УИД Номер изъят

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 июля 2022 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Трофимовой Е.Н., при секретаре судебного заседания Шаракшановой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-739/2022 по административному исковому заявлению ФИО6 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят

В административном исковом заявлении ФИО8 просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной 11 апреля 2022 г. (данные изъяты)» по состоянию на 1 февраля 2021 г., а именно в размере 2 584 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что имеет право исключительного (преимущественного) выкупа земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса 4.9.1, площадью 2 680 кв.м., адрес объекта: , кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 февраля 2021 г. определена в размере 9 132 568,48 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, выкупающего земельный участок под объектами недвижимости, находящимися у него в собственности, поскольку исходя из кадастровой стоимости рассчитывается выкупная цена земельного участка.

Административный истец ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель административного истца ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, указав, что административный истец исковые требования поддерживает.

Представитель административного ответчика - Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, направил в письменной форме отзыв относительно заявленных требований, в котором указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком сравнительным подходом в размере 2 584 000 рублей. Указанная рыночная стоимость рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки, просил принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного ответчика - Областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в письменном отзыве на административное исковое заявление не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указано, что расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, поскольку кадастровая оценка осуществляется без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена сравнительным подходом в размере 2 584 000 руб. и рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.

В отзывах относительно исковых требований представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не имеют возражений относительно установления судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по представленному административным истцом отчёту об оценке.

Представитель заинтересованного лица администрации города Усолье-Сибирское в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, письменных возражений не представил.

Учитывая, что административный истец, административные ответчики и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, суд на основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) в

качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 1 ст. 22 Закон о государственной кадастровой оценке).

На основании п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

В пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственниками таких зданий, сооружений, либо помещений в них, в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного Кодекса РФ. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Согласно договору аренды земельного участка от 10 ноября 2016 г. № Номер изъят собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят является муниципальное образование «город Усолье-Сибирское».

ФИО11 как собственник нежилого здания сервисного обслуживания транспортных средств, построенном на вышеуказанном земельном участке, имеет право исключительного (преимущественного) выкупа земельного участка с кадастровым номером Номер изъят.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г., № 28 лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из неё исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности ФИО12., выкупающего земельный участок под объектами недвижимости, находящимися у него в собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии со ст. 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее – уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее – бюджетное учреждение).

Сведения о земельном участке с кадастровым номером Номер изъят содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 8 декабря 2020 г.

По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят зарегистрировано право собственности Муниципальное образование «город Усолье-Сибирское».

На основании акта об определении кадастровой стоимости от 16 февраля 2021 г. № Номер изъят, подготовленного ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в порядке, предусмотренном ч. 5 ст.16 Закона об оценке, внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 9 132 568,48 руб. в ЕГРН 20 февраля 2021 г.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на права ФИО14. и его обязанности как имеющего право исключительного (преимущественного) выкупа земельного участка, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка является значительной, ФИО15 обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 февраля 2021 г., с настоящим иском ФИО16 обратился в суд 6 июня 2022 г., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок обращения административным истцом не пропущен.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился к оценщику (данные изъяты)» ФИО17., согласно отчету которой от 11 апреля 2022 г. №10173ДЛ рыночная стоимость установлена в размере 2 584 000 руб. по состоянию на 1 февраля 2021 г.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающего при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Анализируя отчет об оценке от 11 апреля 2022 г. №10173ДЛ, представленный административным истцом, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Так, отчет об оценке содержит подробное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, ценообразующих факторов; подробно описан процесс оценки, выбор конкретного метода оценки; подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректирующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Оценщик ФИО18 составившая отчет о рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (ст. 4 Закона об оценочной деятельности), а именно она является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков «Региональная ассоциация оценщиков», регистрационный номер Номер изъят, свидетельство от 3 апреля 2018 г., имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению деятельности «Оценка недвижимости», ее ответственность как оценщика застрахована 12 апреля 2021 г. ПАО «САК Энергогарант» по договору обязательного страхования (период страхования с 14 апреля 2021 г. по 13 апреля 2022 г.)

При разрешении настоящего административного дела судом учтено, что административные ответчики представленный административным истцом отчет не оспаривали, согласились с ним, возражений относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной отчетом, не заявили.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 2 584 000 руб., определенной по состоянию на 1 февраля 2021 г.

В силу положений статей 17, 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 6 июня 2022 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО19 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2 680 кв.м., расположенного по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: объекты дорожного сервиса 4.9.1 - в размере его рыночной стоимости 2 584 000 (два миллиона пятьсот восемьдесят четыре тысячи) руб. по состоянию на 1 февраля 2021 г.

Дата обращения Номер изъят в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости – 6 июня 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья Е.Н. Трофимова

Мотивированное решение изготовлено 5 июля 2022 г.