РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 ноября 2025 года г. Пенза
Первомайский районный суд г.Пензы в составе:
председательствующего судьи Колмыковой М.В.,
при секретаре Ульянкиной Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело № 2-1098/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании жилого дома блокированной застройкой, прекращении права собственности, признании права собственности на блоки,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в обоснование которого указала, что истцу принадлежит на праве собственности 37/100 доли в праве общей долевой собственности на здание (жилой дом) с кадастровым номером ... адрес: ..., а также 33/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., по адресу: .... Указанный жилой дом фактически состоит из трех обособленных и изолированных помещений, имеющих отдельные выходы на земельный участок. Каждое из этих помещений находится в исключительном пользовании у конкретного собственника. Так, ФИО2 пользуется помещением № 1, ФИО3 – помещением № 2, истец – помещением № 3. Согласно технической документации жилой дом разделен на три части. Земельный участок, на котором располагается спорный жилой дом входит в границы территориальной зона Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», к основным видам разрешенного использования которой относится также блокированная застройка. Ввиду возражений со стороны ответчика ФИО3 сособственники жилого дома лишены одномоментного обращения в органы Росреестра с заявлением о постановке на учет за каждым собственником отдельного блока.
Первоначально истец просила суд признать индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью 138,2 кв.м, жилой площадью 73,8 кв.м., расположенный по адресу: ..., жилым домом блокированной застройки, состоящим их трех блоков: блок №1 общей площадью 49,8 кв.м., подсобной- 22,2 кв.м.; блок №2 общей площадью 36,78 кв.м., подсобной 14,7 кв.м.; блок №3 площадью 46 кв.м., подсобной 21,9 кв.м.; прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО1 на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью 138,2 кв.м., жилой площадью 73,8 кв.м., расположенный по адресу: ...; определить право пользования и владения жилым блоком №1 общей площадью 49,8 кв.м., подсобной- 22,2 кв.м. за ФИО2; право пользования и владения жилым блоком №2 общей площадью 36,78 кв.м., подсобной 14,7 кв.м. за ФИО3; право пользования и владения жилым блоком №3 площадью 46 кв.м., подсобной 21,9 кв.м. за ФИО1
В ходе судебного разбирательства истец ФИО1, действуя в лице представителя ФИО4 на основании доверенности (т. 1 л.д. 24), уточнила исковые требования и окончательно просила: признать индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью 138,2 кв.м, жилой площадью 73,8 кв.м., расположенный по адресу: ..., жилым домом блокированной застройки, состоящим их трех блоков: блок №1 общей площадью 49,8 кв.м.; блок №2 общей площадью 36,78 кв.м.; блок №3 площадью 46 кв.м.,; прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО1 на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью 138,2 кв.м., расположенный по адресу: ...; Признать право собственности ФИО2 на жилой блок №1 общей площадью 49,8 кв.м.; право собственности ФИО3 на жилой блок №2 общей площадью 36,78 кв.м.; право собственности ФИО1 на жилой блок №3 площадью 46 кв.м. Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 11 ноября 2025 года, принятым в протокольной форме, уточненные исковые требования приняты к производству суда.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просили иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 не возражала против исковых требований.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО3 ФИО6, действующий на основании доверенности, с после допроса в судебном заседании эксперта ФИО7 не возражал против удовлетворения иска.
Представители третьих лиц администрации г. Пензы, Управления Росреестра» по Пензенской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени слушания дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальную жилую застройку, по адресу: ..., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 33/100 доли, ФИО1 – 33/100 доли, ФИО3 – 34/100 доли. (т. 1 л.д. 76-78)
На данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 58:29:3012013:441, назначение: жилой дом, год постройки 1984, который также принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 - 36/1–0 доли, ФИО1 – 37/100 доли, ФИО3 – 27/100 доли. (т. 1 л.д. 79-81)
Истец ФИО1 обратилась в суд за защитой нарушенного права, поскольку в досудебном порядке не удалось совместно всем собственникам разрешить возникший спор.
Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.
Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено понятие дома блокированной застройки.
В соответствии со статьей 17 данный документ вступает в силу с 1 марта 2022 года, за исключением пунктов 1 - 5 статьи 8, статьи 10, пункта 6 статьи 11, вступивших в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 30.12.2021).
Так, согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В силу п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Жилой дом (объект ИЖС) может быть признан в судебном порядке домом блокированной застройки при одновременном наличии определенных признаков.
В письме Минэкономразвития Российской Федерации от 17 октября 2011 года №ог-д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки» указано, что... Неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.
Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Исходя из положений частей 2 и 3 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с частью 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.
Кроме того, помещение, как составляющая (структурная) часть здания, самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), не является.
При этом, учитывая положения части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2019 г. N 14-КГ18-54, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома), и каждой такой части соответствует земельный участок, такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.
В силу предписаний, содержащихся в частях 3,4 и 6 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Законом N 476-ФЗ статья 1 ГрК <2> дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
На основании части 1 статьи 16 Закона N 476-ФЗ блок, указанный в действовавшей до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ редакции пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК (до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона N 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН <3> были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, собственники этих блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников блоков, на обращение от имени всех собственников блоков в соответствующий территориальный орган Росреестр (многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг), с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости (квартир) в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом N 476-ФЗ, а именно, об учете изменений сведений о виде - "помещение", назначении - "жилое", виде жилого помещения - "квартира", на вид - "здание", назначение - "жилой дом", вид разрешенного использования - "дом блокированной застройки". При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования. Кроме того, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений в отношении указанных помещения (квартир) орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором они расположены.
Данное разъяснение содержится в Письме Росреестра от 21.06.2022 № 14-5128-ТГ/22.
Из материалов гражданского дела, следует, что истец обращалась в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением об изменении характеристик земельного участка с кадастровым номером 58:29:3012013:123 с целью смены вида разрешенного использования с «под индивидуальную жилую застройку» на «блокированная жилая застройка».
Однако 11 ноября 2024 года Управлением Росреестра по Пензенской области приостановлен государственный кадастровый учет, поскольку отсутствует волеизъявление всех правообладателей спорного земельного участка. (т. 1 л.д. 20) Уведомлением уполномоченного органа от 12 ноября 2024 года прекращен государственный кадастровый учет по данному заявлению.
Учитывая документы, помещенные в реестровое дело, внести изменения в ЕГРН, изменив объект с «жилой дом» на «дом блокированной застройки» при наличии спора между его собственниками не представляется возможным. Статус объекта может быть изменен только по решению суда.
Поскольку стороны лишены возможности во внесудебном порядке признать жилой дом домом блокированной застройки, то их право подлежит судебной защите.
При наличии спора о признании дома домом блокированной застройки юридически значимыми являются следующие обстоятельства: 1) категория земельного участка, на котором расположен жилой дом; 2) возможность раздела дома с формированием самостоятельных жилых домов, не имеющих общих с соседним жилым домом чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; 3) наличие самостоятельного подключения каждого жилого дома, блокированного с соседним, к инженерным сетям; 4) возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым жилым домом, блокированным друг с другом, в размере площади, определенной Правилами землепользования и застройки.
В целях установления вышеперечисленных обстоятельств, по ходатайству истцов была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «НИЛСЭ».
Согласно заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» ...8 № 253/16 от 14 октября 2025 года на момент проведения экспертного осмотра установлено, что на момент проведения экспертного осмотра установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: ..., находится одноэтажное строение. Данное строение имеет три входные группы, в отдельно изолированные друг от друга помещения, которые не имеют общие входы. Строение состоит из трех жилых домов, блокированных друг с другом (автономных жилых блока), которые имеют самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, индивидуальные системы отопления, общие стены без проемов с соседним блоком, не имеют общих с соседним жилым автономным блоком чердака, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другим жилым блоком. Каждый автономный жилой блок имеет несколько комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком автономном жилом блоке. Жилой дом с кадастровым номером ... соответствует признакам жилого дома блокированной застройки, поскольку состоит из трех жилых домов, блокированных друг с другом, каждый из которых имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, индивидуальные системы отопления, общие стены без проемов с соседним блоком, не имеет общих с соседним жилым автономным блоком чердака, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Эксплуатационная безопасность ограждающих и несущих конструкций жилого дома с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., обеспечивается. В ходе проведенного экспертного осмотра была определена площадь помещений согласно сложившемуся порядку пользования с определением площади помещений, которая составила 132,6 кв.м., в том числе: - общая площадь помещений квартиры № 1 составляет 49, 8 кв.м.; общая площадь помещений квартиры № 2 составляет 36,8 кв.м., общая площадь помещений квартиры № 3 составляет 46 кв.м. Уменьшение в общей площади на 5,6 кв.м. произошло за счет внутренней отделки стен, перемера и пересчета площадей.
Согласно выводам заключения судебной экспертизы жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью 132,6 кв.м., расположенный по адресу: ..., соответствует признакам жилого дома блокированной застройки, поскольку состоит из трех жилых домов, блокированных друг с другом: жилой дом № 1 площадью 49, 8 кв.м., жилой дом № 2 площадью 36,8 кв.м., жилой дом № 3 площадью 46 кв.м., расположенные по адресу: ..., каждый из которых имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, индивидуальные системы отопления, общие стены без проемов с соседним блоком, не имеет общих с соседним жилым автономным блоком чердака, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другим жилым блоком. Реальный раздел (выдел в натуре) жилого дома с кадастровым номером ..., общей площадью 132,6 кв.м., расположенного по адресу: ..., с учетом сложившегося порядка пользования, в соответствии со строительными, санитарными, градостроительными, противопожарными нормами и правилами, а также с учетом требований установленных Правилами землепользования и застройки г. Пензы, УТВЕРЖДЕННЫХ Приказом Минграда Пензенской области от 20 мая 2022 года № 46-ОД – возможен, поскольку на момент исследования жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью 132,6 кв.м., является домом блокированной застройки, состоящим из трех жилых домов, блокированных друг с другом: жилой дом № 1 площадью 49, 8 кв.м., жилой дом № 2 площадью 36,8 кв.м., жилой дом № 3 площадью 46 кв.м., расположенные по адресу: ....
Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ...8 пояснил, что спорный жилой дом соответствует всем признакам дома блокированной застройки, в том числе с учетом изменений в законодательстве, вступивших в законную силу 01 марта 2022 года. Жилой дом соответствует признакам жилого дома блокированной застройки, поскольку строение состоит из 3-х жилых домов, блокированных друг с другом. Дополнительно пояснил, что в ходе проведенного экспертного осмотра установлено уменьшение в общей площади жилого дома на 5,6 кв.м., которое произошло за счет внутренней отделки стен, перемера и пересчета площадей, и не связано с переустройством либо реконструкцией жилого дома.
Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположен дом блокированной застройки расположен в зоне Ж-1, применительно к данной территориальной зоне размещение домов блокированной застройки допустимо (код 2.3).
При этом суд учитывает, что собственник земельного участка в силу положений ст. 209 ГК РФ может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий при соблюдении им предельных размеров земельных участков, определенных соответствующим градостроительным регламентом. (Определение Верховного Суда РФ от 15 июля 2025 года № 18-КГ25-226-К4)
Таким образом, заключение судебной строительно-технической экспертизы является обоснованным с научной точки зрения, с учетом показаний эксперта сомнений не вызывает, дано квалифицированным экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Поэтому заключение принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу и учитывается судом при определении статуса жилого дома.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что жилой дом с кадастровым номером 58:29:3012013:441, общей площадью 132,6 кв.м., расположенного по адресу: ..., является домом блокированной застройки, состоящим из трех жилых домов, блокированных друг с другом: жилой дом № 1 площадью 49, 8 кв.м., жилой дом № 2 площадью 36,8 кв.м., жилой дом № 3 площадью 46 кв.м., расположенные по адресу: ..., в связи с чем требования подлежат удовлетворению.
Правовые последствия признания спорного жилого дома домом блокированной застройки связаны с прекращением права общей долевой собственности на объект недвижимости и признанием права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства: жилой дом № 1 за ФИО2, жилой дом № 2 за ФИО3, жилой дом № 3 за истцом.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании жилого дома блокированной застройкой, прекращении права собственности, признании права собственности на блоки– удовлетворить.
Признать жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью 132,6 кв.м., расположенный по адресу: ..., жилым домом блокированной застройки, состоящим из трех жилых домов (жилой дом № 1, общей площадью 49,8 кв.м., и жилой дом № 2 общей площадью 36,8 кв.м., жилой дом № 3 общей площадью 46 кв.м.), блокированных друг с другом.
Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом № 3, площадью 46 кв.м., расположенный по адресу: ..., блокированный с другими жилыми домами № 1 и № 2.
Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом № 1 площадью 49,8 кв.м, расположенный по адресу: ..., блокированный с другими жилыми домами № 2 и № 3.
Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом № 2, площадью 36,8 кв.м., расположенный по адресу: ..., блокированный с другими жилыми домами № 1 и № 3.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 2 декабря 2025 года.
Судья: М.В. Колмыкова