Решение по делу № 2-422/2023 от 20.02.2023

Дело № 2-422/2023

УИД 26RS0012-01-2023-000131-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 20 февраля 2023 года

Ессентукский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Новиковой В.В.,

при секретаре судебного заседания Шейрановой В.А.,

с участием представителя заявителя ФИО1,

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> об возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, в котором просит признать отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> от <дата> *****/з в заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 708,0 кв.м., кадастровый *****, путем подписания дополнительного соглашения о замене лиц, к договору аренды земельного участка *****-з от 18.04.2019г. незаконным. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>, заключить с ней договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 708,0 кв.м., кадастровый *****, путем подписания дополнительного соглашения о замене лиц, к договору аренды земельного участка ***** от <дата>.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

Ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости - жилой дом, площадью 44,4 кв.м., кадастровый *****, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от <дата> *****. Право собственности на жилой дом с кадастровым номером 26:30:040303:178, было зарегистрировано за ней на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенного с ФИО2.

В соответствии с данными, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости жилой дом с кадастровым номером 26:30:040303:178 расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040303:74.

15.08.2022г. она в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> подала заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:040303:74, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с переходом права собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке. Однако, 30.11.2022г. Комитет отказал ей в предоставлении земельного участка в связи с тем, что арендатором земельного участка ФИО2 не подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка *****-з от 18.04.2019г. <дата> она в адрес Комитета направлено дополнительное соглашение о замене лиц в договоре аренды земельного *****-з от <дата> для подписания и последующего направления на государственную регистрацию. Данное соглашение Комитетом не подписано.

Считает отказ Комитета от <дата> *****/з в подписании дополнительного соглашения в связи с отсутствием в соглашении арендатора земельного участка ФИО2 незаконным, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. С момента государственной регистрации права собственности к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности по договору аренды предоставленного под такую недвижимость земельного участка.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011г. ***** и от 25.01.2013г. ***** «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, законом предусмотрен переход права пользования спорным земельным участком на праве аренды к собственнику объекта недвижимого имущества, вне зависимости от того расторгнут ли в порядке ст. 450 ГК РФ спорный договор аренды.

Из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от <дата> "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, только с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с ч.1 ст.1 и ч.1 ст. 51 ФЗ от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» аренда регистрируется в качестве обременения соответствующего земельного участка путем регистрации договора аренды. При этом продажа находящейся на арендованном земельном участке недвижимости не прекращает данный договор аренды, а лишь влечет за собой замену в нем арендатора на основании закона.

Соответственно, регистрация замены стороны в договоре аренды может быть произведена только после того как будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости и только на основании соглашения между ним и арендодателем о внесении изменений в договор аренды.

Прежний собственник жилого дома ФИО2 с момента регистрации перехода права собственности на жилой дом в силу прямого указания закона утратила статус арендатора занятого жилым домом земельного участка и уже не может заключать договор о перенайме, то есть о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды покупателю.

Кроме того, у Комитета отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 18.04.2019г. *****-з, поскольку ФИО2, 16.03.2020г. выбыла из данных правоотношений, а договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Таким образом, она как собственник жилого дома с кадастровым номером 26:30:040303:178, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, приобрела право на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 26:30:040303:74 и вправе требовать оформления прав на земельный участок.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Данный принцип нашел отражение в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 16.03.2020г. и по состоянию на текущую дату, в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости собственником объекта недвижимого имущества жилого дома, с кадастровым номером 26:30:040303:178, является она, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности от 16.03.2020г. *****.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040303:74 содержится запись о лице, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости (аренда): ФИО2.

Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется ее заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, свои исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требования, полагая, что Комитет не может заключить новый договор арены без расторжения его с предыдущим собственником. При этом в одностороннем порядке Комитет не имеет права расторгать договор аренды.

Суд с учетом мнения сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 и ст. 552 ГК РФ, по договору отчуждения недвижимости приобретатель недвижимости одновременно с правом собственности на такую недвижимость приобретает и право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли - продажи от <дата>, записи регистрации права от <дата> за *****, ФИО4 стала собственником объекта недвижимости - жилого дома, площадью 44,4 кв.м., кадастровый *****, расположенного по адресу: <адрес>.

<дата> ФИО4 направила в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:040303:74, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с переходом права собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Как следует из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> от <дата> *****/п, Комитет отказал ФИО4 в заключении договора аренды в связи с тем, что арендатором земельного участка ФИО2 не подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка *****- з от <дата>.

<дата> ФИО4 направила в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> дополнительное соглашение о замене лиц в договоре аренды земельного *****-з от <дата> для подписания и последующего направления на государственную регистрацию.

Данное соглашение Комитетом не подписано, в связи с отсутствием в предоставленном проекте дополнительного соглашения к договору аренды земли *****-з от <дата> о замене лиц в обязательстве, одной из сторон по данному договору, ФИО2

В соответствии со статьями 35 ЗК РФ, 271 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. С момента государственной регистрации права собственности к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности по договору аренды предоставленного под такую недвижимость земельного участка.

В силу пункта 25 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011г. ***** "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, законом предусмотрен переход права пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 26:30:040303:74, расположенным по адресу: <адрес> на праве аренды собственнику объекта недвижимого имущества - расположенного на нем жилого дома, вне зависимости от того, расторгнут ли с прежним собственником данной недвижимости в порядке ст. 450 ГК РФ. договор аренды.

Согласно разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктах 13 и 14 постановлениям 11 от <дата> «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 и ч. 1 ст. 51 Федерального закона от <дата> *****- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», аренда регистрируется в качестве обременения соответствующего земельного участка путем регистрации договора аренды. При этом продажа находящейся на арендованном земельном участке недвижимости не прекращает данный договор аренды, а лишь влечет за собой замену в нем арендатора на основании закона.

Соответственно, регистрация замены стороны в договоре аренды может быть произведена только после того, как будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости и только на основании соглашения между ним и арендодателем о внесении изменений в договор аренды.

Прежний собственник жилого дома ФИО2 с момента регистрации перехода к истцу по договору купли-продажи права собственности на жилой дом, утратила статус арендатора занятого жилым домом земельного участка и уже не может заключать договор о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды.

Таким образом, руководствуясь приведенными положениями закона, истец как собственник жилого дома, площадью 44,4 кв.м., кадастровый *****, расположенный по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040303:74, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, приобрела право на земельный участок с кадастровым номером 26:30:040303:74 и вправе требовать оформления прав на указанный земельный участок.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Земельный Кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым 26:30:040303:74, расположенный по адресу: <адрес> предоставлен на праве аренды ФИО2 на основании договора аренды земли от <дата> *****-з сроком по <дата>.

Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, в силу прямого указания закона, после перехода права собственности на жилой дом к истцу, ответчик должен был произвести замену лиц в договоре аренды путем заключения дополнительного соглашения. А потому подлежат удовлетворению исковые требования о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка.

Поскольку судом удовлетворены основные исковые требования о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, то подлежат удовлетворению и производные от них требования о возложении на комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка путем подписания дополнительного соглашения о замене лиц к договору аренды земли.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> об возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> от <дата> *****/з в заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 708,0 кв.м., кадастровый *****, путем подписания дополнительного соглашения о замене лиц, к договору аренды земельного участка *****-з от <дата>

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>, заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, площадью 708,0 кв.м., кадастровый *****, путем подписания дополнительного соглашения о замене лиц, к договору аренды земельного участка ***** от <дата>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Ессентукский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья В.В. Новикова