К делу № 2-1475/2023
УИД 23RS0021-01-2023-001817-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Полтавская 29 августа 2023 года
Красноармейский районный суд Краснодарского края
в составе:
председательствующего
при секретаре
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременений с недвижимого имущества,
Установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременений с недвижимого имущества и просила Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, <данные изъяты>
В обоснование заявленных требований указала, что по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик продал, а покупатели приобрели в общую долевую собственность: ФИО1 – <данные изъяты> долю, Н.П.А. – <данные изъяты> долю, несовершеннолетние Ю.К.Ю. и Ю.Е.Ю. по <данные изъяты> доле каждый, в праве общей долевой собственности на земельный участок <данные изъяты> и размещенный на этом земельном участке жилой дом <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ все покупатели зарегистрировали в установленном законом порядке переход права собственности.
По условиям договора проданный Ответчиком земельный участок площадью <данные изъяты>. и расположенный на нем жилой дом оценены в 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей. Из них, по условиям договора, деньги в сумме 796274 рублей (семьсот девяносто шесть тысяч двести семьдесят четыре) рублей оплачены ФИО2 до подписания настоящего договора, согласно п. 4 Договора. Оставшаяся денежная сумма по условиям Договора должна была быть перечислена Управлением Пенсионного фонда Красноармейского района из средств материнского капитала в течение не позже 2х месяцев с момента подачи мною заявления в УПФР о распоряжении материнским капиталом. В соответствии с п. 4 Договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода прав на жилой дом и земельный участок к покупателям и до перечисления указанной в п.4 настоящего договора суммы на счет продавца в полном объеме, квартира находится в залоге у продавца согласно ст.448 ГК РФ.
При регистрации перехода права собственности к покупателям, также было установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона, до полного расчета. В связи с чем, в ЕГРН о праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> было установлено с ограничение (обременение) права в виде ипотеки (залога), о чем в ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации обременения объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ УПФР по Красноармейскому району вынес решение о перечислении всей обусловленной договором денежной суммы. Таким образом, в ДД.ММ.ГГГГ года покупатели произвели с Ответчиком полный расчет. В связи с чем, в соответствии с п. 4 Договора, необходимость в ограничении отпала и она должна быть снята. На сегодняшний день оплата по договору произведена полностью, однако Ответчик уклоняется от подачи соответствующего заявления в Росреестр для снятия обременения.
Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям и доводам, изложенным в иске.
Ответчик в судебное заседание не явился. О времени и месте уведомлен надлежащим образом.
Третьего лицо ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела в совокупности с представленными по делу доказательствами, приходит к удовлетворению исковых требований в полном объеме ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п.1 ст.488 ГК РФ).
При этом, в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение этих прав.
Согласно пункта 3 статьи 334, пункта 2 статьи 352 ГК РФ залог возникает в силу договора.
Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч.2 ст.352 ГК РФ).
Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
Согласно статьи 25 указанного Федерального закона регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Согласно п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Между тем, материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ истцом фактически исполнен, что подтверждается документами, имеющимися в материалах рассматриваемого дела.
Таким образом, суд приходит к выводу, что обременение недвижимого имущества <данные изъяты>, в виде ипотеки фактически прекратилось, поскольку оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена Покупателем в полном объеме.
Поскольку обеспеченное ипотекой обязательство по оплате стоимости квартиры исполнено и основания для сохранения обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствуют, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
Решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости <данные изъяты> - удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости - <данные изъяты>, принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО1 – <данные изъяты> доли, Н.П.А. – <данные изъяты> доли, несовершеннолетним Ю.К.Ю. и Ю.Е.Ю. по <данные изъяты> доли каждому.
Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Красноармейский суд Краснодарского края.
Председательствующий И.М. Фойгель