Решение по делу № 2-483/2024 от 18.03.2024

Дело №... (2-5293/2023) УИД 52RS0№...-02 РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(адрес) 18 марта 2023 г.

Советский районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Тищенко Е.В., при секретаре судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к (марка обезличена) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки, по встречному иску (марка обезличена) к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости незаключенным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО3 обратился в суд к (марка обезличена) (марка обезличена) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, в обосновании указав следующее.

(дата) между (марка обезличена) (Далее Продавец) и ФИО3 (Далее Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (Далее Договор), согласно которому Продавец обязался продать, а Покупатель купить квартиру свободной планировки, под условным номером (марка обезличена), находящуюся по адресу: (адрес), (марка обезличена) и расположенную на (марка обезличена) этаже, (марка обезличена) подъезда, многоквартирного жилого дома, с проектной площадью квартиры 127,9 кв.м., с кадастровым номером земельного участка (марка обезличена).

Согласно п. 2.1 Договора, стоимость вышеуказанной квартиры составляет 17200000 (семнадцать миллионов двести тысяч) рублей.

Согласно п. 2.2 Договора, Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере 1000000 (один миллион) рублей в качестве залога.

В соответствии с п. 4 Договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в течении 30 (тридцати) календарных дней после подписания Акта приема-передачи квартиры и регистрации права собственности на Продавца.

Согласно выписке из ЕГРН (дата) была произведена регистрация права собственности (марка обезличена) (ОГРН: (марка обезличена), ИНН: (марка обезличена)) на квартиру, площадью 123,3 кв.м., находящуюся на (марка обезличена) этаже, кадастровый номер: (марка обезличена), расположенную по адресу: (адрес).

Согласно разделу 11 выписки из ЕГРН, Ответчиком были поданы документы на регистрацию перехода права собственности вышеуказанного объекта недвижимости.

Истец не участвовал в данном процессе по переходу права собственности, таким образом, Ответчик, игнорируя предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата), недобросовестно пытается уклониться от обязательств по предварительному договору купли-продажи.

Таким образом исходя из действий Ответчика по отчуждению спорного объекта недвижимости третьему лицу, можно сделать вывод, что он не планирует исполнять свои обязательства предусмотренные предварительным договором купли-продажи.

В связи с недобросовестными действиями Ответчика, выразившимися в отчуждении вышеуказанного объекта недвижимости третьему лицу, у Истца объективно отсутствует возможность на подачу претензии, поскольку это приведет к переходу права собственности к третьему лицу и утратой Истцом возможности защиты свои прав путем понуждения Ответчика к заключению основного договора купли-продажи.

Следует отметить, что Истцом ранее направлялось Ответчику уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи и, что в случае, если Ответчик будет отказываться, уклоняться от заключения основного договора или будет совершать действия, препятствующие или делающие невозможным заключить основной договор купли-продажи, Истец будет вынужден обратиться в суд с исковым заявления для защиты своих прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 429, 445, 10, ГК РФ, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО3 просит суд:

- обязать (марка обезличена) заключить с ФИО3 основной договор купли-продажи квартиры, площадью 123,3 кв.м., находящейся на (марка обезличена) этаже, с кадастровым номером (марка обезличена), расположенной по адресу: (адрес) на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата), стоимостью квартиры 17 200 000 руб.

- в случае неисполнения настоящего решения суда (марка обезличена), взыскать с (марка обезличена) в пользу ФИО3 судебную неустойку в размере 5000 руб., за каждый календарный день просрочки исполнения судебного акта, начиная с шестого дня после вступления судебного решения в законную силу по день фактического его исполнения.

(марка обезличена) не согласившись с заявленным к нему иском ФИО3, заявило встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) – незаключенным, в обосновании указав следующее.

В исковом заявлении ФИО3 ссылается на то, что (дата) между (марка обезличена) и ФИО3 подписан предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), (марка обезличена) и расположенную на (марка обезличена) этаже (марка обезличена) подъезда многоквартирного жилого дома с проектной площадью квартиры 127,90 кв.м., с кадастровым номером земельного участка (марка обезличена).

(марка обезличена) полагает, что вышеуказанный договор (соглашение о залоге) должен быть признан незаключенным, в силу того, что составлен с существенными нарушениями действующего законодательства, а именно не содержит условия, позволяющего установить предмет, а также условий основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В связи с тем, что юридическим сопровождением заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) занимался ФИО3, при подписании предварительного договора (марка обезличена) в лице директора ФИО2 было введено в заблуждение относительно его существенных условий, которые делают невозможным подписание основного договора в установленный срок, на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи (соглашением о залоге). При подписании указанного договора стороны договорились согласовать окончательную цену квартиры в будущем, однако, до настоящего времени к соглашению не пришли.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия Основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в частности цена недвижимости.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 555 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Вместе с тем, предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата) в нарушение ст. 555 ГК РФ составлен с существенным нарушением, а именно не содержит четкого указания о цене объекта.

Так, согласно п.2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) (соглашения о залоге) стоимость квартиры будет составлять 17 200 000 (семнадцать миллионов двести тысяч) рублей. Однако согласно п.2.1.1 указанного договора (соглашения о залоге) стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры в основном Договоре купли-продажи будет указана 15 348 000 (пятнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей.

Тем самым, в указанном предварительном договоре в качестве цены квартиры по адресу: (марка обезличена) и расположенную на (марка обезличена) этаже (марка обезличена) подъезда многоквартирного жилого дома с проектной площадью квартиры 127,90 кв.м., с кадастровым номером земельного участка (марка обезличена), одновременно указаны две разные денежные суммы.

ФИО3 в адрес (марка обезличена) (дата) направлялся проект основного договора купли-продажи квартиры, согласно п.2.2 которого цена квартиры составляет 15 348 000 (пятнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей, что подтверждает намерение ФИО3 заключить договор по цене 15 348 000 (пятнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей.

Таким образом, между сторонами обязательства имеется неустранимое противоречие касательно реальной стоимости квартиры, которое делает невозможным заключение основного договора купли-продажи недвижимости по вышеуказанным основаниям.

Учитывая, что условие о цене квартиры является несогласованным, так как имеются различия в цене, соглашение по существенным условиям договора между (марка обезличена) и ФИО3 не достигнуто, следовательно, предварительный договор содержал условия, не позволяющие установить его предмет.

Следовательно, стороны (марка обезличена) и ФИО3 при заключении предварительного договора не договорились о предмете договора, в связи с чем, предварительный договор нельзя признать заключенным.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата) в разделе «подписи сторон» не содержит реквизитов сторон, расшифровки подписи продавца, печати (марка обезличена)

Согласно п.2.2, предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) сумма в размере 1 000 000 (один миллион) рублей вносится Покупателем Продавцу в день подписания настоящего договора в качестве залога.

Гражданским кодексом РФ и судебной практикой к предварительным платежам по соглашению относятся задаток либо аванс, каждый из которых имеет свою правовую природу. Задаток и аванс являются способами обеспечения обязательства по подписанию договора. Задатком в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, передаваемая предварительным покупателем предварительному продавцу для гарантии исполнения заключаемого договора.

Вместе с тем, залог согласно ст. 334 ГК РФ - это имущество или денежные средства, которые дебитор передает кредитору, причем в случае неисполнения договора кредитор вправе распоряжаться залогом по своему усмотрению.

Таким образом, рассматриваемый предварительный договор купли- продажи квартиры по своей юридической природе является соглашением о залоге.

Истец по первоначальному иску ФИО3, со своим представителем по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержали доводы иска ФИО3, во встречных исковых требованиях (марка обезличена) просили отказать, представили письменный отзыв, который был приобщен к материалам дела.

Представитель (марка обезличена) по доверенности ФИО7 в судебном заседании с иском ФИО3 не согласился, просил отказать, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по (адрес) в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, сведений об уважительности своей неявки суду не сообщил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что (дата) между (марка обезличена) (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (Далее Договор), согласно которому Продавец обязался продать, а Покупатель купить квартиру свободной планировки, под условным номером (марка обезличена), находящуюся по адресу: (марка обезличена) и расположенную на (марка обезличена) этаже, (марка обезличена) подъезда, многоквартирного жилого дома, с проектной площадью квартиры 127,9 кв.м., с кадастровым номером земельного участка (марка обезличена).

Согласно п. 2.1 Договора, стоимость вышеуказанной квартиры будет составлять 17200000 (семнадцать миллионов двести тысяч) рублей.

Согласно п. 2.1.1 Договора, стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры в основном Договоре купли-продажи будет указана 15348000 (пятнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) руб.

Согласно п. 2.2 Договора, «Стороны» договорились, что Покупатель оплачивает стоимость квартиры, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, следующим образом:

- сумма в размере 1000000 (один миллион) руб. вносится Покупателем Продавцу в день подписания в качестве залога;

- окончательный расчет в сумме, предусмотренной п.2.1 настоящего договора в размере 17200000 (семнадцать миллионов двести тысяч) руб., оплачивается Покупателем за счет собственных денежных средств, в день подписания основного договора купли-продажи;

- залог в сумме 1000000 (один миллион) руб. подлежит возврату Покупателю.

Установлено, что (дата) ФИО3 направил (марка обезличена) предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры, с приложенным проектом договора купли продажи.

Рассматривая заявленное (марка обезличена) исковое требование о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) – незаключенным, основанное на том, что указанным договором не согласованы существенные условия, а именно предмет договора, цена предмета договора, отсутствие в договоре полных реквизитов сторон, печати (марка обезличена) суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом выше, предметом предварительного договора купли продажи является: квартира свободной планировки, под условным номером (марка обезличена), находящаяся по адресу (адрес строительный): (марка обезличена) и расположенная на (марка обезличена) этаже, (марка обезличена) подъезда, многоквартирного жилого дома, с проектной площадью квартиры 127,9 кв.м., с кадастровым номером земельного участка (марка обезличена) (п.1 Договора).

Стоимость квартиры составляет 17200000 (семнадцать миллионов двести тысяч) руб. (п.2.1 Договора).

Таким образом, суд приходит к выводу, что предмет договора и стоимость предмета предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата), сторонами согласованы.

Кроме того, стоимость квартиры в размере 17 200 000 руб. подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами: аудиозаписью разговора между ФИО2 и ФИО3, объявлением на интернет-сайте "Авито" о продаже квартиры, показаниями свидетеля ФИО8, оснований не доверять которым суд не находит.

При этом, суд учитывает, что проект предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) составлялся (марка обезличена) поскольку указанная в п. 2.1.1 денежная сумма 15348000 (пятнадцать миллионов триста сорок восемь тысяч) руб., полностью совпадает с суммой задолженности (марка обезличена) перед (марка обезличена) отраженной в Соглашении о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных однородных требований от (дата) №..., в счет погашения которой, (марка обезличена) передал (марка обезличена) квартиру свободной планировки, под условным номером (марка обезличена), проектной площадью 127,9 кв.м., расположенную в жилом доме со встроенным помещениями общественного назначения, автостоянкой и ТП (1 очередь) по адресу (почтовый адрес ориентира): (марка обезличена)

Довод представителя (марка обезличена) о том, что договор не содержит полных реквизитов сторон, заключивших предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата), судом отклоняется, поскольку во вводной части договора содержатся все необходимые реквизиты сторон по договору, а в графе «Подписи сторон» содержатся подписи с расшифровкой ФИО2 (директора ООО (марка обезличена) и ФИО3.

Оценивая изложенное, в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами, суд приходит к выводу, об отказе (марка обезличена) в удовлетворении искового требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата), - незаключенным.

Учитывая, что суд отказал в основном исковом требовании - о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным, производные требования – о взыскании судебных расходов, также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Судом установлено, что (марка обезличена) уклоняется от заключения основного договора купли продажи объекта недвижимости, предприняло попытку продать спорный объект недвижимости третьему лицу (раздел 11 выписки из ЕГРН от (дата)), следовательно, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, положений (п. 5 ст. 429 ГК РФ), суд удовлетворяет исковое требование ФИО3 об обязании (марка обезличена) заключить с ним основной договор купли продажи квартиры, площадью 123,3 кв.м., находящейся на (марка обезличена) этаже, с кадастровым номером (марка обезличена), расположенной по адресу: (адрес) на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата), стоимостью квартиры 17 200 000 руб.

Рассматривая исковое требование ФИО3 о взыскании с (марка обезличена) в случае неисполнения настоящего решения суда, неустойки в размере 5 000 руб., за каждый календарный день просрочки исполнения судебного акта, начиная с шестого дня после вступления судебного решения в законную силу по день фактического его исполнения, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 308.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

При определении размера присуждаемой денежной суммы суду следует исходить из того, что исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. В то же время, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Оценивая изложенное, принимая во внимание низкую степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика, суд приходит к выводу, об удовлетворении искового требования ФИО3 о взыскании с (марка обезличена) в случае неисполнения настоящего решения суда, неустойки в размере 5 000 руб., за каждый календарный день просрочки исполнения судебного акта, начиная с шестого дня после вступления судебного решения в законную силу по день фактического его исполнения.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к (марка обезличена) об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, взыскании судебной неустойки – удовлетворить.

Обязать (марка обезличена) заключить с ФИО3 основной договор купли-продажи квартиры, площадью 123,3 кв.м., находящейся на (марка обезличена) этаже, с кадастровым номером (марка обезличена), расположенной по адресу: (адрес) на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата), стоимостью квартиры 17200000 (семнадцать миллионов двести тысяч) руб.

В случае неисполнения настоящего решения суда (марка обезличена) взыскать с (марка обезличена) в пользу ФИО3 судебную неустойку в размере 5000 руб., за каждый календарный день просрочки исполнения судебного акта, начиная с шестого дня после вступления судебного решения в законную силу по день фактического его исполнения.

Встречные исковые требования (марка обезличена) к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости незаключенным, взыскании судебных расходов, - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Советский районный суд (адрес) в Нижегородский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья: Е.В. Тищенко

Мотивированное решение суда изготовлено (дата)