№ 2-244/2025
УИД 55RS0031-01-2025-000277-80
Решение
Именем Российской Федерации
15 декабря 2025 г. рп Саргатское Омской области
Саргатский районный суд Омской области
в составе председательствующего Фогель И.В.,
при секретаре Чириковой М.Л., помощнике судьи Троян И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании объекта недвижимости домом блокированной застройки,
Установил:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании объекта недвижимости домом блокированной застройки.
В обосновании требований указав, что жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 41,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1
Вышеуказанное жилое помещение находится в многоквартирном доме с кадастровым номером №, состоящим их трех жилых помещений.
Указывает, что собственник жилого помещения № с кадастровым номером № отказался от прохождения процедуры признания жилых помещений домом блокированной застройки во внесудебном порядке. Собственник жилого помещения №, с кадастровым номером № не возражает против проведения процедуры по признанию, принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, домом блокированной застройки.
Просит признать жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, <адрес>, жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, <адрес>, жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, <адрес>, жилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу <адрес>, <адрес>, домами блокированной застройки. Снять с государственного учета здание с назначением многоквартирный дом, с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, <адрес>.
06.10. 2025 г. определением Саргатского районного суда Омской области к участию в деле в качестве соответчика был привлечён ФИО3.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне, месте, времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Доверила представлять свои интересы ФИО4, доверенность №-н/55-2025-3-665 (л.д.39).
Представитель истца - ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Доверил представлять свои интересы ФИО5, доверенность №-н/86-2018-3-483 (л.д.35), с, доверенность №-н/86-2025-2-667 (л.д.132-133).
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО5 в судебном заседании не возражала против требований, согласна перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки. Пояснила, что земельный участок площадью 283 кв.м. под <адрес>, <адрес> принадлежит ее доверителю и ФИО1 на праве обще долевой собственности по 1/2 доли. Границы участка не установлены. В <адрес> проживает она, земельным участком пользуются совместно с ФИО1, имеют общую ограду. Земельный участок не разграничен. Кроме того пояснила, что никакой эксперт не приходил для исследования дома, в ограде она никого не видела, дома она находится всегда, выходит только вечером, погулять с собакой. Чердачное помещение у всех квартир общее, перегородок между квартирами не имеется, вход на чердак у <адрес> один, через чердак можно пройти к чердачному помещению <адрес>.
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Саргатского городского поселения ФИО7 Омской области, Управления Росреестра по Омской области, филиала ППК «Роскадастр» по Омской области, третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явились, о дне, месте, времени судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений по иску не поступило.
Суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствии не явившихся, надлежаще извещенных, участников процесса.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, жилыми домами блокированной застройки признаются - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В пункте 3.1 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утвержденном и введенном в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр, указано, что дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом) - это индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Общая стена (общие стены) блокированных жилых домов не придают блокированной застройке классификационных признаков многоквартирного жилого дома в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета (пункт 4 Обзора от 30 ноября 2016 г.).
Многоквартирным домом, согласно «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденного и введенного в действие приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. № 543-ст, признается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом - состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил № 491).
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 7 Правил № 491).
Как указано в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В соответствии с частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, что за ФИО9 зарегистрировано право собственности на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 41,7 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 18-20).
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, видно, что за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 39,1 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (л.д. 15-17).
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, видно, что за ФИО3 зарегистрировано право собственности на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 28,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, №, <адрес> (л.д. 11-12).
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, видно, что на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 68,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, право собственности не зарегистрировано (л.д. 13-14).
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках, следует, что здание - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, это одноэтажный многоквартирный жилой дом, с площадью 138,1 кв. м. в который входят помещения с кадастровыми номерами: № (л.д. 21-24).
Согласно техническому паспорту многоквартирного жилого дома, представленному по запросу суда БУ «Омский Центр КО и ТД», следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, представляет собой одноэтажный дом с общей площадью 138,1 кв. м., в который входят три обособленных помещения - жилые квартиры: <адрес> площадью 41,7 кв.м., <адрес> площадью 28,0 кв.м., и <адрес> площадью 68,4 кв. м.имеющие общие боковые стены без проемов между квартирами и имеющие отдельные выхода на земельные участки(л.д. 52-62).
Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, под указанным многоквартирным домом на государственном учете стоят ранее учтённые участки: земельный участок с кадастровым номером № площадью 283 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, сведения, о границах которого содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. При этом земельный участок с кадастровым номером № площадью 283 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, является декларативным и не имеет границ, установленных в соответствии с земельным законодательством.
Из материалов дела следует, что изначально земельный участок площадью 283 кв.м. под <адрес>, <адрес> на основании свидетельства на право собственности на землю, принадлежал ш (л.д.221).
Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, ш подарила ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 283 кв.м. находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>. Договор дарения зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> №, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.233-234).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО10 заключен договор дарения, согласно которому ФИО2 подарил, а ФИО10 приняла в дар 1/2 доли земельного участка площадью 283 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, который принадлежит дарителю на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГДоговор дарения зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> № (л.д.226-227).
ФИО2 обращался в суд к ФИО11 с требованиями о признании недействительным договор дарения земельного участка и применить последствия недействительной сделки. Решением Саргатского районного суда Омской области от 27.02.2024 г., вступившим в законную силу 05.03.2024 г. исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения (л.д.229-231).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости обще долевыми собственниками земельного участка площадью 283 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>,являются ФИО2 и ФИО1 по 1/2 доли за каждым (л.д. 232-234).
Таким образом, фактически собственникам квартир № 1 и № 2 принадлежит на праве общей долевой собственности состоящий на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером №
Кроме того, как следует из материалов гражданского дела в ЕГРН учтен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, в составе которого учтены четыре жилых помещения.
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, видно, что право собственности на жилое помещение - <адрес>, общей площадью 68,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> - не зарегистрировано.
На основании регистрационного удостоверения № от 25.06.1993 г. ФИО3 принадлежит на праве собственности <адрес>, <адрес> (л.д.239)
Согласно техническому плану ФИО3 была произведена реконструкция жилых помещений (<адрес>). Помещение общей площадью 92,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> образовано в результате объединения двух помещений с кадастровыми номерами № (л.д.240-244).
Согласно п.14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В результате реконструкции жилого помещения первоначальный объект прекратил свое существование, появился новый объект с новыми техническими характеристиками. Самовольно реконструированные объекты не являются объектами гражданских прав. При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
В настоящий момент право собственности на реконструируемый объект не зарегистрировано.
Таким образом, исследовав представленные доказательства, суд исходит из того, что жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, не обладает признаками жилого дома блокированной застройки, несмотря на наличие общих боковых стен без проемов и отдельных выходов на земельные участки, поскольку имеет элементы общего имущества - земельный участок площадью 283 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, который принадлежит на праве обще долевой собственности истцу ФИО1 и ответчику ФИО2, под квартирой № по <адрес>, <адрес> отсутствует отдельный земельный участок, право собственности на <адрес> ЕГРН не зарегистрировано, произведена реконструкция жилых помещений (<адрес>). Вновь образованное жилое помещение общей площадью 92,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> образованное в результате объединения двух помещений с кадастровыми номерами № установленном законном порядке не зарегистрировано. Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 (собственника <адрес>) - ФИО5, которая проживает в данном жилом помещении, указала, что многоквартирный жилой дом имеет общую крышу, единое чердачное помещение, не имеющее разделяющих между квартирами общих стен, что также указывает на наличие общего имущества. В связи, с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1
Изменение статуса указанного недвижимого имущества на объект блокированной застройки возможно только с соблюдением требований градостроительного законодательства, в том числе при условии наличия под каждой в данном случае квартирой отдельного сформированного земельного участка, права, на которые зарегистрированы за собственниками квартир.
Истец и его представитель в судебные заседания, не являлись, судом, истцу ФИО1, а также представителю истца ФИО4 письмом от 28.11.2025г. была разъяснена обязанность предусмотренная ст. 56 ГПК РФ, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Разъяснено право о назначении судебной строительно-технической экспертизы, по определению соответствия объекта законодательным нормам и требованиям, что необходимо для смены правового статуса (признания многоквартирного дома, домом блокированной застройки) (л.д.217,218).
Представленное стороной истца досудебное заключение, не содержит полных сведений о наличии признаков дома блокированной застройки, осмотр производился в квартире № 1, иные квартиры не исследовались, общее имущество не исследовалось. Из представленного истцом заключения специалиста следует, что на чердачное помещение многоквартирного дома разделена на две части, конструкция крыши и кровли имеют независимые друг от друга конструкции в границах каждого автономного блока, тогда как, факт отсутствия стен на чердачном помещении, которые бы разделяли блоки, был установлен посредством полученных из объяснений представителя ответчика ФИО5 в судебном заседании. Ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы истцом не заявлялось.
Принимая во внимание совокупность установленных обстоятельств, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований, отказывает в их удовлетворении в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании объекта недвижимости домом блокированной застройки - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Саргатский районный суд Омской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2025 г.
Председательствующий И.В. Фогель
Копия верна
Председательствующий И.В. Фогель