Санкт-Петербург

Дело № 2-4286/22 09 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации,

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, в составе

председательствующего судьи И.В. Яровинского,

при секретаре А.А. Гордиенко,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело, по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», ООО «Петрострой» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец указывал, что в соответствии с заключенным истцом и ответчиком ООО «Петрострой» соглашением о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, ответчик ООО «Петрострой» принял на себя обязательство забронировать за истцом и снять с продажи квартиру-студию, условный №, на № этаже, секция № многоквартирного дома по строительному адресу: кадастровые номера земельных участков №, №;

стороны договорились заключить в будущем договор долевого участия в строительстве жилого дома, по форме, предусмотренной приложением № 1к соглашению о бронировании;

на основании названного соглашения, истец внес в кассу ответчика 1 565 127 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 28.12.2018, № от 08.02.2019;

однако, в дальнейшем, обязанности застройщика были возложены на ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», с которым истец заключил договор участия в долевом строительстве № от 13.04.2020; договор зарегистрирован УФСГРКК РФ по Санкт-Петербургу 16.06.2020;

согласно п. 4.1, п. 4.2, 4.2.1 данного договора участия в долевом строительстве, истец, в счет оплаты цены договора, обязан внести 1 565 127 рублей на счет эскроу, открываемый в уполномоченном банке – АО «Банк «Дом.РФ», в течение десяти дней со дня регистрации договора, но не позднее 27.05.2020;

в соответствии с дополнительным соглашением от 13.05.2020 к соглашению о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, денежные средства, уплаченные истцом по соглашению о бронировании, включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве № от 13.04.2020;

согласно п. 5, п. 6 дополнительного соглашения, ответчик ООО «Петрострой» принял на себя обязательство перечислить полученные от истца деньги на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке АО «Банк «Дом.РФ», в порядке и сроки, предусмотренные договором участия в долевом строительстве № от 13.04.20209;

02.11.2020 на имя истца в АО «Банк «Дом.РФ» был открыт счет эскроу;

однако, обязанность по перечислению средств на счет эскроу ответчиком ООО «Петрострой» до настоящего времени не исполнена.

Ссылаясь на указанное, истец просил:

обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» перечислить деньги, в сумме 1 565 127 рублей, на счет эскроу, открытый на имя истца в АО «Банк «Дом РФ»;

признать обязательство истца по оплате договора участия в долевом строительстве № от 13.04.2020, исполненным.

В отзыве ответчик ООО «Петрострой» указывал, что исковые требования признает; ссылался на недобросовестное поведение ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино».

В отзыве ответчик ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что обязательство участника долевого строительства по уплате установленной договором цены считается исполненным с момента поступления средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу;

обязательство, по соглашению о бронировании, по перечислению средств в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве, возникло у ответчика ООО «Петрострой»;

однако, ответчик ООО «Петрострой» указанные средства, внесенные истцом по соглашению о бронировании, не перечислил;

уведомление от 19.03.2021, направленное ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» истцу, не может служить допустимым доказательством, поскольку ответчик ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» не является лицом, уполномоченным на учет средств на счете эскроу;

также, не может служить надлежащим доказательством гарантийное письмо от ответчика ООО «Петрострой», поскольку оно не повлекло за собой заключения соглашения об изменении условий соглашения о бронировании.

Третье лицо АО «Банк «Дом.РФ» в письменных возражениях указывал, что иск удовлетворению не подлежит, ввиду следующих обстоятельств:

обязательство участника долевого строительства считается исполненным с момента поступления средств на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке; в рассматриваемом случае средства на счет эскроу не поступали;

п. 6 заключенного истцом и ответчиком ООО «Петрострой» дополнительного соглашения от 13.05.2020 к договору бронирования, согласно которому ответчик ООО «Петрострой» принял на себя обязательство – перечислить средства, уплаченные по соглашению о бронировании, на счет эскроу, открываемый на имя истца в уполномоченном банке АО «Банк «Дом.РФ», в целях их дальнейшего перечисления ответчику ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» при возникновении условий, предусмотренных законом о долевом участии в строительстве, в течение 365 дней, не связывают какими-либо обязательствами не являющихся участниками названного дополнительного соглашения ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» и третье лицо АО «Банк «Дом.РФ»;

в случае удовлетворения иска и признания обязательства участника долевого строительства исполненным, при отсутствии денег на счете эскроу, возникнет противоречие с законодательством;

кроме того, заявленные истцом требования являются несовместимыми, поскольку, в случае их удовлетворения, обязательство по внесению средств н счет эскроу должно будет считаться исполненным дважды.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» против удовлетворения иска возражал, по доводам отзыва, иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

П. 3 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 той же статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

П. 1 ст. 10 ГК РФ предусматривает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 той же статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

П. 1 ст. 860.7 ГК РФ предусматривает, что по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу;

права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 указанного Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 15.4 указанного Федерального закона, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.

Ч. 2 ст. 15.5 указанного Федерального закона предусматривает, что счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Согласно ч. 6 той же статьи, внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

В рассматриваемом случае, по условиям соглашения о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, заключенного истцом (покупатель) и ответчиком ООО «Петрострой» (продавец), ответчик ООО «Петрострой» забронировал для истца квартиру-студию, условный №, на № этаже, секция № многоквартирного дома по строительному адресу: , кадастровые номера №, №;

общая стоимость квартиры составляет 1 565 127 рублей;

срок бронирования – 120 календарных дней;

сумма залога – 1 565 127 рублей, которую покупатель вносит в течение 30 календарных дней со дня подписания соглашения;

по окончании срока бронирования покупатель обязан оформить договор долевого участия в строительстве по форме, указанной в приложении № 1;

после заключения договора и его регистрации в УФСГРКК РФ по Ленинградской области, внесенная покупателем сумма залога возвращается покупателю в полном объеме.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 28.12.2018, истец уплатил ответчику ООО «Петрострой», на основании соглашения о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, 50 000 рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 08.02.2019, истец уплатил ответчику ООО «Петрострой», на основании соглашения о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, 1 515 127 рублей.

В соответствии с дополнительным соглашением от 13.04.2020 к соглашению о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключаемому на основании соглашения о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, переходят на ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино»;

стороны обязуются заключить договор участия в долевом строительстве с ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино»; при этом, объект долевого строительства и его стоимость остаются теми же, какие указаны в соглашении о бронировании;

денежные средства, уплаченные по соглашению о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, включаются в счет цены договора участия в долевом строительстве, заключаемого между покупателем и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино»;

ООО «Петрострой» обязуется перечислить уплаченные по соглашению о бронировании денежные средства на счет эскроу, открываемый на имя покупателя в уполномоченном банке АО «Банк «Дом.РФ», в целях дальнейшего перечисления в ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино».

13.04.2020 истцом и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома.

по условиям договора, цена квартиры, предназначенной истцу, составляет 1 565 127 рублей;

истец обязуется внести указанную сумму на счет эскроу в уполномоченном банке АО «Банк «Дом.РФ».

Адресованным истцу гарантийным письмом № от 19.03.2021 ответчик ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» заявил, что признает оплату, произведенную истцом по соглашению о бронировании Б-к6-Лампо/1 от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве оплаты ответчику ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» по договору № от 13.04.2020 долевого участия в строительстве жилого дома; задолженность по договору долевого участия отсутствует; заверил, что оплаченная истцом квартира будет ему в безусловном порядке передана после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Адресованным истцу письмом № от 23.03.2021 ответчик ООО «Петрострой» сообщил, что взял на себя обязательство, в соответствии с соглашением о бронировании Б-к6-Лампо/1 от 28.12.2018, перечислить 1 565 127 рублей, в срок – по 22.11.2022, на счет эскроу в уполномоченном банке АО «Банк «Дом. РФ».

Изучив имеющиеся доказательства в контексте указанных выше правовых положений, суд находит, что в поведении ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» усматривается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), дающее основание для применения принципа «эстоппель», в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства.

Деньги за квартиру истцом были уплачены, и каждый из ответчиков, подтвердив факт уплаты денег, принял на себя обязательство зачесть уплаченную сумму в счет стоимости квартиры.

То обстоятельство, что до счета эскроу деньги доведены не были, не может служить основанием для умаления прав истца, действовавшего добросовестно.

Как следствие, суждение третьего лица АО «Банк «Дом.РФ» о том, что отсутствие денег на счете эскроу не позволяет считать обязательство истца по оплате квартиры исполненным, являясь формально, в отрыве от рассматриваемой ситуации, верным, судом отклоняется, как противоречащее принципам добросовестности и справедливости.

Таким образом, обязательство истца по оплате договора долевого участия следует считать исполненным.

Вместе с тем, исполнение обязательства его прекращает, в связи с чем оснований для возложения на ответчика ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» обязательства перечислить деньги на счет эскроу, не имеется.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333-19 НК РФ, с ответчиков в равных долях взыскивается государственная пошлина в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 300 рублей.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать обязательство ФИО1 перед ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» по оплате заключенного ФИО1 (дольщик) и ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино» (застройщик) договора долевого участия № от 13.04.2020, в размере 1 565 127 рублей, исполненным.

В оставшейся части иска отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Петрострой-Мурино», ООО «Петрострой» в равных долях государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга, в размере 300 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Яровинский

в окончательной форме

принято 08.07.2022