Дело № 2-98/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 октября 2023 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Байчорова Р.А.,
при секретаре Севостьяновой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Бизнеспорт» о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части и исключении из ЕГРН записи о праве собственности на долю земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2, уточнив требования, обратились в суд с иском к ООО «Бизнеспорт» о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части и исключении из ЕГРН записи о праве собственности на долю земельного участка.
В обоснование заявленных требований указали, что являются наследниками умершего 22 июля 2019 года ФИО3. 17 декабря 2016 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5 с одной стороны и ООО «Бизнеспорт», с другой, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, общей площадью 102042 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала № №, вид разрешенного использования земельного участка «под размещение многофункционального офисно-складского комплекса». В соответствии с указанным договором ФИО3 передал в собственность ООО «Бизнеспорт» 51/100 в праве собственности на указанный земельный участок, ФИО4 – 29/100, ФИО5 – 20/100. По условиям договора купли-продажи расчет между сторонами в размере 1100000000 руб. производится в течение 36 календарных месяцев с даты государственной регистрации права собственности покупателя (ООО Бизнеспорт») на указанный земельный участок. Согласно условиям договора, ООО «Бизнеспорт» обязалось перечислить ФИО3 денежную сумму в размере 561000000 руб. Одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО «Бизнеспорт» на земельный участок в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде права залога в пользу продавцов. Датой окончательной оплаты по договору является 18 января 2020 года. Истцы являются наследниками ФИО3 в размере 1/10 доли каждый, в связи с чем к ним перешли права и обязанности по договору купли-продажи от 17 декабря 2016 года в объеме этих долей. Арбитражным судом Московской области 05 июля 2019 года возбуждено дело о банкротстве ООО «Бизнеспорт». Определением того же суда от 21 августа 2019 года в отношении ООО «Бизнеспорт» введена процедура банкротства – наблюдение. Основанием для введения процедуры банкротств послужила задолженность перед ФИО6 в размере 504100 руб. За период с даты государственной регистрации перехода права собственности и до даты введения в отношении ООО «Бизнеспорт» процедуры банкротства ни одного платежа в адрес ФИО3 за проданный земельный участок на его расчетный счет не поступило. Учитывая, что ООО «Бизнеспорт» находится в банкротстве с 05 июля 2019 года, обязательства считаются наступившими с 05 июля 2019 года. Нахождение ООО «Бизнеспорт» в стадии банкротства свидетельствует о ненадлежащем исполнении обществом своих обязанностей перед кредиторами. Приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 27 марта 2017 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 6119 кв.м. изъят для государственных нужд. Указанный земельный участок ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером №. Федеральное агентство воздушного транспорта обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Бизнеспорт» об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером № и определении размера возмещения за изымаемый земельный участок. В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок определением Арбитражного суда Московской области назначена судебная экспертиза, которая определила размер возмещения в сумме 21339100 руб., из них стоимость участка составила 20100000 руб. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2018 года отменено, земельный участок с кадастровым номером № изъят для нужд Российской Федерации, размер возмещения за изымаемый земельный участок установлен судом в сумме 21306000 руб., из них 19556000 руб. – непосредственная стоимость земельного участка. Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 марта 2022 года постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение. Истцы указывают, что удовлетворение настоящего иска уменьшит задолженность ООО «Бизнеспорт» перед ними и иными кредиторами, поскольку повлечет возврат земельного участка в собственность наследодателя и, как следствие, в наследственную массу, и прекращение обязанности ООО «Бизнеспорт» выплатить денежную сумму за проданный земельный участок.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы просят суд: расторгнуть договор купли-продажи от 17 декабря 2016 года, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5 с одной стороны и ООО «Бизнеспорт», с другой стороны, в части 51/100 доли земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, общей площадью 102042 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала № №, вид разрешенного использования земельного участка «под размещение многофункционального офисно-складского комплекса», заключенный между ФИО3 и ООО «Бизнеспорт», а также исключить из ЕГРН запись о праве собственность ООО «Бизнеспорт» на 51/100 доли в праве собственности на указанный земельный участок.
В судебном заседании представитель истцом – ФИО7 поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика ООО «Бизнеспорт» - ФИО6 против удовлетворения исковых требований возражал.
Третье лицо – ФИО5 полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представитель третьих лиц – Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) и ФГУП «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) – ФИО8 против удовлетворения исковых требований возражал.
Третьи лица – ФИО9, действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО18 ФИО4, временный управляющий ООО «Бизнеспорт» ФИО10, представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст.ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485 ГК РФ). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 указанного Кодекса (ст. 486 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В п. 1 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
На основании пункта 3 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 3 ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Применительно к вышеуказанным законоположениям, Продавец в случае неисполнения Покупателем обязательств по оплате переданной недвижимости вправе требовать оплаты (взыскать задолженность) или потребовать возврата исполненного по договору купли-продажи.
Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 являются наследниками умершего 22 июля 2019 года ФИО3, в размере 1/10 доли каждый.
Наследниками первой очереди в отношении имущества ФИО3 являются не только истцы ФИО1 (мать) и ФИО2 (сын), но и ФИО9 (переживший супруг), а также несовершеннолетние дети ФИО20. и ФИО23. При этом свидетельств о праве на наследство, вытекающее из участия ФИО3 в указанных договорах купли-продажи, кому-либо из названных лиц в установленном порядке не выдавалось.
17 декабря 2016 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5 с одной стороны и ООО «Бизнеспорт», с другой, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, общей площадью 102042 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала № №, вид разрешенного использования земельного участка «под размещение многофункционального офисно-складского комплекса».
В соответствии с указанным договором ФИО3 передал в собственность ООО «Бизнеспорт» 51/100 в праве собственности на указанный земельный участок, ФИО4 – 29/100, ФИО5 – 20/100.
По условиям договора купли-продажи расчет между сторонами в размере 1100000000 руб. производится в течение 36 календарных месяцев с даты государственной регистрации права собственности покупателя ООО Бизнеспорт» на указанный земельный участок. ООО «Бизнеспорт» обязалось перечислить ФИО3 денежную сумму в размере 561000000 руб. Одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО «Бизнеспорт» на земельный участок в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде права залога в пользу продавцов.
Датой окончательной оплаты по договору является 18 января 2020 года.
Арбитражным судом Московской области от 05 июля 2019 года возбуждено дело № А41-50734/19 о банкротстве ООО «Бизнеспорт».
Определением того же суда от 21 августа 2019 года по тому же делу в отношении ООО «Бизнеспорт» введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим ООО «Бизнеспорт» утвержден член Ассоциации «Саморегулируемая организация Арбитражных управляющих «МЕРКУРИЙ» ФИО11
Из материалов дела следует, что процедура банкротства в отношении ООО «Бизнеспорт» не завершена. ФИО1 и ФИО2 направлены заявления о включении денежных требований в реестр требований кредиторов, которые определениями Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2020 года и 16 марта 2022 года приняты к производству, их рассмотрение назначено в процедуре, следующей за процедурой наблюдения.
Приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 27 марта 2017 года № 244-П земельный участок с кадастровым номером № разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, площадью 6119 кв.м., который подлежит изъятию для государственных нужд.
Федеральное агентство воздушного транспорта обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Бизнеспорт» об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером № и определении размера возмещения за изымаемый земельный участок. В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок определением Арбитражного суда Московской области назначена судебная экспертиза, которая определила размер возмещения в сумме 21339100 руб., из них стоимость участка составила 20100000 руб.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2018 года отменено, земельный участок с кадастровым номером № изъят для нужд Российской Федерации, размер возмещения за изымаемый земельный участок установлен судом в сумме 21306000 руб., из них 19556000 руб. – непосредственная стоимость земельного участка. Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09 марта 2022 года постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
ФИО1 и ФИО2 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
В обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части истцы ссылаются на факт родственных отношений с ФИО3 и на факт нарушения ООО «Бизнеспорт» обязательств по оплате по договору купли-продажи земельного участка, при этом указывают на то, что с даты государственной регистрации перехода права собственности и до даты введения в отношении ООО «Бизнеспорт» процедуры банкротства ни одного платежа в адрес ФИО3 за проданный земельный участок на его расчетный счет не поступило. Нахождение ООО «Бизнеспорт» в стадии банкротства, по мнению истцов, свидетельствует о ненадлежащем исполнении обществом своих обязанностей перед кредиторами.
Между тем, с момента заключения договора купли-продажи земельного участка от 17 декабря 2016 года изменились существенные обстоятельства, поскольку земельный участок с кадастровым номером № перестал существовать в связи с разделом на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, при этом земельный участок с кадастровым номером № подлежит изъятию для государственных нужд.
Кроме того, ФИО9, действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО9 и ФИО12, не выразила своего согласия на расторжение договора купли-продажи земельного участка. Между тем, данное обстоятельство (размер требования наследника к ООО «Бизнеспорт») имеет существенное значение как для рассмотрения вопроса о расторжении договора купли-продажи, так и о последствиях расторжения договоров (размер подлежащего возврату по сделке).
Также до настоящего времени судом не рассмотрены и не разрешены денежные требования ФИО1 и ФИО2 о выплате действительной стоимости доли в ООО «Бизнеспорт», являющимся собственником спорных земельных участков.
Ссылка истцов на неисполнение обязательств по оплате проданного наследодателем 51/100 долей в праве собственности на земельный участок, как на существенное нарушение условий договора, не может быть признана обоснованной, поскольку в отношении ООО «Бизнеспорт» введена процедура наблюдения. 21 августа 2019 года определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-50734/19 признаны обоснованными требования конкурсного кредитора ООО «Бизнеспорт», введена процедура наблюдения, назначен временный управляющий.
Статьей 63 Закона о банкротстве определены последствия введения процедуры наблюдения. В соответствии с положениями абзаца второго пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного Законом о банкротстве порядка предъявления требований к должнику.
Согласно положениям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» если денежное обязательство или обязательный платеж возникли до возбуждения дела о банкротстве, но срок их исполнения должен был наступить после введения наблюдения, то требования по таким обязательствам по своему правовому режиму аналогичны требованиям, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения. В связи с этим на такие требования распространяются положения Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о требованиях, подлежащих включению в реестр. Указанные требования предъявляются только в деле о банкротстве в порядке, определенном ст. ст. 71 и 100 Закона, а при предъявлении иска о взыскании задолженности в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения на основании п. 4 ст. 148 АПК РФ.
Исполнение обязательств перед конкурными кредиторами возможно только в рамках дела о банкротстве, после включения требований в реестр требований кредиторов. При рассмотрении требований Арбитражный суд принимает решение о размере, обоснованности или необоснованности требований кредиторов.
Сделки (платежи), нарушающие требования абзаца второго пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве, направленные на исполнение или прекращение иным образом (в том числе путем предоставления отступного и т.п.) денежных обязательств и требований об уплате обязательных платежей, исполнение которых с введением наблюдения не допускаются и являются недействительными.
По смыслу разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 14.04.2009 года № 129 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами положений абзаца второго пункта 1 статьи 66 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», этот запрет распространяется и на выплаты по требованиям конкурсных кредиторов.
Таким образом, ООО «Бизнеспорт» не имело возможности добровольно исполнить обязательства по оплате по договору купли-продажи земельного участка после введения процедуры наблюдения с учетом очередности погашения требований кредиторов различной очередности. Исполнение обязательств только перед истцами повлекло бы преимущественное удовлетворение одного требования перед другими, нарушило бы пропорциональность удовлетворения таких требований и не способствовало бы достижению целей банкротства.
На основании изложенного, учитывая, что доли наследников в праве требования по договорам купли-продажи не определены, ФИО9 не заявляет требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, спорный земельный участок с кадастровым номером № прекратил свое существование в связи с его разделом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части и исключении записи о праве собственности ООО «Бизнеспорт» на 51/100 долей земельного участка из ЕГРН. Кроме того, прекращение права собственности ООО «Бизнеспорт» на 51/100 долей в праве собственности на спорный земельный участок не приведет к возврату полученного по сделке и нарушит права и законные интересы иных наследников имущества ФИО3
При таких данных, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска в рамках заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Бизнеспорт» о расторжении договора купли-продажи земельного участка в части и исключении из ЕГРН записи о праве собственности на долю земельного участка – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 24 октября 2023 года.
Судья Байчоров Р.А.