Решение по делу № 2-375/2025 от 29.07.2025 - о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости, признании права собственности.

Дело №2-375/2025

УИД 12RS0008-01-2025-000107-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Медведево 28 июля 2025 года

Медведевский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Яковлева А.С.,

при секретаре судебного заседания Хакимовой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО20 к администрации МО «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл, КУМИ администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл, Дзюбенко ФИО19 о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском с учетом уточнения требований к администрации МО «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл, КУМИ администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл, ФИО2, просил признать недействительными торги в форме электронного аукциона по продаже мунипального имущества, составляющего казну Медведевского муниципального района от 22 марта 2024 года: земельного участка площадью 62 кв.м с кадастровым номером № ..., местоположение ..., с расположенным на нем объектом недвижимости: мастерской, назначение – нежилое здание, 1-этажный, площадью 47,3 кв.м, кадастровый № ..., местоположение ...; признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества №01-И.24 от 29 марта 2024 года, заключенный между ФИО2 и администрацией Медведевского муниципального района в лице КУМИ администрации Медведевского муниципального района и прекратить право собственности ФИО2 на указанное имущество, истребовать указанные объекты недвижимости из чужого незаконного владения ФИО2, исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО2 на указанное имущество; признать право собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований указано, что истец владел вышеуказанным зданием мастерской (котельной) с 2002 года, объект недвижимости был приобретен у Муниципального многоотраслевого предприятия коммунального хозяйства администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл на основании договора купли-продажи, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20 мая 2002 года. На момент приобретения здания он не был поставлен на кадастровый учет, что влекло невозможность регистрации права собственности, в связи с чем по поручению продавца он произвел действия по присвоению зданию инвентарного номера, на основании которого объекту присвоен адрес, а также провел оценку имущества. Кроме того, им совершены мероприятия по согласованию границ земельного участка. Договор купли-продажи был уничтожен в результате пожара в 2010 году, между тем, он непрерывно пользовался зданием мастерской, каких-либо претензий к нему не поступало. Спорное недвижимое имущество было включено КУМИ в прогнозируемый план приватизации на 2024 год, на основании постановления от 13 февраля 2024 года администрация Медведевского муниципального района провела аукцион в электронной форме по продаже спорного имущества, по результатам которого с ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорного имущества. Поскольку истец является собственником здания мастерской, проведенный аукцион нарушает его права. Также аукцион проведен с нарушениями обязательных требований.

Администрацией Медведевского муниципального района Республики Марий Эл представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано на необоснованность исковых требований.

КУМИ администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано на несовпадение наименований объектов недвижимости в представленных истцом документах, от МП «Медведевское ЖКХ» также не поступало уведомлений о предоставлении согласия на продажу здания мастерской, аукцион проведен с соблюдением действующего законодательства.

ФИО2 представил отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении требований отказать, поскольку истцом не доказан факт возникновения права собственности на имущество, аукцион проведен в соответствии с действующим законодательством и не нарушает прав истца.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании просила требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО4 поддержали доводы, изложенные в возражениях на иск.

Глава Люльпанской сельской администрации ФИО5 в судебном заседании оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Свидетель ФИО6, допрошенная в судебном заседании 1 апреля 2025 года, показала, что с 1994 года до 2006 года она работала на Люльпанском коммунальном участке, начисляла квартплату, после представления на обозрение квитанции показала, что в квитанции стоит ее подпись, сумма оплачена за помещение котельной, раньше там была слесарка, она начала пустовать и ее продали истцу, был заключен договор купли-продажи на одном листе между истцом и коммунальным хозяйством, денежные средства отправлены в центральную бухгалтерию, сначала составлялся договор, потом квитанция, акта приема-передачи не видела. Помещением пользовался истец, ставил туда технику, в настоящее время Люльпанский участок ликвидирован, документы направлены в архив Медведевского района.

Свидетель ФИО7, допрошенный в судебном заседании 1 апреля 2025 года, показал, что истца знает с 2000 года, у него было нежилое помещение котельная, которую купил у коммунхоза, истец показывал ему все документы на здание.

Свидетель ФИО8, допрошенный в судебном заседании 1 апреля 2025 года, показал, что истца знает с 17 лет, приезжал к нему в гараж, раньше это была кочегарка, истец говорил, что купил это помещение, показывал договор купли-продажи на одном листе. У истца был пожар, сгорело много имущества. Истец пользовался этим помещением, ставил там буран. Сейчас у истца помещение отобрали, сделали аукцион, его не позвали.

Свидетель ФИО10, допрошенная в судебном заседании 1 апреля 2025 года, показала, что знает истца с 90-х годов, у него было нежилое помещение кочегарка, приобрел он ее у коммунхоза в 2000 годах, ставил туда технику. В настоящее время помещение у него забрали по аукциону.

Свидетель ФИО11, допрошенный в судебном заседании 1 апреля 2025 года, показал, что истца знает давно, у него было нежилое помещение кочегарка, оформил через сельсовет, использовал с 2000-х годов для снегоходов, потом показывал письмо, что у помещения новый хозяин.

Свидетель ФИО12, допрошенный в судебном заседании 13 мая 2025 года, показал, что работал начальником коммунхоза и начальником благоустройства, было принято решение о продаже гаража по причине нехватки денег на его содержание. Поступило заявление истца о покупке гаража, он поставил на нем визу передать в КУМИ для оформления, заявление не удалось найти. Договор купли-продажи должен был подписывать он, доверенность на имя истца он выдавал, поскольку не было межевания земельного участка и денег на эти мероприятия, в связи с чем истец дела межевание по доверенности. Имущество продавало только КУМИ, которое и получало деньги, поскольку котельная стояла на балансе КУМИ, коммунхоз не был собственником.

Свидетель ФИО13, допрошенный в судебном заседании 9 июля 2025 года, показал, что истца знает, так как являлся главой Люльпанской администрации, к нему обратился истец, сообщил, что является собственником мастерской, хотел оформить документы, он помочь не смог, обратился к руководителю КУМИ в 2023 году, у истца было две квитанции, распоряжение и межевой или технический план. КУМИ сообщили, что будут решать вопрос, договора купли-продажи не было у истца, потом он узнал, что провели сверку и мастерская находится на балансе Медведевского района, потом узнали что будут торги, в момент их проведения.

Представители администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл, КУМИ администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл, третьих лиц Управление Росреестра по Республике Марий Эл, АО «Медведевское ЖЭУ» в судебное заседание не явились, о дате времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, материал проверки КУСП-8585, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству №523 Люльпанскому жилищно-коммунальному участку Медведевского района Республики Марий Эл решением от 29 марта 2001 года №34 Люльпанской сельской администрации для размещения здания мастерской в д.Люльпаны в бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 0,00616 Га (т.1 л.д. 110-111).

На основании квитанции к приходному кассовому ордеру от 20 мая 2002 года муниципальное многоотраслевое предприятие коммунального хозяйства администрации Медведевского района (далее ММПКХ администрации Медведевского района) приняло от Охотникова Вас Ив за помещение котельной 7000 руб. (т.1 л.д. 11).

В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества МО «Медведевский район» №61 от 30 июня 2003 года, представленной по судебному запросу ГБУ Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки», ММПКХ администрации Медведевского района на праве хозяйственного ведения владело зданием мастерской по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, д.Люльпаны, ИНОН 120700310197.

5 июня 2003 года в отношении здания мастерской по адресу: <...> Медведевским бюро технической инвентаризации составлен технический паспорт, инвентарный №1765. На основании квитанции от 22 мая 2003 года ММПКХ Медведевского района ч/з Охотникова внесены в МП Бюро технической инвентаризации денежные средства в размере 500 руб. (т.1 л.д. 31) в качестве предоплаты согласно счету –фактуре от 22 мая 2003 года (т.1 л.д. 26).

ММПКХ Медведевского района выдана справка №1227 от 30 июня 2003 года МП Бюро технической инвентаризации Медведевского района для предоставления в Госрегистратуру в отношении вышеуказанной мастерской с инвентарным номером 1765 (т.1 л.д. 25).

Согласно экспертному заключению ООО «Бизнес Сервис» от 30 июня 2003 года рыночная стоимость здания мастерской, принадлежащего ММПКХ Медведевского района, по адресу: Республика Марий Эл, <...> составляет 12700 руб. (т.1 л.д. 15-16). В соответствии с актом осмотра от 27 июня 2003 года при его проведении присутствовал заказчик ФИО1, собственник: начальник Люльпанского ЖКО ФИО15

Заключение изготовлено на основании договора на возмездное оказание услуг от 27 июня 2003 года, заключенного между ООО «Бизнес Сервис» и ФИО1 (т.1 л.д. 13-14), который был оплачен истцом согласно квитанции от 30 июня 2003 года (т.1 л.д. 23).

Постановлением Главы Люльпанской сельской администрации от 6 февраля 2004 года за зданием Люльпанского жилищно-коммунального участка ... (т.1 л.д. 27).

В соответствии с выпиской из реестра муниципального имущества МО «Медведевский район» №183 от 26 марта 2004 года Муниципальное предприятие «Медведевское ЖКХ» на праве хозяйственного ведения владело зданием мастерской по адресу: ..., ИНОН 120700310197 (т.1 л.д. 28).

На основании доверенности №170 от 6 апреля 2005 года Муниципальное предприятие «Медведевское ЖКХ» поручило старшему егерю ОАО «Тепличное» ФИО1 оформить межевое дело на здание мастерской по адресу: ... (т.1 л.д. 12).

1 апреля 2004 года инженером ФИО16 составлено техническое задание на межевание земельного участка по адресу: <...> (т.1 л.д. 24). В материалы дела также представлен акт согласования границ земельного участка (т.1 л.д. 29), топографическая съемка (т.1 л.д. 32) в отношении земельного участка по вышеуказанному адресу, из которых следует указание на то, что земельный участок предоставлен МП «Медведевское ЖКХ».

4 августа 2009 года МП «Медведевское ЖКХ» ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (т.1 л.д. 185-197).

В соответствии с выпиской из ЕГРН нежилое здание – мастерская, площадью 47,3 кв.м по адресу: ... стоит на кадастровом учете, кадастровый № ... присвоен 22 июня 2012 года, ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 1765 (т.1 л.д. 8). Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым № ....

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок по адресу: ... кв.м, виды разрешенного использования – для размещения здания мастерской, стоит на кадастровом учете, кадастровый № ... присвоен 29 марта 2001 года.

24 июля 2023 года внесена запись о регистрации права собственности Медведевского муниципального района на вышеуказанный земельный участок на основании свидетельства №523, 15 мая 2023 года – на вышеуказанное здание мастерской на основании выписки из реестра муниципального имущества МО «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл от 27 апреля 2023 года (т.1 л.д. 106-124).

Решением Собрания депутатов Медведевского муниципального района от 20 декабря 2023 года вышеуказанное недвижимое имущество включено в перечень объектов, приватизация которых планируется в 2024 году (т.1 л.д. 170-174).

На основании постановления администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл от 13 февраля 2024 года № 245 проведен аукцион в электронной форме, в том числе в отношении мастерской с кадастровым номером № ... и земельного участка с кадастровым номером № ... (лот №1). На основании протокола итогов аукциона от 22 марта 2024 года победителем аукциона признан ФИО2, с которым 29 марта 2024 года заключен договор купли-продажи муниципального имущества №01-И.24.

Право собственности ФИО2 на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН 10 апреля 2024 года.

По смыслу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Обращаясь в суд с требованиями о признании права собственности на спорное имущество, истец указывает на приобретение здания мастерской по договору купли-продажи, ссылаясь на имеющуюся квитанцию от 20 мая 2002 года и утрату договора при пожаре в 2010 году.

Рассматривая указанные доводы, суд отмечает, что из представленной стороной истца квитанции невозможно установить назначение оплаченных денег, поскольку в ней указано «за помещение котельной». В квитанции не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, иные существенные условия договора, в том числе цена договора. При этом суд отмечает, что в соответствии с заключением ООО «Бизнес Сервис», составленного в 2003 году, рыночная стоимость мастерской практически в два раза превышает сумму, оплаченную истцом по квитанции.

Показания свидетелей ФИО9, ФИО14 о том, что денежные средства были получены в счет отчуждения спорного здания и заключения между сторонами договора на одном листе с последующим направлением в КУМИ, не свидетельствуют по мнению суда о том, что между сторонами заключен итоговый договор купли-продажи по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, последующие действия по проведению оценки имущества, присвоению инвентарного номера, межеванию земельного участка проводились истцом от имени ММПКХ администрации Медведевского района. Указанное также подтверждается доводами истца о невозможности регистрации права собственности по причине отсутствия кадастрового учета здания, в связи с чем по поручению продавца истец проводил вышеуказанные мероприятия. Данные обстоятельства могут свидетельствовать о внесении истцом денежных средств 20 мая 2002 года в качестве оплаты предварительного договора купли-продажи или договора аренды с условием последующего выкупа имущества, в том числе с учетом того, что после 2005 года истцом какие-либо действия по государственной регистрации перехода права собственности не осуществлялись.

При этом суд отмечает, что истец длительное время с 2005 года по 2023 год не предпринимал попыток по окончательному оформлению своих прав на спорное здание, в том числе с учетом доводов истца об уничтожении своего экземпляра договора купли-продажи в результате пожара в 2010 году в материалах дела отсутствуют сведения об обращении истца в органы местного самоуправления за получением дубликата договора купли-продажи. Приведенные истцом доводы о тяжелом состоянии здоровья со ссылкой на представленные медицинские документы не свидетельствует об отсутствии у истца такой возможности при наличии должно степени осмотрительности и заботливости, поскольку из представленной медицинской документации не следует, что истец проходил лечение в течение всего вышеуказанного периода.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, на момент внесения истцом денежных средств по квитанции от 20 мая 2002 года спорное помещение находилось во владении ММПКХ администрации Медведевского района на праве хозяйственного ведения.

Как следует из ст. 294, п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления квитанции, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Стороной ответчика указано, что какие-либо уведомления о предоставлении согласия на продажу здания мастерской не поступали. Доказательства обратного стороной истца не представлено. Показания свидетеля ФИО14 о том, что заявление истца направлялось в КУМИ, также не свидетельствуют о получении согласия собственника имущества на его отчуждение.

При этом совершение сделки с согласия собственника в данном случае не предполагается. Поэтому непредоставление доказательств отсутствия такого согласия не может свидетельствовать о том, что оно было дано.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поэтому истец, ссылаясь на заключение сделки, должен представить соответствующие доказательства. В связи с этим истец как покупатель, проявляя в должной степени заботливость и осмотрительность, должен был принять меры к проверке наличия предусмотренного законом обязательного согласия собственника на отчуждение имущества и получить соответствующие доказательства с целью обеспечения приобретения права на имущество.

При этом доводы истца о том, что администрация в течение длительного времени не следило за спорным помещением, не содержало его, не предъявляло претензий по поводу открытого и длительного пользования истцом указанным объектом, не свидетельствуют о наличии или отсутствии права собственности на объект недвижимости.

Доводы истца о том, что приложенные к исковому заявлению документы, в том числе квитанция об оплате, были предоставлены КУМИ администрации Медведевского района до проведения аукциона, в связи с чем проведение аукциона было незаконным и нарушило его права, являются несостоятельными, поскольку из указанных документов невозможно сделать однозначный вывод о наличии у спорного имущества собственника в лице истца на указанный момент.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что истцом не доказан факт возникновения и наличия у него права собственности на спорное недвижимое имущество, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о признании права собственности ФИО1 на здание мастерской и земельный участок под ним и истребовании указанного имущества из владения ФИО2

В связи с отказом в удовлетворении основного требования о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения отсутствуют основания для удовлетворения вытекающих из основного требований о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона от 22 марта 2024 года, договора купли-продажи от 29 марта 2024 года №01-И.24, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 ФИО21 (паспорт № ...) к администрации МО «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл (ИНН <***>), КУМИ администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл (ИНН <***>), Дзюбенко ФИО22 (паспорт № ...) о признании недействительными торгов в форме электронного аукциона, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости, признании права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Яковлев

Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2025 года.