дело № 2-978/2022

УИД 03RS0064-01-2022-000072-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 19 июля 2022 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Вахитовой Д.М.,

при секретаре Ефремовой Ю.А.,

с участием:

представителя истца - ФИО1,

ответчика в лице представителя администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан – ФИО2,

представителя ФИО6 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Уфимского района Республики Башкортостан к администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, ФИО6 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, с применением последствий недействительности сделки,

установил:

прокурор Уфимского района Республики Башкортостан обратился в суд с исковым заявлением к администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, ФИО6 о признании договора купли - продажи земельного участка недействительным (ничтожным) с применением последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной проверки исполнения органами местного самоуправления муниципального Республики Башкортостан земельного законодательства при распоряжении земельными участками, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между гражданином ФИО6 и администрацией сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м. из категории земель населенных пунктов для проектирования и строительства салона складской техники, расположенного по адресу: , , для проектирования и строительства салона складской техники.

Основанием для заключения договора аренды без проведения торгов явилось наличие объекта недвижимости автосалона складской техники в районе сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан с кадастровым номером №, площадью кв. м.

Проверка показала, что площадь вышеуказанного земельного участка, предназначенного для проектирования и строительства салона складской техники, на % превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен.

Документы, подтверждающие необходимость использования земельного участка площадью кв.м. для эксплуатации объекта с кадастровым номером №, площадью кв. м., в администрацию сельского поселения не предоставлены.

С учетом уточнений, прокуратура просит признать недействительным (ничтожным) договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан и ФИО6 с применением последствий недействительности сделки в виде признания восстановленным права собственности сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью кв.м., расположенный по адресу: , и обязании администрацию сельского поселения возвратить ФИО6 выкупную цену спорного участка..

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений к нему.

В судебном заседании представитель администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан – ФИО4 доводы, изложенные в отзыве на иск, поддержала, просила в иске отказать в полном объеме за необоснованностью.

Ответчик ФИО6 на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО5 иск не признал, просил отказать за необоснованностью.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

В силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть

подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной ДД.ММ.ГГГГ за № №, земельный участок с кадастровым номером № площадью , категория земель: Земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: Для проектирования и строительства салона складской техники; Местоположение: , Зубовский сельсовет, , ДД.ММ.ГГГГ за № зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок на ФИО6

Согласно техническому паспорту, что сторонами не оспаривается, на земельном участке с кадастровым номером № площадью , почтовый адрес ориентира: , , , расположено нежилое здание Литера , состоящее из корпусов: № корпус - цех, электрощитовая, кабинет, склад, общей площадью кв.м., корпус – столовая, кладовая, пять санузлов, кладовая, гардеробная, переговорная, зал совещаний, вестибюль, тамбур, электрощитовая, коридор, тамбур, лестничная клетка (№ этаж), офис тендерного отдела, четыре санузла, КУИ, офис торгового отдела, три кабинета, серверная, лестничная клетка (№ этаж), № корпус – лестничная клетка, гардеробная, два санузла, кабинет, тамбур, холл, КУИ, душевая, гардеробная, кабинет кладовщика (1 этаж), лестничная клетка, четыре санузла, столовая, офис № коммерческого отдела, коридор, кабинет, офис № коммерческого отдела, (№ этаж), № корпус – тамбур, кладовая, два помещения, склад, кладовая, № корпус – КУИ, два санузла, лестничная клетка, коридор, вестибюль, тамбур, кабинет, четыре кладовых, электрощитовая, компрессорная, шесть цеха, мойка, тамбур, кладовая (№ этаж), лестничная клетка, два санузла, КУИ, коридор, душевая, гардеробная, столовая, (№ этаж), лестничная клетка, коридор, техническое, котельная № этаж).

За ФИО6 на праве собственности зарегистрировано на указанное здание право собственности от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Так, между администрацией сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого является вышеуказанный земельный участок для проектирования и строительства салона складской техники.

Основанием для заключения договора купли-продажи без проведения торгов явилось наличие объекта недвижимости – автосалона складской техники, находящегося в собственности ФИО6 с кадастровым номером № площадью кв.м.

Заявляя исковые требования, прокурор Республики Башкортостан указывает на незаконность продажи спорного земельного участка в собственность без проведения торгов в виду того, что площадь вышеуказанного земельного участка, предназначенного для проектирования и строительства салона складской техники на % превышает площадь объекта недвижимости с кадастровым номером №

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

По смыслу подпункта 5, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; порядок предоставления без торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, регламентируется статьями 39.17 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования. Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 данного Кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 37 Градостроительного кодекса применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу части 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются таким градостроительными регламентами.Согласно п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальны) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Из Правил землепользования и застройки сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан, утверждённых решением Совета сельского поселения Зубовский сельсовет Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - ПЗЗ) земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне «ОД-2» - общественно-деловая зона.

Пунктом 3.12.2 ПЗЗ для зоны «ОД-2» определено назначение общественно-деловой зоны: – для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей центры районного и местного значения, включающие объекты социального, культурного, спортивного назначений; - для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового обслуживания, предпринимательской деятельности, образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В общественно-деловой зоне допускается размещение как видов разрешенного (основного, условного, либо вспомогательного) использования следующих объектов недвижимости: - гостиницы; - отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты повседневного спроса – социального, коммунально-бытового назначения; - объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования; - стоянки автомобильного транспорта, подземные и многоэтажные гаражи, паркинги, инженерная инфраструктура.

С целью проверки доводов искового заявления, с учетом того, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, судом определением Уфимского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка.Бизнес.Развитие».

Заключением № эксперта ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» по результатам осмотра земельного участка, расположенного по адресу: , сельсовет Зубовский, , установлено, что по итогам замеров при осмотре ДД.ММ.ГГГГ с часов в рамках данной экспертиз объекта недвижимости с кадастровым номером № с общей площадью кв. по адресу: , Зубовский сельсовет, выявлено соответствие состава помещений зданий пяти корпусов и их размеров показателям технического паспорта, инвентарный № от ДД.ММ.ГГГГ на данный объект:

1) Одноэтажное здание корпуса № «Склад хранения складской техники» площадь .м. в составе нежилых четырёх помещений;

2) Двухэтажное здание корпуса № «Головной административно-бытовой корпус» площадью .м. (ведутся отделочные работы) в составе нежилых двенадцати помещений этажа площадью .м., нежилых восьми помещений этажа площадью .м., кроме того помещение тех. этажа площадью .м.;

3) Двухэтажное здание корпуса № «Административно-бытовой корпус склада запасных частей» площадью .м. в составе нежилых десяти помещений 1 этажа площадью кв.м., нежилых семи помещений этажа площадью .м.;

4) Одноэтажное здание корпуса № «Склад хранения запасных частей» площадью нежилых помещений .м. в составе нежилых шести помещений;

5) Двухэтажное здание корпуса № «Ремонтно-сервисный корпус с х этажной административно-бытовой встройкой» площадью 4кв.м. в составе нежилых двадцати трёх помещений этажа площадью .м., нежилых семи помещений этажа площадью .м., кроме того помещения тех. этажа площадью .м.

Вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым номером № с общей площадью кв.м. в составе зданий пяти корпусов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 10186 кв.м. из категории земель населенных пунктов, включая вспомогательные сооружения на данной территории, классифицируется многофункциональным производственно-складским комплексом продажи, обслуживания, хранения складской техники и запчастей согласно нормативу СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования (с Изменением N1,2)», пункт 3.4 (Многофункциональный комплекс: Комплекс, включающий два и более здания различного функционального назначения (в том числе многофункциональные), взаимосвязанные друг с другом через коммуникационные пространства).

Данные здания многофункционального производственно-складского комплекса имеют в своём составе нежилые помещения, так как данные помещения имеют функциональное назначение нежилого характера без постоянного проживания согласно «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», приказ Минстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37 (Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей).

Функциональное назначение объекта недвижимости с кадастровым номером № с общей площадью кв.м., определятся как многофункциональный производственно-складской комплекс продажи, обслуживания, хранения складской техники и запчастей из группы пяти зданий в составе корпуса № «Склад хранения складской техники» площадью .м., корпуса № «Головной административно-бытовой корпус» площадью 5кв.м., корпуса № «Административно-бытовой корпус склада запасных частей» площадью .м., корпуса № «Склад хранения запасных частей» площадью .м., корпуса № «Ремонтно-сервисный корпус с этажной административно-бытовой встройкой» площадью .м., включающими кроме того коммуникационные пространства вспомогательных сооружений на огороженной территории внутреннего двора и на внешней неогороженной территории.

Спорный многофункциональный производственно-складской комплекс продажи, обслуживания, хранения складской техники и запчастей, состоящего из группы пяти зданий размещается на земельном участке с кадастровым номе №, площадью кв.м. из категории земель населенных пунктов по адресу: , , согласно нормативу СП 42.13330 «Градостроительство. Планировка и застройка городе и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 (с Изменениями N1,2 пункт 8.1.

Размер земельного участка, необходимого для размещения данного производстве складского комплекса продажи и размера коммуникационных пространств вспомогательных сооружений на огороженной территории внутреннего двора и на внешней неогороженной территории определяется на основании норматива СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий). СНиП И-89-80» согласно нормативу СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* (с Изменениями N 1, 2)», норматива СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий), СНиП 11-89-80 (с Изменениями N 1, 2)» (п.1.1) с учетом объекта недвижимости с кадастровым номером № с общей площадью кв.м. с площадью застройки в размере кв.м., для использования которого требуется земельный участок площадью кв.м. при минимально возможном нормативном коэффициенте застройки %.

Для использования производственно-складского комплекса продажи, обслуживания, хранения складской техники и запчастей в составе пяти корпусов с общей площадью кв.м., с требуемой площадью земельного участка в размере .м., а также для использования подъездных автомобильных дорог, автостоянок легковых автомобилей работающих и посетителей, инженерных систем и сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, очистных сооружений хозяйственно-бытовых стоков № размерами в плане , мест стоянки грузового автотранспорта для ожидания разгрузки товара, трансформаторной подстанции (ТП) №, противопожарного резервуара № размер земельного участка с кадастровым номером № площадью .м. из категории земель населенных пунктов по адресу: РБ, , , необходим и достаточен.

Данное заключение судебной строительно-технической экспертизы суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно подготовлено экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области, соответствует требованиям статей 79, 80, 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок был сформирован с нарушением требований земельного и (или) градостроительного законодательства, в силу которых он не может быть передан заявителю на праве аренды в сформированном виде и при условии наличия зарегистрированного права собственности на нежилое здание – магазин с имеющимися его составными частями нежилого здания, что ответчик использует спорный земельный участок в нарушение требований закона и фактическому землепользованию, а также доказательств, которые опровергали бы доводы ответчика, стороной истца не представлено.

При этом обоснованность размера и формирования границ спорного участка подтверждена представленными в материалы дела вышеназванными документами.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Принимая во внимание, что необходимая площадь земельного участка для целей эксплуатации расположенной на нем недвижимости подтверждена имеющимися в материалы дела доказательствами, и заключением эксперта, нарушений при передаче спорного земельного участка с кадастровым номером № не установлено суд приходит к выводу о том, что исковые требования Республики Башкортостан не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь положениями статей 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования прокурора Республики Башкортостан к администрации сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан, ФИО6 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между администрацией сельского поселения Зубовский сельсовет муниципального района Республики Башкортостан и ФИО6 с применением последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Вахитова