Решение по делу № 3А-16/2023 от 13.02.2023 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-16/2023

УИД: 39ОS0000-01-2022-000216-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.

при секретаре Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания торгово-выставочного центра №, площадью 4077,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января 2021 года определена отчетом об итогах государственной кадастровой оценки №04/01-2021 ОКС от 22 октября 2021 года в сумме 350670596,35 рублей и утверждена Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24.11.2021 г. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №124-05/22 от 16 мая 2022 года, изготовленному ООО «Декорум», рыночная стоимость здания № по состоянию на 1 февраля 2022 года составляет 233000000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/000501 от 28 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости здания № нарушает его права собственника. Просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2022/000501 от 28 июня 2022 года и установить кадастровую стоимость здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере 233000000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 ФИО2 административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам, настаивал на необходимости проведения дополнительной судебной экспертизы, поскольку экспертом не было учтено, что на момент оценки ряд помещений в здании имели другое назначение, что должно повлиять на результат оценки его рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 против удовлетворения административного иска возражала, указала на то, что в случае изменения качественных характеристик здания его собственник вправе поставить вопрос о перерасчете кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

Административный ответчик Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация городского округа «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, -исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания торгово-выставочного центра №, площадью 4077,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24.11.2021 г. на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого здания определена в сумме 350670596,35 рублей.

По инициативе ФИО1 была произведена оценка рыночной стоимости здания №. Согласно отчету об оценке №124-05/22 от 16 мая 2022 года, изготовленному ООО «Декорум», рыночная стоимость здания № по состоянию на 1 февраля 2022 года составляет 233000000 рублей.

ФИО1 30 мая 2022 года обратилась в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №124-05/22 от 16 мая 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000501 от 28 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение пп. «и» п. 8 ФСО №3, п.п «б» п. 22 ФСО №7. Допущены неточности в расчетах при построении графика зависимости цены от характеристик, влияющих на его стоимость. Не применены необходимые корректировки к объектам-аналогам.

На основании ходатайства административного истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. В ходе производства экспертизы по запросу эксперта административным истцом представлены дополнительные материалы, а именно копия технического плана здания № по состоянию на 25 мая 2020 года, копии договоров аренды.

Согласно заключению эксперта №1230/6-4-22 от 27 декабря 2022 года, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно п.п. «и» п. 8 ФСО №3, п. 10 ФСО №3. Рыночная стоимость нежилого здания № по состоянию на 1 февраля 2022 года составляет 267126201 рубль.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, работающим в государственном экспертном учреждении, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000501 от 28 июня 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №124-05/22 от 16 мая 2022 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Относительно суждений административного истца о недостоверности выводов экспертного заключения №1230/6-4-22 от 27 декабря 2022 года суд приходит к следующему.

Экспертом в ходе производства экспертизы была использована техническая документация, действительная как на момент оценки здания – 1 февраля 2022 года, так и на время производства экспертизы. Последующее внесение в нее изменений 1 февраля 2023 года не влияет на рыночную стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 февраля 2022 года, что подтвердил эксперт ФИО4 в ходе допроса. Достаточных, достоверных доказательств, подтверждающих несоответствие технического описания здания по состоянию на 25 мая 2020 года реальным его характеристикам по состоянию на 1 февраля 2022 года, административным истцом не представлено, как и объяснения того, что данные о перепланировке, якобы имевшей место до 1 февраля 2022 года, были внесены в техническую документацию лишь год спустя. Правильность выводов экспертизы подтверждается и незначительной (менее 30%) разницей между установленной ей рыночной стоимостью здания № и рыночной стоимостью, установленной отчетом об оценке №124-05/22 от 16 мая 2022 года.

Из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость здания № не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 февраля 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №1230/6-4-22 от 27 декабря 2022 года - 267126201 рубль.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового требования о признании недействительным и отмене решения №ОРС-39/2022/000501 от 28 июня 2022 года ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» - отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания №, площадью 4077,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2022 года в размере его рыночной стоимости 267126201 рубль.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения административного истца в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» – 30 мая 2022 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2023 года.

Судья Д.В. Шубин