Решение по делу № 02-0447/2025 от 08.04.2025

УИД 77RS0030-02-2024-006987-48

дело № 2-447/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года адрес

Хамовнический районный суд адрес, в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-447/2025 по иску ФИО1 к адрес «Спектр ЛК» о признании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства недействительным.

Свои требования истец мотивировала тем, что 28.12.2020 года между ФИО1 и адрес «Спектр ЛК» заключен договор участия в долевом строительстве № К4.1-14-1/2020.

Объектом долевого строительства по Договору является жилое помещение (квартира), имеющее следующие проектные характеристики: условный номер объекта – 4.1-14-1, корпус 4.1, этаж 14, общая проектная площадь объекта (с учетом балконов/лоджий) - 91,79 кв.м., общая проектная площадь (без учета балконов/лоджий) – 91.37кв.м.

Согласно пункту 2.3 Договора долевого строительства от 28.12.2020 года, Застройщик был обязан передать объект в срок не позднее 30 июня 2022 года.

Согласно п.4.1 цена договора составляет сумма Стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет сумму в размере, установленном в приложении № 1 к Договору, а цена договора определяется путем умножения общей проектной площади объекта долевого строительства на стоимость одного кв.м. В целях определения цены договора при расчете общей проектной площади объекта к площади балконов и террас применяется коэффициент 0,3 лоджий 0,5.

Денежные средства в размере сумма оплачены в соответствии с условиями п. 4.2.1 Договора, т.е. в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации договора.

При приемке квартиры, площадь квартиры составила 107,5 кв.м., что не соответствует данным фактических обмеров площади объекта долевого строительства, указанного застройщиком в акте приема-передачи 112,8 кв.м., также были выявлены строительные недостатки, в связи с чем истец не подписала акт приема-передачи. Истец также доплатила сумму в размере сумма, исходя из расчета 107,5 кв.м., т.е. сумма за кв.адрес настоящего времени об устранении недостатков в полном объеме ответчик истца не уведомил.

Истец не уклонялась от приемки Объекта, уведомляла ответчика о намерении принять квартиру, однако ответчиком 05.07.2024 был составлен оспариваемый односторонний акт о передаче объекта. Акт приема-передачи квартиры не был подписан истцом, в связи с несоответствием объекта долевого строительства условиям договора, поскольку его характеристики существенно изменились.

Представитель истца в судебное заседание явилась, требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО1 и адрес «Спектр ЛК» заключен договор долевого строительства № К4.1-14-1/2020.

Как следует из искового заявления, при приемке квартиры, площадь квартиры составила 107,5 кв.м., что не соответствует данным фактических обмеров площади объекта долевого строительства, указанного застройщиком в акте приема-передачи 112,8 кв.м., также истцом были выявлены строительные недостатки, в связи с чем истец не подписала акт приема-передачи.

Истец доплатила по договору сумма, исходя из расчета 107,5 кв.м.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее - проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения; о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Истец в обоснование своих требований, ссылается на отказ от подписания между сторонами акта приема-передачи, в связи с несоответствием объекта долевого строительства условиям договора, а именно существенным изменением основных характеристик объекта: его общей площади, количества жилых комнат и вспомогательных помещений, а также их площади.

Вместе с тем, суд не соглашается с доводами истца в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Стороны определили, что Застройщик вправе вносить изменения в проект строительства и/или в информацию о Застройщике, после чего Застройщик обязуется внести соответствующие изменения в проектную декларацию и опубликовать их в порядке и сроки, установленные Федеральным законом № 214-ФЗ (пункт 3.1.3. договора).

Пунктом 8.4. Договора предусмотрено, что Застройщик вправе без согласия Участника долевого строительства осуществлять проектные, строительные и иные работы.

Также в соответствии с п. 3.2.2. Договора Участник долевого строительства имеет право получать для ознакомления документы, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ.

Доказательств того, что истцу не представлена или представлена не соответствующая действительности информация о существенных условиях заключаемого договора, либо о предмете договора, в материалах дела не содержится.

Также из содержания Договора усматривается, что окончательное определение площадей объекта долевого строительства и его стоимости производится застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения его технической инвентаризации (п. 1.4 договора).

26.09.2023 ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

29.02.2024 ответчиком было направлено истцу уведомление о готовности объекта долевого строительства по договору к передаче и необходимости в период с 27.03.2024 по 06.04.2024 явиться и подписать передаточный акт объекта долевого строительства.

Из материалов дела также следует, что 24.04.2024 ответчиком в адрес истца было повторно направлено сообщение о необходимости принятия объекта.

Истец была уведомлена о завершении строительства, что ею не оспаривалось, при этом, истец ссылалась на то, что в квартире имелись недостатки, которые препятствовали ей принять квартиру.

В соответствии с п. 3.3.1 Договора передача объекта участнику осуществляется только в установленном порядке по акту приема-передачи, что и было сделано застройщиком.

Доводы истца о том, что несоответствие построенного объекта долевого участия основным характеристикам объекта долевого строительства, указанным в Договоре (приложение № 2 к Договору), является нарушением со стороны ответчика условий договора и положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судом отклоняются, поскольку они противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и сложившейся судебной практике.

Так, в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме того, в соответствии с той же статьей, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого жительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего федерального закона.

Ключевыми моментами в перечисленных нормах является существенное ухудшение качества объекта, которое делает объект непригодным к использованию, а использованием объекта долевого строительства является проживание.

Доказательств непригодности объекта долевого строительства для использования в связи с изменением площади и характеристик объекта суду не представлено.

В соответствии со ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, конструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям техническим регламентам и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документ, подтверждающий соответствие параметров построенного реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренной частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

Суд отмечает, что Многофункциональный жилой комплекс соответствует требованиям технических регламентов и утвержденной проектной документации, в связи с чем ответчиком 26.09.2023 получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждает соответствие построенного многоэтажного жилого комплекса строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу об отсутствии оснований о признании одностороннего акта приема - передачи объекта долевого строительства недействительным, поскольку со стороны истца имело место уклонение от принятия квартиры, при том, что у истца отсутствовали, предусмотренные ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ основания для отказа от приемки квартиры.

Допустимых и относимых доказательств, в том числе заключения экспертного учреждения, о несоответствии по состоянию на 05.07.2024 переданного объекта долевого участия условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям истцом не представлено.

Кроме того, акт приема-передачи является документом, свидетельствующим об исполнении договора долевого участия, и не является отдельной сделкой отвечающей признакам, установленным ст. 153 ГК РФ, выполняя лишь функцию сопровождения передачи объекта долевого участия и установления данного факта.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что о готовности ответчика передать истцу объект долевого строительства, о возможности и необходимости получения квартиры истец знал и имел возможность ее получить, но от получения квартиры уклонился, ответчик законно реализовал предоставленное ему законом право на составление одностороннего акта. В связи с чем суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес «Спектр ЛК» о признании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 08.04.2025.

Судья Лапина О.С.