Дело № 2-1677/2025

89RS0001-01-2025-002125-29

Мотивированное решение

составлено 08.10.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Коблова Н.В.,

при секретаре Тютине Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности,

установил:

Между ФИО1 и ФИО2 03.02.2025 заключен договор купли-продажи нежилого здания сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельного участка, площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №. По условиям договора стоимость здания сторожки-весовой и земельного участка составила 11 000 000 руб. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что часть стоимости в сумме 360 000 руб. оплачивается до подписания договора, оставшаяся часть в размере 10 640 000 руб. оплачивается в соответствии с графиком платежей до 15.07.2026, который является приложением 1 к договору купли-продажи от 03.02.2025. Управлением Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу <дата> зарегистрирован переход права собственности на здание сторожки-весовой и земельного участка. Ответчик свои обязательства по оплате стоимости здания сторожки-весовой и земельного участка не исполнил. Ответчиком внесена денежная сумма в размере 360 000 руб., в то время как ежемесячно 15 числа, начиная с 15.02.2025 по 15.07.2026 ответчик должен был вносить платежи по 591 000 руб., в общей сумме 10 640 000 руб. Размер задолженности ответчика составляет 10 640 000 руб. Истец направил ответчику претензию от 08.04.2025 с требованием о погашении задолженности, которая получена ответчиком 23.04.2025. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Поскольку ответчиком не оплачена стоимость приобретенных объектов недвижимости, истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, прекратить право собственности ответчика с исключением регистрационной записи о его праве собственности в ЕГРН на указанные объекты недвижимости, восстановить право собственности истца на объекты недвижимости.

Протокольным определением суда от 17.07.2025 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, агентство недвижимости "Самолет".

Протокольным определением суда от 05.09.2025 к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, ФИО8 (супруга ответчика), конкурсный управляющий ФИО3 С.И.

В судебное заседание не явился истец ФИО4, направил представителей ФИО5, адвоката Данилову А.В., поддержавших исковые требования, настаивавших на удовлетворении. Указали, что ответчик продолжает уклоняться от исполнения условий договора. После подписания договора ответчиком не было произведено ни одного платежа в счет оплаты за приобретенные объекты недвижимости.

Ответчик ФИО10, третьи лица ФИО10, ФИО3, представитель агентства недвижимости "Самолет" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц. Конкурсный управляющий ФИО3 представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Указал, что Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа по заявлению ООО "ГК Гросснаб" от <дата> рассматривается дело о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Севермонтажстрой", в котором ответчик ФИО10 и третье лицо ФИО10 являются контролирующими лицами. Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № А81-4676/2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета осуществлять любые регистрационные действия, связанные с отчуждением, обременением принадлежащего ФИО10 имущества в пределах 13 383 331, 58 руб. Обращает внимание, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> сведения о банкротстве ООО "Севермонтажстрой" были опубликованы во всех доступных источниках ("Коммерсантъ, ЕФРСБ).

Выслушав объяснения представителей истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что ФИО9 являлся собственником нежилого здания сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельного участка, площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №.

03.02.2025 между ФИО9 и ФИО10 заключен договор купли-продажи, на основании которого истец продал ответчику указанные нежилое здание и земельный участок.

В соответствии с п. 2.1 – 2.2.2 указанного договора цена продаваемых нежилого здания и земельного участка определена в размере 11 000 000 руб., из них стоимость нежилого здания – 2 000 000 руб., земельного участка – 9 000 000 руб. Часть стоимости объектов в сумме 360 000 руб. оплачивается покупателем до подписания договора. Оставшаяся часть в размере 10 640 000 руб. оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в соответствии приложением 1 к договору (график платежей). Согласно приложению 1 к договору купли-продажи <дата>, покупатель ежемесячно 15 числа каждого месяца, начиная с <дата> по <дата>, перечисляет продавцу по 591 000 руб., а последний платеж <дата> – 593 000 руб., в общей сумме 10 640 000 руб. До окончательной оплаты продаваемые объекты недвижимости находятся в залоге у продавца.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что покупатель ФИО10 в счет стоимости приобретаемого имущества передал продавцу 360 000 руб., что подтверждается распиской от <дата>.

Оплату стоимости имущества в остальной части - в размере 10 640 000 руб. ответчик не произвел и до настоящего времени денежные средства ФИО9 в указанном размере не передал, что подтверждается выпиской по расчетному счету истца. Нежилое здание сторожки-весовой и земельный участок находятся в фактическом пользовании ответчика. Управлением Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу <дата> зарегистрирован переход права собственности к ответчику на здание сторожки-весовой и земельного участка.

<дата> истец направил ответчику письменное требование о добровольном урегулировании спора и о полной оплате стоимости объектов недвижимости. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Установив изложенные выше обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательствами в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что ответчик обязательства по оплате нежилого здания и земельного участка не исполнил, не оплатил истцу стоимость проданного имущества по договору купли-продажи. С учетом размера общей стоимости нежилого здания, земельного участка и размера неисполненного обязательства, а также, исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости приобретенных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) (далее - Постановление №) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абз. 3 п. 65 Постановления № следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд считает обоснованным требование истца о возврате спорной квартиры продавцу, то есть истцу ФИО9, на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления №, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Из п. 2 и 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 - 6.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление №) следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>).

Удовлетворение требования о расторжении договора и возврате проданного товара не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и, установив основания для возврата проданного товара, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате покупателю уплаченной им за товар стоимости, поскольку сохранение денежных средств у продавца после возврата ему товара означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений.

Переданные покупателем продавцу суммы не являются самостоятельным платежом, который может быть зачтен в счет оплаты по договору, а представляют собой саму эту плату, внесенную в соответствии с графиком платежей, и не покрывают по условиям сделки ни убытки, ни неустойку.

Названные суммы также не могут быть квалифицированы ни как штраф за отказ от исполнения договора (п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни как заранее оцененные убытки (ст. 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку договор заключен между физическими лицами и не связан с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует, что размер переданных покупателем денежных средств за спорные объекты до момента расторжения договора составляет 360 000 руб., которые подлежат возврату, то есть взысканию с истца в пользу ответчика.

Позицию ответчика о возможности согласования условий мирового соглашения суд расценивает как несоответствующую действительности, направленную на умышленное затягивание рассмотрение дела и необоснованное дальнейшее удержание имущества без оплаты его стоимости. При этом на момент заключения договора купли-продажи ответчику достоверно было известно о своем неблагополучном материальном положении, наличии многочисленных требований кредиторов, возбужденных исполнительных производствах, рассмотрении арбитражным судом дела о банкротстве юридического лица, учредителем которого является ответчик.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, рассмотрение настоящего дела по существу и удовлетворение требований истца не повлечет преодоление судебного акта Арбитражного суда <адрес> о принятии обеспечительных мер. Вопрос о сохранении обеспечительных мер может быть пересмотрен по заявлению заинтересованных лиц в установленном процессуальном порядке.

При распределении судебных расходов между сторонами, согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО10 в пользу ФИО9 расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., возврате истцу излишне уплаченной государственной пошлине в размере 86 240 рублей по чеку от <дата>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении нежилого здания сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №; земельного участка, площадью 805 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО2 с исключением регистрационной записи о его праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости на указанные объекты недвижимости: нежилое здание сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, дата государственной регистрации права <дата>, номер государственной регистрации права №2; земельный участок, площадью 805 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №, дата государственной регистрации права <дата>, номер государственной регистрации права №

Восстановить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости: нежилое здание сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №; земельный участок, площадью 805 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №.

Возложить обязанность на ФИО2 освободить и передать ФИО1 объекты недвижимости: нежилое здание сторожки-весовой, общей площадью 55,7 кв.м., расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №; земельный участок, площадью 805 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, земельный участок 40в, кадастровый №, в течение 14 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1, паспорт №, в пользу ФИО2, паспорт № денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от <дата>, в размере 360 000 рублей.

Взыскать с ФИО2, паспорт №, в пользу ФИО1, паспорт №, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Возвратить ФИО1, паспорт №, излишне уплаченную государственную пошлину в размере 86 240 рублей по чеку от 17.06.2025.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Председательствующий Н.В. Коблов