Решение по делу № 2-11258/2024 от 08.04.2025 - о признании недействительной сделки купли-продажи имущества и признании данного имущества общедомовым.

Дело № 2-476/2025 (2-11258/2024)

УИД 03RS0003-01-2024-012211-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Уфа 8 апреля 2025 года

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Газимуллиной М.В.,

при секретаре судебного заседания Асановой А.Р.,

помощника прокурора Кировского района г. Уфы – Абдульмановой К.Ф.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2 (по доверенности),

представителя ответчика ФИО3 – адвоката Казанцева А.Н. (по ордеру),

представителя ответчика УЗИО ГО г. Уфа – ФИО4 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, Управлению земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействительной сделки купли-продажи имущества и признании данного имущества общедомовым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, Управлению земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - УЗИО ГО г. Уфа, ответчики), мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и УЗИО ГО г. Уфа заключен Договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда №, а именно – помещения, расположенного в подвале пяти-шестиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, <адрес>, общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый № (далее также – Объект). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН - запись от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2024-245001013. По мнению Истца, заключенный Договор между указанными лицами является недействительной сделкой, поскольку спорное помещение является подвальным помещением, не выделенным для целей самостоятельного использования, следовательно, переходит в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Ссылаясь на нормы права, истец просила признать недействительным Договор купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и УЗИО ГО г. Уфа, признать нежилое помещение подвала, общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый №, общедомовой собственностью, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

При рассмотрении дела истцом также подано заявление о взыскании судебных расходов, в котором истец просила взыскать с ФИО3 в пользу истца 55 000 руб. в счет компенсации расходов по оплату судебной экспертизы, 2 100 руб. в счет расходов на оформление доверенности на представителя, 6 000 руб. в счет оплаты государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, в обоснование привела доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что истец является собственником <адрес> г. Уфы. Договором купли-продажи, заключенным между ФИО3 и УЗИО ГО г. Уфа, затронуты права истца, так как спорное помещение является общедомовым имуществом, поскольку, согласно заключению судебной экспертизы, в указанном помещении имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, то есть принадлежит, в том числе и истцу. В настоящее время истец оспаривает договор купли-продажи и просит признать имущество общедомовым, требования об изъятии помещения из муниципальной собственности не заявляет.

Представитель ответчика ФИО3 – Казанцев А.Н. в удовлетворении заявленных исковых требований возражал, просил отказать в их удовлетворении, поскольку истцом не доказано нарушение её прав, ФИО3 является добросовестным приобретателем.

Представитель УЗИО ГО г. Уфа – ФИО4 в удовлетворении заявленных исковых требований возражал, просил отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которому при проведении судебной экспертизы экспертом не проводилось исследование помещений №№ на предмет наличия инженерных коммуникаций, тогда как указанные помещения входят в объект исследования с кадастровым номером №, приложенные к заключению фотографии не позволяют идентифицировать их относительно помещений на поэтажном плане исследуемого объекта, в экспертизе отсутствует схема расположения инженерных коммуникаций и оборудования относительно помещений исследуемого объекта. Принимая во внимание, что в помещениях №№ отсутствуют инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания МКД, вывод эксперта не является обоснованным. Инженерные коммуникации, являются отдельным видом общего имущества, а нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников только по той причине, что там имеются отдельные объекты инженерной коммуникации. Подвальный этаж жилого здания может признаваться отдельным объектом недвижимости и выступать как отдельный объект недвижимости в гражданском обороте, само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такового помещения общим. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного. Спорный объект с кадастровым номером № был сформирован как самостоятельный объект права до даты первой приватизации жилого помещения и предназначен для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений жилого дома.

Истец ФИО1, ответчик ФИО3, представитель третьего лица – ООО «УФАДОМКОМ», извещенные о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

От истца ФИО1 поступило заявления о рассмотрении дела без её участия.

Суд, с учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), полагает о рассмотрении указанного дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца, ответчиков, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При этом, как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 289 гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Статьей 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (ч. 1).

Если подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 ГК РФ, ст. ЖК РФ), учитывая Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны пи с последним назначением и следуют ли их судьбе.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав общего имущества определен в п. 2 указанных Правил, согласно которому, в состав общего имущества включаются; помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения: (квартиры)

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенное для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу домa. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Заключение договора инвестирования в строительство объекта недвижимости, по своей сути является сделкой купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 24).

Статьей 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» устанавливалось, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций).

Согласно п. 1 ст. 23 указанного Закона в муниципальной собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований, находятся, в том числе жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда.

Во исполнение данного Закона Верховным Советом Российской Федерации принято Постановление от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В соответствии с п. 2 Постановления объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

При этом, в силу п. 5 названного Постановления оформление передачи объектов, указанных в п. 2 настоящего Постановления, в муниципальную собственность осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Из п. 1 Приложения 3 следует, что к объектам муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.

Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 года № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с Приложением № 3 к Постановлению № 3020-1

Таким образом, объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются муниципальной собственностью непосредственно в силу прямого указания закона и должны рассматриваться как объекты муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Жилой дом с нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Уфа, <адрес>, 1937 года постройки, принят в муниципальную собственность ГО г. Уфа на основании Указа Президиума Верховного Совета РБ № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Правительства РБ от ДД.ММ.ГГГГ №, Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и нежилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью 48,2 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о переходе прав на объект недвижимости, указанное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано на праве собственности за Муниципальным образованием ГО г. Уфа.

Согласно сведениям, полученным из ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», датой первой приватизации квартир в жилом доме по адресу: г. Уфа, <адрес>, является ДД.ММ.ГГГГ.

Из технического паспорта (инв. №) жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорный объект был предназначен для самостоятельного использования, так как в экспликации вышеуказанного технического паспорта указано назначение помещений: площадью 14,9 кв.м. - кабинет, 14,1 кв.м. - кабинет, 4,9 кв.м. - коридор, 2,9 кв.м. - склад, 2,7 кв.м. - туалет, 6,2 кв.м. - умывальн.

Помещения, указанные на поэтажном плане технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют расположению и наименованию помещений, которые отражены в поэтажных планах технических паспортов от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные помещения находились в пользовании на основании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ УЗИО Администрации ГО г. Уфа заключило спорный договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда № с ответчиком ФИО3 рамках Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имушества», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», постановления Администрации ГО г. Уфа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда по <адрес>» (л.д. 16-20, 21-22).

При рассмотрении дела по заявленному истцом ходатайству судом определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы», на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Относится ли нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 48.2 кв.м., расположенное в подвале пяти-шестиэтажного многоквартирного дома по адресу: г. Уфа, <адрес>, к общедомовому имуществу, которое необходимо для обслуживания жилого дома и его жильцов?

Имеются ли в указанном нежилом помещении, с кадастровым номером №, площадью 48.2 кв.м., объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры дома, если да, то какие именно, где они расположены, необходимы ли они для обслуживания всего многоквартирного дома или только указанного нежилого помещения?

Может ли данное нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 48.2 кв.м., использоваться самостоятельно либо имеет вспомогательное значение?

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 140-167), составленному ООО «Центр земельного кадастра и независимой экспертизы», по результатам проведения судебной экспертизы:

- по первому вопросу ответ: в исследуемом помещении имеются инженерные коммуникации теплоснабжения, а именно разводящие и постоянные трубопроводы, которые являются общедомовым имуществом.

Исходя из этого, согласно Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, данное помещение, расположенное в техническом подвале, имеет инженерные коммуникации, (отопления) и относится в состав общедомового имущества, в связи с необходимостью обслуживания, обеспечения теплоснабжения жильцов;

- по второму вопросу ответ: в помещении с кадастровым номером №, площадью 48,2 кв.м., имеются объекты коммунальной и инженерной инфраструктуры дома, необходимые для обслуживания всего многоквартирного дома, а именно в помещениях №, 78 расположены трубопроводы нижнего розлива, а так же постоянные трубопроводы для обеспечения квартир дома тепловой энергией системы отопления здания, включают в себя врезки подающих и обратных стояков отопления с установленной на них запорной арматурой. Арматура предназначена для обеспечения ремонтных и эксплуатационных работ внутренних элементов отопления: радиаторов в квартирах, труб, кранов, вентилей, воздушников и пр.

Дополнительно, в помещении сан узла №, согласно экспликации, расположены раковина и унитаз с подведенными коммуникациями водоснабжения и канализации. В данном помещении коммуникации обеспечивают жизнедеятельность непосредственно для исследуемого помещения с кадастровым номером № площадью 48,2 кв.м, и не являются необходимыми для обслуживания всего многоквартирного дома;

- по третьему вопросу ответ: помещение с кадастровым номером №, площадью 48,2 кв.м., имеет вспомогательное назначение, так как в нем имеются инженерные коммуникации системы отопления квартир дома, необходимые для обслуживания в процессе эксплуатации здания.

На практике эксплуатации подобных помещений, как самостоятельное, имеет место при соблюдении условий СП 31-107-2004 включая обеспечение постоянного доступа обслуживающему персоналу к сети и арматуре с возможностью проведения ремонтных и эксплуатационных мероприятий.

Оценивая заключение эксперта № 50-24 от 10 декабря 2024 года, принимая его как доказательство, суд исходит из того, что заключение отвечает требованиям статей 84-86 ГПК РФ, содержит подробный анализ документации, ссылки на нормативные документы и специальную литературу. При этом суд учитывает квалификацию эксперта, наличие сертификата на осуществление данного вида деятельности, а также то обстоятельство, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

Суд признает указанное заключение эксперта достоверным, допустимым, относимым и достаточным доказательством, в совокупности с установленным обстоятельствами по делу.

Разрешая исковые требования по существу, суд исходит из того, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК Рф.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату приватизации первой квартиры в доме.

Судом установлено, что на момент приватизации первой квартиры, то есть на 21 декабря 1992 года, спорные помещения уже были сформированы как самостоятельные объекты права, предназначенные для их самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений жилого дома, что подтверждается вышеуказанным техническим паспортом от 29 марта 1979 года, в дальнейшем спорные помещения находились в пользовании на основании договоров аренды.

Материалами дела подтверждается, что спорные помещения находились в фактическом владении и пользовании Муниципального образования ГО г. Уфа и не находились в фактическом владении и пользовании собственников помещения многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на дату приватизации первой квартиры помещения не являлись, и в настоящее время не являются, техническими, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям жилого дома, факт выбытия спорных помещений из владения истца (собственников помещений мкд), и их нахождение в фактическом (опосредованном) владении ответчиков является установленным, поскольку спорные объекты недвижимости были переданы Администрацией ГО г. Уфа РБ в собственность ФИО3 в рамках осуществления правомочий собственника спорного имущества.

Доводы истца о том, что указанные нежилые помещения ранее были предназначены для использования его жильцами многоквартирного дома, суд считает необоснованными, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, суду не представлено.

Спорные нежилые помещения находились в муниципальной собственности, на основании вышеизложенных правовых актов и в соответствии со ст. 209 ГК РФ нежилые помещения по вышеуказанному адресу передавались в арендное пользование в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доказательств того, что ответчики препятствовали доступу обслуживающего персонала в спорные помещения для проведения ремонтных и эксплуатационных мероприятий истцом суду также не представлено.

Суд считает, что в указанном многоквартирном доме находятся спорные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Когда лицо не обладает на спорное имущество зарегистрированным правом и фактически таким имуществом не владеет, вопрос о защите права собственности может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил гражданского законодательства.

Истцом требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения в данном гражданском деле не заявлены.

Правовых оснований для признания недействительным Договора купли-продажи имущества ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО3 и УЗИО ГО г. Уфа, признания нежилого помещения - подвала, общей площадью 48,2 кв.м., кадастровый №, общедомовой собственностью, судом не усматривается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, о взыскании с ответчика в пользу истца возмещения судебных расходов также надлежит отказать в полном объеме.

Учитывая, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины в размере 8 000 руб., подлежащей уплате при обращении в суд с заявлением об обеспечении иска до рассмотрения дела по существу, с истца подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 8 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, Управлению земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействительной сделки купли-продажи имущества и признании данного имущества общедомовым, оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные в рамках рассмотрения данного гражданского дела, заключающиеся:

в запрете на совершение регистрационных действий в отношении помещения с кадастровым номером №, площадью 48.2 кв.м., расположенного в подвале пяти-шестиэтажного многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серия №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 8 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ (ред. от 28.06.2010 г.) «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий М.В. Газимуллина

Мотивированное решение суда составлено 14 апреля 2025 года.