Решение по делу № 2-3118/2022 от 21.06.2022 | Октябрьский районный суд г. Белгорода (Белгородская область)

УИД 31RS0016-01-2022-003687-24 дело №2-3118/2022

Решение

Именем Российской Федерации

21 июня 2022 года город Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Боровковой И.Н.,

при секретаре Дранниковой Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность недвижимого имущества,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность недвижимого имущества.

В обоснование заявленного указала, что между ней и ответчиком 04 марта 2019г. был заключен договор купли продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО4 «Продавец» продала, а ФИО2 «Покупатель» приобрел в собственность двухэтажный жилой дом площадью 113,2 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: и земельный участок под ним площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № общей стоимостью 4077000 руб. Денежные средства по договору ответчик ФИО2 оплатил в полном объеме.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 18.12.2020 по делу №2-4513/2020 иск ФИО2 к ФИО4 о взыскании стоимости устранения недостатков жилого дома в размере 1250666 руб. и возмещение госпошлины 14453 руб. отклонен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 27.05.2021 решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 18.12.2020 по делу по иску ФИО2 к ФИО4 о взыскании стоимости устранения недостатков жилого дома, судебных расходов отменно. Принято по делу новое решение, которым иск ФИО5 к ФИО4 о взыскании устранения недостатков жилого дома, судебных расходов удовлетворен в части. С ФИО4 в пользу ФИО2 взыскано 1 188 546,60 руб., а также расходы по оплате госпошлины ы размере 14142,73 руб.

Основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества истец указала, что нежилое здание гаража площадью 40 кв.м. (с подвалом 15 кв.м., навесом и смотровой ямой, имеющей чердачное помещение), которые предметом договора купли- продажи не являлись.

ФИО4 просила суд с учетом уточнения исковых требований расторгнуть договор купли продажи недвижимого имущества от 04.03.2019 жилого дома площадью 113,2 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка площадью 1000 кв.м. кадастровый номер №, находящиеся по адресу: заключенный между ФИО2 и ФИО6; возвратить в собственность ФИО4 жилой дом и земельный участок.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась. О дне и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила участие представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) на удовлетворении исковых требований настаивал, по доводам изложенных в иске

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. О дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, обеспечил участие представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 (по доверенности) с иском не согласилась, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился. О дне и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в самостоятельном порядке свою процессуальную позицию по делу не выразили, каких-либо ходатайств не заявляли, об уважительных причинах неявки в суд не сообщали.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Из материалов гражданского дела следует, что 04 марта 2019 года по договору купли- продажи ФИО2 купил у истца двухэтажный жилой дом площадью 113,2 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: и земельный участок под ним площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № общей стоимостью 4077000 руб.

Денежные средства по договору ответчик ФИО2 оплатил в полном объеме.

Из пункта 13 договора следует, что дом с земельным участком покупателем осмотрен, претензий по качеству не имеет.

ФИО4 указала, что нежилое здание гаража площадью 40 кв.м. (с подвалом 15 кв.м., навесом и смотровой ямой, имеющей чердачное помещение), предметом договора купли- продажи не являлись. В связи с чем, ФИО4 просила суд расторгнуть договор купли- продажи от 04.03.2019., заключенный между ней и ФИО2

Согласно представленному истцом в материалы дела консультативное заключение по определение рыночной стоимости недвижимого имущества №Н19/11-21, подготовленного ООО «Центр независимой оценки» рыночная стоимость объекта недвижимого имущества- нежилого здания гаража площадью 40 кв.м. (с подвалом 15 кв.м., навесом размером 8*2 м и смотровой ямой, имеющей чердачное помещение), расположенного по адресу: по состоянию на дату 19.11.2021 составляет 1 680 000 руб.

Отсутствие в предмете договора условий, позволяющих определенно установить вспомогательное строение, подлежащее передаче покупателю вместе с главным зданием, на является основанием для применения ст. 554 ГК РФ.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако между административным корпусом столовой и спорными объектами, независимо от их функционального назначения, отсутствует та взаимосвязь, которая позволяла бы рассматривать их как главную вещь и принадлежность.

Вспомогательное строение является единым целым с главным зданием, то есть единым хозяйственными объектом, и следует его юридической судьбе. В данном случае действует презумпция ст. 135 ГК РФ о следовании принадлежности судьбе главной вещи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

В пункте 9 действующего Постановления Пленума Верховного Суда СССР N 4 от 31 июля 1981 года (в редакции от 30 ноября 1990 года) "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" разъяснено, что различные хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.д.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Таким образом, поскольку хозяйственные постройки составляют с домом единое целое, а объектом права собственности является недвижимое имущество - жилой дом, следовательно, хозяйственные постройки не могут быть самостоятельным объектом права собственности в отрыве от права на жилой дом, и соответственно, в силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", считаются заложенными вместе с жилым домом, независимо от их включения в договор ипотеки в составе объекта недвижимости.

Объектом права собственности выступает жилой дом, а спорной подсобное строения являются его принадлежностью и составляют с домом единое целое, являясь «единым хозяйственным объектом».

Таким образом, передавая в собственность ответчика жилой дом и земельный участок истец распорядился, в том числе и вспомогательными постройками.

О пропуске срока исковой давности ответчик заявлял в письменном отзыве на иск.

Как следует из материалов дела, истец просила расторгнуть договор купли-продажи спорного домовладения и земельного участка, заключенный 04.03.2019 года. Глава 29 ГК РФ регулирует вопросы изменения и расторжения договора купли- продажи. При этом в силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года. Истец обратилась с иском 30.03.2022 года, то есть по истечении трех лет.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых ФИО4 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Белгорода.

Решение30.06.2022