Дело № 2-691/2025
64RS0043-01-2024-008379-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 апреля 2025 года г. Саратов
Волжский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Девятовой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО9
с участием представителя истца – адвоката Целыковского А.С., представителя ответчика ФИО1,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация Волжского района муниципального образования «Город Саратов», комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности, возложении обязанности,
установил:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование требований указал, что является собственником 56/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 57,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. 44/100 долей принадлежит на праве общей долевой собственности муниципальному образованию (далее – МО) «Город Саратов». Выделить в натуре 44/100 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру не представляется возможным. В августе 2024 года истцом в комитет по управлению имуществом г. Саратова было направлено заявление о возможности продажи ему 44/100 долей. 20 сентября 2024 года комитет сообщил о возможности разрешения данного вопроса в судебном порядке. Согласно досудебному исследованию рыночная стоимость 44/100 долей составляет 913 082 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит прекратить право собственности администрации МО «Город Саратов» на 44/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 57,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; признать за ФИО2 право собственности на 44/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 57,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: г<адрес>; возложить на ФИО2 обязанность по выплате в пользу администрации МО «Город Саратов» компенсации за 44/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 57,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>
В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
В судебном заседании 03 апреля 2025 года истец уточнил требования в части рыночной стоимости 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение — квартиру с кадастровым номером № площадью 57, 1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы, просил изменить исковые требования по выплате ФИО2 в пользу администрации МО «Город Саратов» компенсации за 44/100 долей в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение в размере 1 161 000 руб.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, причины неявки неизвестны.
Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В соответствии с п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 07 июля 2008 года № 242-О-О указано, что применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Как следует из материалов дела и установлено судом, жилое помещение с кадастровым номером № площадью 57,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности ФИО2 (56/100 доли) и муниципального образования «Город Саратов» (44/100 доли), о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи.
По сведениям комитета по управлению имуществом г. Саратова, изложенным в письме от 04 февраля 2025 года, в базе данных приватизированных жилых помещений по муниципальному образованию «Город Саратов» информация о приватизации спорного жилого помещения отсутствует, однако имеется договор на приватизацию жилого помещения № № по <адрес>. Дополнительно сообщено, что в реестре муниципальной собственности МО «Город Саратов» и Сводном реестре объектов муниципальной казны значатся 44/100 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение № №, расположенное по адресу: <адрес>
Согласно договору на приватизацию жилого помещения № 6501 от 17 апреля 1998 года, заключенному между администрацией Волжского района г. Саратова (собственник) и гр. ФИО10 (гражданин), собственник безвозмездно передает, а гражданин приобретает в частную собственность жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>. Жилое помещение состоит из трех комнат, имеет общую площадь 56, 5 кв.м,в том числе жилую площадь 42, 10 кв.м, доля гражданина в жилом доме составляет 0,252458.
Право собственности у ФИО2 возникло на основании договора купли-продажи 56/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру от 13 декабря 2017 года.
При этом, право собственности муниципального образования «Город Саратов» возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону 64 АА № 3858403 от 15 ноября 2022 года, выданного врио нотариуса г. Саратова Саратовкой области ФИО11., в связи с тем, что указанная доля приобрела статус выморочного имущества по причине отсутствия наследников (наследственное дело № 88/2017).
Согласно имеющейся в материалах дела копии технического паспорта, спорный объект недвижимости представляет собой трехкомнатную квартиру общей площадью 57, 1 кв.м, жилой площадью 44, 5 кв.м, состоит из трех жилых комнат площадью 14, 2 кв.м, 11, 6 кв.м и 18,7 кв.м, расположенных на цокольном этаже 1 + цоколь + мезонин кирпичного дома.
По договору купли-продажи 56/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в собственность покупателя ФИО2 перешли две жилые комнаты площадью 14, 2 кв.м и 11, 6 кв.м (п. 1 договора от 13 декабря 2017 года).
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом г. Саратова от 18 октября 2024 года № 2228-р жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> включено в реестр муниципальной собственности муниципального образования «Город Саратов».
Согласно ответу комитета по управлению имуществом г. Саратова от 20 сентября 2024 года исх. № 06-09/20386 ФИО2 рекомендовано обратиться за разрешением вопроса о возможности выкупа 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в суд.
Истец ссылается на то, что выдел в натуре 44/100 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру без несоразмерного ущерба жилому помещению невозможен, в настоящее время собственником 44/100 доли не используется, администрация МО «Город Саратов» существенного интереса в использовании принадлежащей ей доли в квартире не имеет, не производит оплату коммунальных платежей, на протяжении длительного времени не интересуется принадлежащей долей.
Из представленного в материалы дела отчета об оценке рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру № 0263/2024 от 08 ноября 2024 года, выполненному ООО «СДСЭ», рыночная стоимость 44/100 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> на дату оценки составляет 913 082 руб.
В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «РусЭксперт» с постановкой следующих вопросов:
1. Какова рыночная стоимость жилого помещения — квартиры с кадастровым номером № площадью 57, 1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>
2. Какова рыночная стоимость 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение — квартиру с кадастровым номером № площадью 57, 1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>?
3. Возможен ли с технической точки зрения выдел в натуре 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение — квартиру с кадастровым номером № площадью 57, 1 кв.м, расположенную по адресу: г<адрес>?
Согласно заключению эксперта № 129/2025 от 21 марта 2025 года и дополнительным пояснениям к нему в связи с наличием в тексте технических опечаток, в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость жилого помещения с кадастровым номером № площадью 57,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 2 640 000 руб.
По второму вопросу сообщено, что рыночная стоимость 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № площадью 57,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, составляет 1 161 000 руб.
Отвечая на третий вопрос эксперты указали, что в результате проведенного исследования установлено, что с технической точки зрения выдел в натуре 44/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером № площадью 57,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, с учетом долей в праве собственности не возможен по следующим причинам: - наличие физического износа квартиры № 2б - 51,1%, а также всего многоквартирного жилого дома 73%; - несоответствия квартиры № № и № требованиям постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 в части наличия дефектов в конструкции стен, пола, перекрытия, внутренней отделки, отсутствия работоспособных инженерно-технических систем теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, а также наличия дефектов в общедомовых конструкциях стен, перекрытия, пола, со стороны тамбуров при входе в квартиры, которые могут представлять угрозу здоровью граждан; - квартира № 2б имеет общую площадь 26,9 кв.м, что не соответствует минимальным требованиям СП 54.13330.2022 по площади в 28 кв.м, с учетом необходимости устройства помещения ванной, коридора, для комфортного пребывания граждан; - отсутствия возможности собственником квартиры № № автономной эксплуатации своих помещений без санитарно-технического узла (туалета) квартиры № №; - наличие перепланировки в квартире № №, требующей фактической регистрации в соответствии с Федеральным законом № 608-ФЗ от 19 декабря 2023 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»; - наличия несоответствия в расчетах долей от общей долевой собственности.
Так, в результате проведенного исследования установлено, что жилой дом № № по <адрес>, является многоквартирным, состоящим из нескольких квартир (7 шт.), в котором над исследуемыми квартирами № № и № № располагаются иные квартиры, т.е. друг над другом. Исследуемые квартиры с точки зрения объемно-планировочного решения являются автономными, не связанными друг с другом общими помещениями, имеют обособленные выходы на земельный участок.
Экспертами отмечено, что исследуемые квартиры фактически разделены на две части № № и №.
В ходе проведенного исследования установлено, что ФИО2 фактически занимает помещения квартиры № № (в тексте заключения допущена опечатка, на что обращено внимание представителем истца в судебном заседании, что также подтверждается письменными пояснениями), обозначенные в техническом паспорте от 07 июля 2006 года (л.д. 53), а комитет по управлению имуществом г. Саратова - помещения квартиры № №.
В результате анализа расчета долей собственников выявлено математическое несоответствие площади помещений фактическому значению в долевом соотношении: - квартира № – (фактически занимаемая ФИО2 доля 56/100) – доля после перерасчета от общей площади 57,1 кв.м. составляет – 53/100 (30,2/57,1=0,53 = 53/100); - квартира № - (фактически занимаемая КУИ доля 44/100) – доля после перерасчета от общей площади 57,1 кв.м составляет – 47/100 (26,9/57,1=0,47 = 47/100).
В материалах дела отсутствуют технические данные о том, как именно перераспределялись доли, по каким именно помещениям, и в каком соотношении. На момент проведения осмотра при анализе и подборе площадей, установить принцип распределения долей на 44/100 и 56/100 от общей долевой собственности площадью 57,1 кв.м экспертам не представилось возможным.
В ходе проведенного исследования установлено, что в квартире № № фактически отсутствует помещение санитарно-технического узла. Исходя из объемно-планировочного решения, экспертами сделан вывод, что помещение туалета в квартире № № являлось общим на всю площадь 57,1 кв.м, т.е. фактически на две квартиры № № и №.
Также установлено, что исследуемые квартиры имеют общую стену, общий фундамент, перекрытия, связанную конструкцию наружных несущих стен, над помещениями располагаются иные квартиры, что препятствует выделу доли в натуре (фактическому разделу) на автономные жилые блокированные дома без ущерба имуществу.
Произвести реконструкцию исследуемой части многоквартирного жилого дома (фактически кв. № №) для осуществления возможности выдела доли в натуре, тем самым создав физически автономный блок, с технической точки зрения не представляется возможным, по причине особенности архитектурного и конструктивного решения, а также наличия значительного физического износа более 50%.
В ходе проведенного осмотра и исследования установлено, что непосредственный доступ в квартиры № № и № осуществляется через помещения тамбуров.
В результате осмотра и исследования установлено, что исследуемые квартиры № № и № в составе многоквартирного жилого дома не соответствуют требованиям постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» в части наличия дефектов в конструкции стен, пола, перекрытия, внутренней отделки, отсутствия работоспособных инженерно-технических систем теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, а также наличия дефектов в общедомовых конструкциях стен, перекрытия, пола, со стороны тамбуров при входе в квартиры, которые могут представлять угрозу здоровью граждан.
На основании результатов проведенного исследования установлено, что техническое состояние несущих строительных конструкций объекта исследования – ограниченно-работоспособное. Возраст исследуемого строения составляет 108 лет, что свидетельствует о значительном превышении нормативного минимального эф������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�<�?�?�?�?�?�?�?�?????????????�����??????J?J?J???????????????J?J?????????????????
Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404 указанные значения физического износа здания в целом подходят под категорию ветхое - состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента.
Экспертное заключение суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения экспертов у суда не имеется.
В связи с изложенным суд принимает заключение судебной экспертизы, как допустимое доказательство по делу.
Разрешая заявленные требования по существу, основываясь на заключении судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.
Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан.