№ 2-3836
61RS0022-01-2025-004579-14
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«11» августа 2025 года
Таганрогский городской суд Ростовской области
В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.
при секретаре Бескровной М.С.
с участием представителя КУИ г. Таганрога ФИО1, действующего по доверенности <дата>
представителя ответчику ФИО3 адвоката Захарова А.Е., действующего по ордеру <дата>,
Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,
Установил:
В соответствии с договором аренды земельного участка № от <дата>, <данные изъяты> был передан в аренду земельный участок площадью <данные изъяты>., с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, для целей, не связанных со строительством - размещения пляжной автостоянки, сроком с <дата> по <дата>.
На момент заключения договора аренды, годовой размер арендной платы составлял 426 925,38 руб., и был установлен в соответствии с постановлением Администрации Ростовской области № от <дата> «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» и решением Городской Думы г. Таганрога № 253 от 17.12.2010.
На основании постановления Администрации г. Таганрога от <дата> №, был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «для целей, не связанных со строительством - размещения пляжа», в связи с чем размер арендной платы по договору был рассчитан на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы указанного земельного участка, в соответствии с решением Городской Думы г. Таганрога №718 от 11.11.2008.
Пунктом 3.4 договора аренды установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год; в связи с изменением ставки арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель.
Согласно договору купли-продажи арестованного имущества от <дата>, права и обязанности по договору аренды от <дата> № перешли к ФИО3
В соответствии с пунктом 15 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная стоимость на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135, размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. Периодичность изменения размера арендной платы устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа или муниципального района не чаще чем 1 раз в год, но не реже 1 раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Как следует из отчета № от <дата> об оценке рыночной годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, рыночная стоимость за пользование указанным выше земельным участком, по состоянию на <дата> составляет 471 000 рублей.
Согласно подпункта 4.10 Решения городской Думы города Таганрога Ростовской области от 30 ноября 2015 г. №148 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности", арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно, не позднее 20 числа отчетного месяца.
Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
ФИО3 не исполнена обязанность по внесению арендной платы по договору аренды № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 769 483,24 руб., в том числе 658 674,76 руб. задолженность по арендной плате и 110 808,48 руб. пеня за период с <дата> по <дата>.
Представитель КУИ ФИО1 исковые требования поддержал и просил удовлетворить, пояснив, что размер арендной платы установлен в 2016 году, в 2023 году заказали отчет о рыночной стоимости арендной платы. В 2024 году между теми же сторонами рассматривался спор, ответчику было известно об отчете. Полагал, что процедура соблюдена.
Ответчик ФИО3. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен. Его представитель адвокат Захаров А.Е. возражал против удовлетворения иска, сославшись на несоблюдение процедуры, так как арендатор должен быть уведомлен об изменении размера арендной платы до 1 января года, в котором изменения вступают в силу, отчет об оценке арендной платы должен быть выполнен в период с 1 июля по 31 декабря календарного года, предшествующего вступлению в силу нового размера арендной платы. Также представитель истца полагал, что отчет об арендной плате имеет ошибки, не учтен ряд факторов, влияющих на определение размера годовой арендной платы. Полагал, что при рассмотрении спора по делу № установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении данного дела и являющиеся основанием для отказа в иске.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.
Исследовав представленные доказательства, обозрев материалы гражданского дела №, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Учитывая, что арендуемый ответчиком земельный участок относится к земельным участкам, находящимся в государственной собственности, арендная плата за использование такого участка определяется в порядке, установленном Правительством Ростовской области. Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.
Одним из таких принципов является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка № от <дата>, заключенному между <данные изъяты> и Комитетом по управлению имуществом г.Таганрога, <данные изъяты> был передан в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, для целей, не связанных со строительством - размещения пляжной автостоянки, сроком <дата>. по <дата>. На момент заключения договора аренды, годовой размер арендной платы составлял 426 925,38 руб., и был установлен в соответствии с Постановлением Администрации Ростовской области №475 от 05.12.2007 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» и решением Городской Думы г. Таганрога № от <дата>.
На основании Постановления Администрации г. Таганрога от <дата> №, был изменен вид разрешенного использования указанного выше земельного участка на «для целей, не связанных со строительством - размещения пляжа».
Как следует из приложения к договору аренды № от <дата>., на момент заключения договора размер арендной платы установлена на основании Постановления Администрации Ростовской области № от <дата> «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области» и Решения Городской Думы г. Таганрога № от <дата>.
Согласно п. 15 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135, размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.
Периодичность изменения размера арендной платы устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа или муниципального района не чаще чем 1 раз в год, но не реже 1 раза в 5 лет.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения размера ежегодной арендной платы, определенного по результатам рыночной оценки, размер уровня инфляции, указанный в настоящем пункте, не применяется.
Из анализа положений Постановления от 02.03.2015 N 135, в частности, из положений абзацев 9-10 пункта 15 Приложения N 2 Постановления, следует, что новый размер арендной платы за пользование земельными участками, подлежит применению с 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка (в котором было принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков).
Перерасчет арендной платы, исчисляемой в таком порядке, в силу прямого указания пункта 15 Постановления от 02.03.2015 N 135, производится по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Отчет об оценке рыночной годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составлен в 2023 году на основании Муниципального контракта от <дата>. Размер годовой арендной платы оценщика определен по состоянию на <дата> 471000 руб.
Из материалов гражданского дела № следует, что отчет предоставлялся в качестве доказательства по делу, поэтому ответчик был с ним ознакомлен. Судом отказано во взыскании арендной платы за период с <дата> по <дата>, поскольку истец изменение арендной платы сделал ретроспективно. Суд указал, что на дату рассмотрения спора истец не выполнил процедуру, предусмотренную законом.
Исходя из требований настоящего иска, истец просит взыскать арендную плату с <дата>. Поскольку ответчик ознакомлен с отчетом, уведомлен о претензиях истца на изменение размера арендной платы, суд полагает, что оснований для отказа в удовлетворении требований по основаниям несоблюдения процедуры не имеется.
В ходе разрешения спора по делу № была назначена экспертиза для определения размера рыночной головой арендной платы за пользование спорным земельным участком. Из заключения эксперта АНО Консалтинговый Центр «Судебная экспертиза» от <дата> следует, что размер годовой арендной платы на <дата> может составлять 64140 руб. Из обоснований эксперта следует, что расчет произведен в результате применения максимальной ставки 2% (коэффициента инфляции) по отношению к рыночной стоимости земельного участка, которая округленно составила 3028000 руб.
В отчете об оценке, выполненным специалистом Приазовского Центра Смет и Оценки рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 388 161 руб. и применен коэффициент капитализации 13,9%.
В силу ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В соответствии с Методическими рекомендациями по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, при установлении минимальных сроков пересмотра размера арендной платы с учетом положений законодательства Российской Федерации целесообразно также исходить из периодичности изменения стоимости земельного участка (кадастровой или рыночной), являющейся основой для расчета размера арендной платы.
При этом в порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, предусматривающие временной период (например, не чаще одного раза в 3 - 5 лет), в течение которого рыночная стоимость права аренды земельного участка, на основании которой был определен размер арендной платы по договору, предполагается для целей расчета размера арендной платы в отношении такого земельного участка неизменной.
Поскольку заключение, представленное истцом, соответствует Методическим рекомендациям, размер арендной платы по сравнению с ранее установленным (426925,38 руб.) повысился незначительно, суд принимает заключение Приазовского Центра Смет и Оценки как обоснованное. Судебная экспертиза не оспаривает правильность выводов специалиста, определяет фактически ту же рыночную стоимость земельного участка, но применяет иной коэффициент, принимая во внимание расчеты, ранее произведенные в рамках спора о задолженности по договору аренды, в результате чего размер арендной платы снижается в несколько раз.
По расчету истца задолженность составила за период с <дата> по <дата> 769483,24 руб., в том числе: задолженность по арендной плате 658674,76 руб. и пеню в размере 110808,48 руб. за период с <дата> по <дата>. Расчет судом принимается, поскольку выполнен в соответствии с представленным отчетом об оценке, с учетом денежных сумм, вносимых ответчиков в указанный период.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ пошлина, от которой был освобожден истец при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика. В силу ст. 333.19 НК РФ пошлина составляет 20390 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования КУИ г. Таганрога удовлетворить.
Взыскать с ФИО3 (<дата> года рождения, паспорт <данные изъяты>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 769 483,24 руб., в том числе: задолженность по арендной плате 658674,76 руб. и пеню в размере 110808,48 руб. за период с <дата> по <дата>.
Взыскать с ФИО3 госпошлину в доход местного бюджета в размере 20390 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.
Решение в окончательной форме принято 19 августа 2025 года.
Председательствующий: