Решение по делу № 2-5296/2023 от 09.01.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости основным, прекращении права собственности и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Дело № 2-645/2024

УИД 63RS0044-01-2023-006889-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2024 года г. Самара

Железнодорожный районный суд г.Самара в составе

председательствующего судьи Замулиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копыловой Ю.В.,

с участием представителя истца – адвоката Орел Е.Е., ответчика ФИО1, его представителя – адвоката Антонова В.В., ответчика ФИО2 к., третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-645/2024 по иску ФИО5 ФИО23 к Гулиевой ФИО24, Гулиевой ФИО25, ФИО8 ФИО26 ФИО27, ФИО9 ФИО28, ФИО4 ФИО29 о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости основным, прекращении права собственности и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,

установил:

ФИО5 обратилась в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к ФИО6 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи жилого дома, в обоснование требований указав, что 01.10.2016 между ней и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 332 кв.м. Цена объекта определена сторонами в 1 200 000 рублей. Расчет произведен в полном объеме в день подписания договора, договор является одновременно актом приема-передачи. Истцу был передан жилой дом и ключи. С 2016 года она проживает в указанном доме, несет расходы по его содержанию, следит за домом, поддерживает его в надлежащем состоянии. Основной договор стороны должны были заключить в срок не позднее 31.12.2019, однако до настоящего времени договор не заключен, деньги продавцом не возвращены. На претензию истца о необходимости заключения договора купли-продажи ответа не последовало. Просила суд взыскать с ФИО6 в ее пользу денежные средства в размере 1 200 000 рублей, оплаченные ею 01.10.2016 по предварительному договору купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что ответчик ФИО6 умер 09.02.2017, после его смерти открыто наследственное дело № 186/2017, в связи с чем истцом заявленные требования были уточнены с предъявлением исковых требований к его наследникам - ФИО7 к., ФИО2 к., ФИО8 к., ФИО9, ФИО1 С учетом уточненных исковых требований, ссылаясь на то, что наследники ФИО6о на протяжении многих лет спорным объектом недвижимости не интересовались, бремя его содержания не несли, не вселялись в данный жилой дом, ФИО5 просит суд: признать предварительный договор купли-продажи от 01.10.2016, заключенный между ней и ФИО6о, умершим 09.02.2017, основным договором купли-продажи недвижимого имущества – 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 101,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 101,9 кв.м, расположенный по указанному адресу; признать за ней право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 101,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела к участию в процессе в качестве соответчиков были привлечены: ФИО7 к., ФИО2 к., ФИО8 к., ФИО9, ФИО1, в качестве третьих лиц - Управление Росреестра по Самарской области, ФИО3, ФИО10, филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области.

В судебном заседании представитель истца адвокат Орел Е.Е., действующая на основании доверенности и ордера, уточненные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные содержанию уточненного искового заявления. Просила восстановить пропущенный срок исковой давности, поскольку истец узнала о смерти ФИО6о только после подачи иска в суд после получения ответа из органов ЗАГС на судебный запрос, при этом ФИО5 до обращения в суд предпринимала неоднократные попытки разыскать ФИО6, но безуспешно. Как выяснилось в ходе рассмотрения дела, ФИО6 умер не в России, а в Республике Азербайджан, в связи с чем в органы ЗАГС и Росреестр сведения о его смерти не поступили. Срок на обращение в суд был истцом пропущен, в том числе и по причине пандемических ограничений. При жизни ФИО6 не предъявлял к ней каких-либо требований относительного данного договора, ключи от жилого дома ей передал, свои вещи из спорного дома вывез. ФИО5 проживает в данном доме с 2016 года, сделала в нем ремонт, оплачивает коммунальные платежи.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель – адвокат Антонов В.В., действующий на основании доверенности и ордера, исковые требования не признали, дали пояснения, аналогичные изложенному в письменных возражениях, пояснили, что истцом не предоставлено доказательств передачи денежных средств, просили применить срок исковой давности и в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО2 к. в судебном заседании иск не признала и дала аналогичные пояснения.

Ответчики ФИО8 к. и ФИО9, уведомленные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требований не признали, пояснили, что до получения извещения из суда не знали о наличии в собственности их отца на момент его смерти спорного жилого дома и о заключенном им предварительном договоре купли-продажи с ФИО5 Крупной денежной суммы после заключенного им договора они у своего отца не видели.

Ответчик ФИО7 к., уведомленная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайствовал о рассмотрении дела в ее отсутствии, представила возражение на иск, в котором указала, что обстоятельства продажи 2/3 долей жилого дома по адресу: <адрес>, ей неизвестны, поскольку данным вопросом занимался ее супруг – ФИО6, однако в октябре 2016 года денежных средств в размере 1 200 000 рублей он не получал, иначе ей было бы об этом известно.

Третье лицо ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в судебном заседании исковые требования просил оставить на усмотрение суда, дал пояснения, что является сособственником дома по адресу: <адрес>, проживает в <адрес> - с 1975 года. Пояснил, что в <адрес> квартиры: в одной живет он (ФИО21), <адрес> – пустует, в <адрес> ранее жил ФИО6, которого он видел последний раз примерно 5 лет назад, что с ним и куда он съехал – не знает. После выезда ФИО6 в квартире проживал мужчина по имени Олег – брат ФИО5, которую он тоже знает и которая часто приходила к Олегу.

Третье лицо – нотариус ФИО11, надлежащим образом уведомленная о слушании дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Самарской области, филиал ППК «Роскадастр» по Самарской области, третье лицо ФИО10, уведомленные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, возражений на иск не представили.

Суд в силу ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Допрошенная в судебном заседании от 30.10.2024 эксперт ФИО12 подтвердила выводы судебно-почерковедческой экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании от 09.12.2024 в качестве свидетеля <данные изъяты>

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, свидетеля, изучив материалы дела, материалы инвентарного дела № 33789, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подп.1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Положения п.1 ст. 421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно требованиям пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, которым установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом на основании материалов дела и пояснений сторон установлено, что 01.10.2016 истец ФИО5 и ФИО6 подписали предварительный договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 332 кв.м стоимостью 1 200 000 рублей (том 2 л.д. 137-138).

Согласно акту приема-передачи от 01.10.2016 ФИО6 передал, а ФИО5 приняла указанные 2/3 доли и ключи от жилого дома (л.д.81 том 1). Пунктом 2 договора установлено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме в момент подписания договора.

В соответствии с п.3 предварительного договора купли-продажи, основной договор должен быть заключен в срок не позднее 31 декабря 2019 года.

В установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи заключен не был, в связи с чем в 2019 году, 15.04.2021, 26.06.2021 истец направляла ФИО6 претензии для заключения основного договора, которые были оставлена без ответа (т. 1 л.д.21-26, т.2 л.д.208, 209, 216-218). Кроме того, 26.11.2023 ФИО5 обращалась с заявлением в ОВМ ОП по Железнодорожному району УМВД России по г.Самаре о предоставлении ей адреса ФИО6о (т.2 л.д.210, 219), однако ответ на обращение не получила.

Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что ФИО5 предпринимались доступные ей меры по дальнейшему заключению основного договора купли-продажи, которые по независящим от нее обстоятельства оказались безрезультативными.

Судом установлено, что ФИО6 умер 09.02.2017 (т.1 л.д.51, 52, 190).

В соответствии со статьей 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

В соответствии с ч.1 ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Согласно ч.2 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

После смерти ФИО6 нотариусом Сергиевского района Самарской области ФИО11 было открыто наследственное дело №186/2017 (том 1 л.д.52, 187-210).

С заявлением о фактическим принятии наследства к нотариусу обратились ФИО7 к., ФИО13 к., ФИО8 к., ФИО9, ФИО1 (л.д.184, том 1).

Принадлежность спорной доли в праве на жилой дом наследодателю подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2 л.д. 82-83).

Судом принимается во внимание, что право собственности ФИО6 на спорный объект недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН 12.04.2017 (т.1 л.д.198), то есть после его смерти (08.02.2017), однако суд полагает, что данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии у ФИО6 по состоянию на 01.10.2016 права на заключение оспариваемого предварительного договора купли-продажи, поскольку принадлежность ему спорной доли в праве на жилой дом наследодателю подтверждается также совокупностью иных доказательств, исследованных в судебном заседании: договором купли-продажи от 06.09.1989, удостоверенного нотариусом ГНК Железнодорожного района г. Самары в реестре № 2-4365 от 06.09.1989 (л.д.163-164 том 1), решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 27.08.1991(л.д.159, том 1), техническим паспортом на жилой дом (л.д.155-158 том 1) и материалами регистрационного дела Управления Росреестра по Самарской области.

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы от 09.10.2024, выполненной ООО «Блиц-Эксперт», подписи (в конце первого и второго листов договора) и рукописная запись фамилии, имени, отчества (в конце второго листа договора) от имени продавца в предварительном договоре купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, заключенном 01.10.2016 между ФИО4 ФИО30 и ФИО5 ФИО31, выполнены самим ФИО4 ФИО32, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершим ДД.ММ.ГГГГ. Подпись и рукописная запись фамилии, имени, отчества от имени продавца в акте приема-передачи от 01.10.2016 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ключей от жилого дома и пр., подписанном между ФИО4 ФИО33 и ФИО5 ФИО34 выполнены самим ФИО4 ФИО35, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершим ДД.ММ.ГГГГ.

Основания не доверять заключению судебной экспертизы отсутствуют, поскольку она выполнена экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеющим соответствующее образование, подготовку и стаж работы, не имеет заинтересованности в исходе дела. Заключение эксперта соответствует действующим законодательным актам, регулирующим экспертную деятельность.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчики суду не представили (ст. 56 ГПК РФ), в связи с чем у суда нет оснований сомневаться в правильности, обоснованности и объективности экспертного заключения, поскольку оно основано на всестороннем и полном изучении имеющихся в гражданском деле материалов.

Таким образом, вопреки доводам ответчиков, судом достоверно установлено, что 01.10.2016 между истцом ФИО5 и ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 332 кв.м, а также акт приема-передачи указанного недвижимого имущества от 01.10.2016, ключей от жилого дома и квитанций на оплату коммунальных услуг. Покупатель ФИО5 приняла на себя обязанность по оплате коммунальных услуг (т.1 л.д.15-16,17).

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон (смерти продавца), основной договор заключен не был, но предмет договора – доля в жилом доме была передана истцу, которая с указанного времени проживала в доме, использовала его по назначению, несла расходы по его содержанию, оплачивала коммунальные услуги (т.1 л.д.90-139, т.2 л.д.37-40), поддерживала дом в надлежащем состоянии, суд полагает, что имеются основания для признания данного договора основным.

Доводы стороны ответчиков о том, что наследникам не было известно о наличии в собственности у их супруга и отца указанного жилого дома, суд расценивает критически, поскольку из письменных возражений супруги ФИО6 – ФИО7 к. следует, что ей было известно о продаже в октябре 2016 года 2/3 долей жилого дома по адресу: <адрес>, ее супругом, неизвестны были только конкретные обстоятельства сделки.

Доводы ответчиков о том, что не представлено доказательств, подтверждающих передачу денежных средств и исполнение договора, опровергаются актом приема передачи от 01.10.2016 и содержанием п.2 договора, согласно которому расчет между сторонами произведен в полном объеме в момент подписания договора. При этом, суд принимает во внимание, что после смерти ФИО6 его наследники не принимали мер к истребованию данного имущества из владения истца.

Разрешая ходатайство истца о восстановлении пропущенного процессуального срока и ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

На основании п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ст.205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В соответствии со ст. 112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительным, пропущенный срок может быть восстановлен.

ФИО6 умер 09.04.2017. Из почтовых документов следует, что претензии о необходимости заключить основной договор купли-продажи направлялись ФИО6 в 2019-2021гг. по месту его регистрации по адресу: <адрес>. Как следует из пояснений представителя истца и показаний свидетеля ФИО14, они приезжали по данному адресу, однако в доме никто не проживал. Кроме того, как было указано выше, 26.11.2023 ФИО5 обращалась с заявлением в ОВМ ОП по Железнодорожному району УМВД России по г.Самаре о предоставлении ей адреса ФИО6о (т.2 л.д.210, 219), однако ответ на обращение не получила. О смерти ФИО6 истец узнала только после обращения с данным иском в суд.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что срок на обращение в суд подлежит восстановлению, поскольку пропущен истцом по уважительной причине, исковые требования ФИО5 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Восстановить ФИО5 ФИО36 пропущенный срок на подачу иска в суд о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости основным, прекращении права собственности и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Исковые требования ФИО5 ФИО37 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 01.10.2016, заключенный между ФИО4 ФИО38, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО5 ФИО39, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), основным договором купли-продажи недвижимого имущества – 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 101,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности Гулиева ФИО40, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 101,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО5 ФИО41, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН № право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 101,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для прекращения (погашения) записи о регистрации права собственности Гулиева ФИО42 и для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в порядке статьи 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.01.2025.

Председательствующий судья п/п Е.В. Замулина