Судья: Жиляков В.Г № 33-8077/2023 (2-811/2023)
Докладчик: Шульц Н.В. УИД № 42RS0037-01-2023-001178-68
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
07 сентября 2023 года г. Кемерово
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Карасовской А.В.,
судей: Борисенко О.А., Шульц Н.В.,
при секретаре: Свининой М.А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шульц Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, по апелляционной жалобе ФИО2
на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 31 мая 2023 года
по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании задатка,
УСТАНОВИЛА:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задатка в двойном размере в сумме 100000 рублей.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор задатка, на основании которого истец внесла задаток в сумме 50000 рублей в счет платежей по приобретаемой у ответчика квартиры, по адресу: <адрес>, что подтверждается распиской.
Внесенный задаток является частью полной стоимости указанной недвижимости и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу покупателя и (или) лиц(а) по его указанию. Продавец обязуется содействовать заключению договора купли-продажи в пользу покупателя и после получения задатка не осуществлять никаких действий, связанных с переводом прав на указанную недвижимость в пользу третьих лиц.
В течение срока действия договора до ДД.ММ.ГГГГ истец намеревалась выполнить свои обязательства и купить квартиру по цене и на условиях, оговоренных в договоре внесения задатка от ДД.ММ.ГГГГ, однако, ответчик уклонялась от заключения договора купли-продажи и выставила на продажу данную квартиру по большей стоимости.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика уведомление, которое ответчик получила ДД.ММ.ГГГГ, с предложением уведомить о дате, времени и месте подписания договора купли-продажи письменно, а также посредством СМС по телефону. Однако ответчик не ответила на данное уведомление и уклонилась от заключения основного договора купли-продажи квартиры. В этом же уведомлении истец потребовала вернуть задаток в случае не заключения договора.
Истец считает, что сделка не состоялась по вине продавца, вследствие чего задаток подлежит возврату истцу в двойном размере.
Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 31 мая 2023 года постановлено:
«Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании задатка, удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2: уплаченную по Договору о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 50000 рублей; судебные расходы по оплате услуг Почты России по отправке искового заявления с приложением ответчику в сумме 52 рубля 81 копейка и по оплате государственной пошлины в сумме 1600 рублей, а всего 51652 (пятьдесят одна тысяча шестьсот пятьдесят два) рубля 81 копейка.
В удовлетворении требований ФИО2 в остальной части отказать».
В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.
В обоснование доводов жалобы указывает, что судом неверно истолкованы конклюдентные действия сторон, не дана квалификация добросовестным действиям ответчика. ФИО1 вывезла вещи из квартиры, не заключала параллельно других договоров с третьими лицами, не осуществляла продажу квартиру иным лицам. При этом истец приобрели квартиру до ДД.ММ.ГГГГ (в период действия договоренности между сторонами).
Выводы суда о том, что условия предварительного договора о внесении задатка сторонами не согласованы, не верен, суд вышел за пределы заявленных требований.
Заявитель жалобы полагает, что договор купли-продажи не заключен по вине истца, которая отказалась его заключать.
Судом первой инстанции не определена сторона, ответственная за нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ имеет силу предварительного договора купли-продажи, содержало в себе все существенные условия. Заявитель полагает, что сумма, уплаченная истцом, является задатком.
ФИО2 не предоставила суду доказательства, что ДД.ММ.ГГГГ ей было предложено заключить договор купли-продажи квартиры на условиях отличных от ранее согласованных, что являлось для нее неприемлемым, вследствие чего она отказалась знакомиться с предоставленными ей бумагами.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов указывает, что между сторонами был заключен договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, в течение срока действия которого заявитель намеревалась выполнить свои обязательства и приобрести квартиру по цене и на условиях, оговоренных в договоре внесения задатка от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик от заключения договора купли-продажи уклонялась, выставила квартиру на продажу. На уведомление истца о времени и месте подписания договора-купли продажи квартиры не ответила. Выводы суда, о том, что между сторонами не заключен предварительный договор и истец не направил ответчику проект договора купли-продажи, в связи с чем нарушила регулирующие отношения, связанные с задатком, ошибочны. В соглашении о задатке содержатся все существенные условия предварительного договора, определен предмет договора, порядок расчётов, срок заключения основного договора купли-продажи, указано, что задаток учитывается в общей стоимости квартиры. Соглашение о задатке подтверждает общую волю сторон на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры. Фактическая передача суммы залога подтверждается отдельной распиской.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик пояснил, что должен был подготовить документы для заключения основного договора купли-продажи, в т.ч. получить разрешение органов опеки для продажи квартиры. Копии правоустанавливающих документов на квартиру истцу не передавались, в связи с чем у истца отсутствовала возможность подготовить и направить проект договора купли-продажи ответчику. Также ответчик в период срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ не направляла истцу проекты. Ответчик подтвердила, что велись разговоры о том, чтобы не указывать в основном договоре всю стоимость квартиры. Впоследствии это предложение риэлтора и послужило причиной обращения ФИО2 в полицию, а не отказ от сделки, как указано судом первой инстанции.
Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав ФИО1, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, условия которого согласованы в Договоре о внесении задатка.
ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком был подписан Договор о внесении задатка.
Согласно п. 1 Договора о внесении задатка покупатель внес продавцу задаток в сумме 50000 рублей в счет платежей по приобретаемой покупателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Кадастровый №.
Согласно п. 2 Договора о внесении задатка внесенный задаток является частью полной стоимости указанной недвижимости и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу покупателя и (или) лиц(а) по его указанию.
Согласно п. 3 Договора о внесении задатка продавец обязуется содействовать заключению договора купли-продажи в пользу покупателя и после получения задатка не осуществлять никаких действий, связанных с переводом прав на указанную недвижимость в пользу третьих лиц.
Из п. 11 Договора о внесении задатка следует, что срок действия настоящего договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно п. 12 Договора о внесении задатка договор считается исполненным и прекращает свое действие с момента заключения соглашения по указанной недвижимости. В то же время, стороны рассматривают настоящий договор о внесении задатка в качестве предварительного договора купли-продажи по вышеназванной недвижимости в пользу покупателя (ст. 429 ГК РФ), так как он ясно выражает намерения сторон, содержит все необходимые условия, позволяющие однозначно установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Из расписки следует, что денежные средства в сумме 50000 рублей были переданы истцом ответчику в счет платежа по договору купли-продажи с целью обеспечения названного договора и подтверждения его намерений купить объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>.
Факт получения от ФИО2 денежных средств в сумме 50000 рублей ответчиком ФИО1 признается.
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного Заместителем Следственного отдела Межмуниципального отдела МВД России «Юргинский», следует, что истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Межмуниципальный отдел МВД России «Юргинский» с заявлением о том, что ответчик не возвращает ей залог в сумме 50000 рублей.
Доказательств возраста денежных средств в размере 50 000 руб. ответчиком истцу в не представлено.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.329, 380, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что сделка купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком не состоялась вследствие неправомерных действий (бездействия) как истца, так и ответчика, пришел к выводу, об отказе в удовлетворении требований о взыскании задатка в двойном размере, при этом, суд первой инстанции взыскал в пользу истца 50 000 руб., принимая во внимание, что переданные истцом ответчику денежные средств в размере 50 000 руб. не были возвращены ответчиком. Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии со статьями 94, 98, 100, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, проверяя решение суда в пределах доводов жалобы оснований для отмены состоявшегося судебного решения по доводам жалобы не усматривает исходя из следующего.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Судебной коллегией установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на момент заключения спорного договора ФИО6, ФИО1, ФИО7, ФИО8
При этом, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, ФИО7, ФИО8, являющиеся наряду с ФИО1 собственниками квартиры, не указаны, их волеизъявление на продажу квартиры не выражено, о том, что ФИО1 является собственником лишь доли в праве собственности на продаваемую квартиру не указано.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что сторонами не были согласованы существенные условия договора: договор не содержит указания на размер долей собственников недвижимого имущества, т.е. сторонами не были согласованы условия, позволяющие установить имущество и имущественные права, подлежащие передаче по основному договору, в связи с чем в отсутствие юридически-значимого обстоятельства о согласовании сторонами всех существенных условий невозможно признать указанный договор заключенным, поскольку у ответчика отсутствовало право на заключение предварительного договора купли-продажи, без оформления на то полномочий от иных собственников, из чего следует, что стороны не могли заключить основной договор на условиях предварительного договора. В связи с чем переданная истцом денежная сумма не является задатком, и оснований для ее взыскания в пользу истца в двойном размере у суда не имелось.
Из приведенных норм права следует, что предварительный договор, целью которого, применительно к рассматриваемому делу, являлось заключение основного договора купли-продажи квартиры, нельзя признать заключенным, в связи с чем, как, верно, указано судом первой инстанции, переданная денежная сумма в размере 50 000 руб., при отсутствии в материалах дела доказательств ее возврата, подлежит возвращению истцу.
Доводы жалоб не влекут отмену обжалуемого судебного постановления. Оснований, предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено, решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. 327.1, ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 31 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2- без удовлетворения.
Председательствующий: А.В. Карасовская
Судьи: О.А. Борисенко
Н.В. Шульц
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.09.2023