также установлены в ходе проведения судебной экспертизы. Согласно заключению экспертов ФБУ Вологодская ЛСЭ Минюста России №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из характеристик объекта, которые являются основными определяющими признаками объекта капитального строительства, установлено, что в настоящее время объект: «навес у фруктохранилища, бетонная площадка», расположенный по адресу: <адрес>И), является объектом капитального строительства.

Проанализировав пояснения участников процесса и доказательства по делу в их совокупности, суд полагает, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено суду допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что ОАО «Агрос» уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к покупателю, и о наличии объективных обстоятельств, препятствующих сторонам сделки осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи.

На протяжении длительного времени ФИО1 никаких действий по легализации земельного участка и своих прав на объекты, а также по пользованию спорными объектами не предпринимал, то есть фактически отказался от них. О спорных моментах в отношении навеса с бетонной площадкой, прилегающих к зданию фруктохранилища, истцу известно с ДД.ММ.ГГГГ. Однако свое право на предъявление требований о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в установленном законом порядке ФИО1 не реализовал, с такими требованиями ни к продавцу, ни в суд не обращался. С настоящим исковым заявлением обратился в Череповецкий городской суд только ДД.ММ.ГГГГ.

Также суд учитывает, что объекта, приобретенного ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время не существует, основное строение фруктохранилища и земельный участок отчуждены, регистрация права собственности на них произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, указанные объекты недвижимости находятся в собственности третьего лица, который провел значительную реконструкцию.

На основании изложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 192-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (< >) к обществу с ограниченной ответственностью «Агрос» (< >) о возложении обязанности по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 31 мая 2023 года.

Судья < > М.А. Ярынкина