38RS0№-47
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 марта 2023 года Адрес
Октябрьский районный суд Адрес в составе: председательствующего судьи Амосовой Н.Л., при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3, ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование исковых требований указано, что Дата между ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» (арендодатель) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений №, 5, 17, 18 в цокольном этаже общей площадью 139 кв.м. в многоквартирном доме, расположенному по адресу Адрес, с правом пролонгации и с правом сдачи помещений в субаренду, арендная плата составила 9290 руб.
ФИО3 ненадлежащим образом вносились арендные платежи, за период с Дата по Дата внесено 167 153,22 руб., в связи с чем образовалась задолженность по арендным платежам в размере 214 635,78 руб.
Истцом так же произведен расчет пени (неустойки) за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с Дата по Дата в размере 330 670,03 руб. Не преследуя цели неосновательного обогащения, являясь добросовестным участником гражданских правоотношений, истец полагает возможным снизит размер неустойки до 100 000 руб., полагая, что данный размер является соразмерным последствиям нарушенного обязательства.
Согласно п.4.1 договора аренды договор был заключен на срок 11 месяцев с Дата по Дата. Согласно п. 4.2 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Таким образом, согласно условиям договора аренды от Дата срок договоры аренды истек Дата. Однако, так как стороны продолжили исполнять договор он был продлен еще на 11 месяцев, т.е. до Дата, а затем по тем же основаниями до Дата.
В мае 2021 ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» (арендодатель) направило уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от Дата с просьбой освободить помещения с Дата и исполнить обязательства по договору аренды, в связи с истечением срока договора аренды.
Дата в ответ на заявление ответчика ФИО3 ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» (арендодатель) повторно сообщило о своем волеизъявлении не пролонгировать договор аренды и расторгнуть его.
Дата собранием собственников многоквартирного дома полномочия по распоряжению общедомовым имуществом были изъяты у ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы», в то время как совет многоквартирного дома был наделен данными правами.
Осуществляя полномочия председателя совета многоквартирного дома, Дата истец направила ФИО3 требование об освобождении арендуемых помещений, погашении задолженности до Дата, в связи с истечением срока договора аренды от Дата, требования о расторжении договора аренды были обусловлены окончанием срока договора аренды и не желанием арендодателя пролонгировать данный договор на тех же условиях.
В настоящее время, кроме того обстоятельства, что срок договора аренды от Дата истек, имеются так же основания для расторжения данного договора в судебном порядке в связи с нарушением сроков уплаты арендных платежей.
На основании изложенного, с учетом изменения исковых требований и частичного отказа от исковых требований, истец просит расторгнуть договор аренды части общего имущества собственников помещении многоквартирного дома от Дата, заключенный между ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» и ФИО3, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды от Дата: арендные платежи за период с Дата по Дата в размере 214 635,78 руб., неустойку за период с Дата по Дата в размере 100 000 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала с учетом изменений.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6 исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях на исковое заявление.
В судебное заседание истец ФИО2, ответчик ФИО3, представитель ответчика ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» не явились.
В судебное заседание третьи лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 – члены совета многоквартирного дома, не явились, представили заявления, в которых просят рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают, согласны на перечисление взыскиваемых с ответчика денежных средств в пользу истца, являющегося председателем совета многоквартирного дома.
Суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).
Судом установлено, Дата между ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного Адрес в Адрес. Общая (фактическая) площадь передаваемых помещений 139 кв.м. Согласно техническому паспорту, арендодатель передает помещения №, №, №, № (выкопировка из технического паспорта цокольного этажа многоквартирного Адрес, является Приложением № настоящего договора), примыкающие к помещениям №, №, №, №, №, №, №а, №в, принадлежащим арендатору на праве собственности (кадастровый (или условный номер) №) (п. 1.1, 1.2 Договора).
Согласно п. 1.3 договора цель использования указанных в п. 1.2. настоящего договора помещений - сдача в субаренду.
В соответствии с п. 1.6 право распоряжаться общим имуществом собственников в многоквартирном доме передано арендодателю решением общего собрания собственников помещений в доме (протокол № от Дата, являющийся Приложением № настоящего договора).
По условиям договора аренды от Дата, арендная плата установлена сторонами в размере 9290 рублей в месяц, без НДС. Получателями арендной платы являются собственники помещений многоквартирного Адрес в лице уполномоченных представителей. Арендная плата вносится арендатором любым не запрещенным законом способом (расчет наличными денежными средствами, безналичный расчет, расчет товарами и услугами) не позднее 10 числа каждого месяца. При этом, арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги в размере 6 000 рублей в месяц на расчетный счет ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы». Арендная плата не подлежит оплате в случае, если помещения, указанные в п. 1.2. настоящего договора не используются арендатором в соответствии с целевым назначением (не сданы с субаренду). При этом арендатор, уведомляет арендодателя о наличии свободных помещений (п. 2.1-2.4 Договора).
Нежилые помещения №, 5, 17, 18 по адресу: Адрес были переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от Дата.
Согласно п. 4.1 договора, договор аренды бал заключен сроком на 11 месяцев с Дата по Дата. При этом, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. На основании указанного пункта, учитывая конклюдентные действия сторон по исполнению заключенного договора, действие договора аренды было пролонгировано до Дата, затем до Дата, а и после до Дата.
При этом, как следует из объяснений истца ФИО2, ответчиком ненадлежащим образом и не в полном объеме исполнялись обязанности по внесению арендных платежей.
Дата советом многоквартирного дома по адресу: Адрес адрес ФИО3 было направлено требование об оплате задолженности в размере 64 950 руб., об освобождении нежилых помещений №, 5, 17, 18 по адресу: Адрес срок до Дата.
Дата арендодатель ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» направило в адрес ФИО3 уведомление о расторжении договора, а так же требование об освобождении нежилых помещений №, 5, 17, 18 по адресу: Адрес. Данное отправление было возвращено отправителю за истечением срока.
С Дата по Дата было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, по результатам которого решено изъять у ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» полномочия по принятию решений о распоряжении общедомовым имуществом и наделить указанными полномочиями совет многоквартирного дома (протокол № решения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома от Дата).
Истец, реализовывая полномочия председателя совета многоквартирного дома, а так же полномочия, которыми ее наделили собственники помещений многоквартирного дома по результатам проведенного Дата собрания совета многоквартирного дома по адресу: Адрес, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно расчету истца за период с Дата по Дата у ответчика ФИО3 образовалась задолженность по договору аренды от Дата в размере 214 635,78 руб. При этом, за указанный период ответчиком осуществлена оплата арендных платежей в размере 167 153,22 руб., что в судебном заседании ответчиком не оспорено. Доказательств в подтверждение доводов, что часть арендуемых помещений в спорный период не сдавалась в субаренду в виду отсутствия субарендаторов и отсутствия у нее обязанности оплачивать арендную плату в отношении помещений, которые не были переданы в субаренду, в соответствии с п. 2.4. договора, ответчиком не представлено.
Судом проверен представленный истцом расчет задолженности арендных платежей, который не противоречит законодательству, соответствует условиям договора аренды от Дата, в связи с чем, задолженность по договору аренды от Дата за период с Дата по Дата в размере 214 635,78 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
При этом суд не принимает довод ответчика об уклонении арендодателя и собственников помещений от получения арендных платежей, поскольку судом установлено, что между истцом, как уполномоченным собственниками помещений многоквартирного дома представителем в соответствии с п. 2.1., 2.2., и ответчиком сложился порядок оплаты арендных платежей путем ежемесячной передачи наличных денежных средств ответчиком истцу, что не оспаривалось сторонами и подтверждено тетрадью с записями о внесении арендных платежей, представленной ответчиком с подписью истца.
Учитывая указанные обстоятельства о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, представленные доказательства, с учетом положений ст. 450, 619 ГК РФ, суд находит требования истца о расторжении договора аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома от Дата, заключенного между ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» и ФИО3, взыскании с ФИО3 задолженности по договору аренды от Дата в размере 214 635,78 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Истцом так же произведен расчет пени (неустойки) за период с Дата по Дата в размере 330 670,03 руб. При этом, размер неустойки истцом снижен до 100 000 руб., в связи с чем, суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям с учетом ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 6.2 договора аренды от Дата в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Вместе с тем, в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела, ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 01 июля 1996 года № 6/8 предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Определяя размер неустойки, рассматривая доводы ответчика в части снижения суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд находит неустойку в заявленном истцом размере несоразмерной последствиям нарушения обязательства ответчиком, принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, учитывая период просрочки оплаты задолженности по договору аренды от 01.01.2018, суд полагает снизить размер неустойки до разумных пределов, определив к взысканию неустойку в размере 25 000 руб. в пользу истца. Доказательств тяжелых последствий для истца, наличия у истца убытков, как и доказательств, подтверждающих соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, истцом не представлено, материалы дела не содержат.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды части общего имущества собственников помещений многоквартирного дома от Дата, заключенный между ООО «Холдинговая компания «Коммунальные системы» и ФИО3.
Взыскать с ФИО3, Дата года рождения, уроженки Адрес, паспорт №, в пользу ФИО2, Дата года рождения, уроженки Адрес, паспорт №, задолженность по арендной плате в размере 214 635, 78 руб., неустойку в размере 25 000 руб.
В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в большем размере – ФИО2 отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения 06.04.2023.
Судья: Н.Л. Амосова