УИД 76OS0000-01-2022-000273-23
Дело № 3а-364\22
Принято в окончательной форме 31.08.22г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2022г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Водяной» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1204,4 кв.м, расположенного по адресу: в размере рыночной стоимости 28 797 204 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что объект недвижимости принадлежит обществу с ограниченной ответственностью «Водяной» (далее- ООО «Водяной») на праве собственности, кадастровая стоимость объекта выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости.
Определением Ярославского областного суда от 19 августа 2022 года производство по указанному делу в части административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию 01.01.2019 г. прекращено в связи с отказом административного истца от административных исковых требований.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержал.
От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного административным истцом, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
От заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», департамента финансов Ярославской области, мэрии города Ярославля возражений относительно административных исковых требований не поступило.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля (оценщика), суд пришел к следующим выводам.
Административный истец является собственником нежилого здания общей площадью 1205, 1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .
Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В соответствии с п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Согласно положениям ст.ст. 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.
Законом Ярославской области от 15.10.2003г. № 46-з «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» установлены ставки налога на имущество и виды объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.
Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 N 62-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год» указанный объект недвижимости включен в перечень (п. 2719 Перечня).
Таким образом, изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В силу изложенного административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 63 648 980,6 руб.
Административным истцом представлен отчет № 2961/2021 от 30 декабря 2021г., подготовленный оценщиком ООО «Независимая оценка», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 28 797 204 руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что представленный отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, поскольку приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией.
Так, оценщиком приведено описание объекта оценки, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен обзор основных характеристик рынка недвижимости Ярославской области в целом, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком ООО «Независимая оценка».
Проанализировав возражения департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчета касаются неверного определения местоположения объекта оценки в пределах территориальных зон города, неверного определения местоположения объекта аналога № 1, неправильно выполненной корректировки на этаж у аналогов 2,4.
В судебном заседании свидетель ФИО1 (оценщик) подтвердила свои письменные возражения относительно замечаний департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Суд не находит оснований не согласиться с приведенными в отчете и в письменном пояснении выводами оценщика, поскольку они основаны на результатах проведенных исследований.
Оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов. Выводы оценщика достаточно аргументированы и обоснованы. Данные пояснения даны в соответствии с компетенцией оценщика, предусмотренной статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В возражениях департамент указывает, что оценщиком неправильно определено локальное месторасположение объекта оценки как район вокруг крупных промпредприятий, тогда как местоположение корректнее отнести к району крупных автомагистралей города.
Между тем согласно проведенному оценщиком подробному анализу объекта оценки, можно сделать вывод о том, что объект не подпадает под характеристики «района крупной автомагистрали», а расположен на улице местного значения-ул.Вспольинское поле.
Кроме того, не могут быть приняты во внимание возражения административного ответчика относительно расположения объекта-аналога № 1 и применения к нему соответствующей корректировки, а также отказа от корректировки на этаж применительно к объектам-аналогам № 2,4 поскольку каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы, департаментом не представлено.
Из письменных пояснений оценщика усматривается, что вывод о расположении объекта-аналога № 1 относительно красной линии сделан оценщиком с применением картографической информации на основе содержательного анализа места расположения объектов.
Кроме того, как пояснил в судебном заседании свидетель, корректировка на этаж применяется к объектам, которые являются встроенными помещениями, а не отдельно стоящими зданиями. Объект оценки и объекты – аналоги рассматривались как единые объекты.
Оценщиком в отчете приведена аргументированная, экономически обоснованная позиция о применении\неприменении корректировок и их размерах. При определении размера корректировок оценщиком использованы справочные материалы, применяемые в оценочной деятельности. Примененные оценщиком элементы сравнения не противоречат положениям пункта 22 ФСО № 7. Из содержания отчета следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов.
В силу изложенного оснований для вывода о недостоверности отчета не имеется, вследствие чего при принятии решения суд исходит из размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в представленном отчете.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1204,4 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 28 797 204 руб. по состоянию на 01.01.2019 г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 июня 2022 г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов