РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 октября 2025 г. город Москва

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2026 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11488/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о защите прав потребителя, признании договора пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику ООО «СЗ «А101», уточнив его в соответствии со ст. 39 ГПК ПРФ, в котором просит признать недействительным п. 1.9 договора долевого участия в строительстве от 07.10.2020 № ДД58К-2.4.-566 в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой; взыскать с ответчика в пользу истца в счет разницы между проектной и фактической площадью квартиры денежные средства в размере 335 484,77 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы по подготовке кадастровым инженером технического описания квартиры в размере 27 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 800 руб.

Требования иска мотивированы тем, что 07.10.2020 между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве № ДД58К-2.4.-566, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства не позднее 31.03.2023 передать истцу объект долевого строительства – квартиру № 575 с выполненной в ней чистовой отделкой, общей проектной/приведенной площадью 61,60 кв.м, расположенную по адресу: *, при этом в соответствии с п. 1.8 договора в проектную общую/приведенную площадь квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. Согласно подписанному между сторонами 01.04.2023 акту сверки взаиморасчетов по результатам проведенных обмеров фактическая/приведенная площадь квартиры составила 61,60 кв.м, включая 1,30 кв.м лоджии с учетом коэффициента, при этом, поскольку в силу п. 1.9 договора указанная площадь была рассчитана без учета межкомнатных перегородок/стен, а также отделочных работ (штукатурки, шпатлевки и т.п.), общая площадь переданной истцу квартиры без учета лоджии составила 60,30 кв.м (61,60 кв.м-1,30 кв.м). Абзацем 3 п. 1.9 договора предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов. Применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора. Согласно выписке из ЕГРН по данным Росреестра площадь квартиры истца составляет 60,30 кв.м, учитывая возведенные межкомнатные перегородки/стены, что прослеживается на плане, содержащим линейные размеры внутри самой квартиры. Таким образом, определенная в порядке п. 1.9 договора площадь квартиры, т.е. без учета межкомнатных перегородок/стен и отделки, была применена также для целей государственного кадастрового учета. Учитывая положения приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», содержащееся в п. 1.9 договора долевого участия условие, в соответствии с которым площадь квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ, при том, что предметом договора является квартира с отделкой, противоречит императивным требования закона. Согласно техническому описанию, подготовленному кадастровым инженером по заказу истца, площадь квартиры истца, рассчитанная в порядке, установленном приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, составляет 58,00 кв.м, при этом указанная площадь не включает в себя площадь лоджии, которая в абсолютном выражении составляет 2,50 кв.м (а не 2,60 кв.м. согласно данным застройщика), а с применением коэффициента – 1,30 кв.м. Таким образом, действительная площадь квартиры истца составляет не 61,60 кв.м, а 59,30 кв.м (58,00+1,30), т.е. на 2,30 кв.м меньше, в связи с чем стоимость квартиры должна составлять 9 052 650,82 руб. (59,30 кв.м*152 658,53 руб.). По результатам проведенной по ходатайству ответчика судебной экспертизы истцом уменьшен размер исковых требований.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования с учетом уточнений поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, представила отзыв на иск, который поддержала.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Специализированный застройщик «А 101» (застройщик) в нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 07.10.2020 № ДД58К-2.4-566 передал участнику долевого строительства ФИО1 квартиру, площадью меньшей от установленной договором без выплаты соответствующей компенсации.

Так в соответствии в соответствии с пунктом 1.8 договора в проектную общую/приведенную площадь квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 01.04.2023, подписанного сторонами, площадь квартиры составила 61,60 кв.м, включая 1,3 кв.м лоджии с учетом коэффициента.

Абзацем 3 пункта 1.9 договора предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора.

Между тем, как следует из раздела 5 (лист № 1) выписки из ЕГРН в отношении указанной квартиры, площадь квартиры по данным Росреестра составляет 60,30 кв.м, однако учитывает возведенные межкомнатные перегородки/стены, что явно прослеживается на самом плане, содержащем линейные размеры помещений внутри квартиры.

Таким образом, определенная в порядке, предусмотренном пунктом 1.9 ДДУ площадь квартиры (т.е. без учета межкомнатных перегородок/стен и отделки), была применена также и для целей государственного кадастрового учета (а не только лишь для взаиморасчетов между сторонами).

Вместе с тем, приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» установлены обязательные требования к порядку определения площадей жилых помещений.

Согласно пункту 12.1 указанного Приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым, между поверхностями стен и перегородок.

Таким образом, содержащееся в пункте 1.9 договора условие, в соответствии с которым площадь квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ (при том, что предметом договора является квартира с отделкой), противоречит императивным требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь частью 1 статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что условия заключенного с потребителем договора, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, являются недопустимыми. Такие условия, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

На основании изложенного суд признет недействительным п. 1.9 договора в части внесения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Поскольку условие договора в части включения в общую площадь объекта площадей, фактически занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой (штукатуркой, шпаклевкой и т.п.) является ничтожным, общая площадь квартиры подлежит определению путем сложения площадей входящих в ее состав помещений, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

По ходатайству ответчика по делу назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Комэксперт», согласно вывода заключения которой общая площадь квартиры № 575, расположенной по адресу: *, без учета внутриквартирных перегородок и средней толщины отделочных слоев составляет 62,2 кв.м; общая площадь квартиры с учетом перегородок и без учета средней толщины отделочных слоев составляет 60,6 кв.м; общая фактическая площадь квартиры с учетом перегородок и внутренней отделки, за вычетом площади, занимаемой плиточной облицовкой стен лоджии, выполненной в период после подписания передаточного акта 01.04.2023, составляет 59,4 кв.м.

С учетом понижающего коэффициента на лоджию (0,5) фактическая общая/приведенная площадь квартиры в действительности составляет не 61,60 кв.м, а 59,4 кв.м.

Вместе с тем, истцом в общей сложности было уплачено по договору 9 403 765,45 руб. за 61,60 кв.м, из расчета 152 658,53 руб. за квадратный метр.

Таким образом, с учетом фактической общей/приведенной площади в 59,4 кв.м, стоимость квартиры составляет 9 067 916,68 руб. (59,4 кв.м х 152 658,53 руб.), а разница между фактически оплаченной суммой и стоимостью квартиры составляет 335 848,77 руб. (9 403 765,45 руб. - 9 067 916,68 руб.).

Согласно пункту 4.5 договора, если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной общей площади объекта, застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора.

Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется застройщиком перечислением денежных средств в рублях участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Пунктом 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (приложение 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393) площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В связи с этим суд приходит к выводу, что общая (приведенная) площадь квартиры составляет 59,4 кв.м.

При таких данных, суд, установив факт передачи истцу квартиры меньшей площадью, без соразмерной компенсации, руководствуясь положениями ст. 5, ч. 2, ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет уменьшения цены договора денежных средств в размере 335 848,77 руб.

Доводы ответчика о том, что обмеры жилого помещения производятся до начала ремонтных работ, являются ошибочными.

Как указывалось выше, в соответствии с 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В настоящем споре истцом выбран вариант отделки "Душистый перец" (Приложение № 1 к договору), соответственно, квартира подлежала обмеру после завершения отделочных работ, что отвечает приведенным Требованиям (приложение 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393), что ответчиком произведено не было.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Требование истца о компенсации морального вреда, в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд полагает обоснованным, поскольку в данном случае права истца ответчиком на своевременное возмещение расходов на устранение недостатков в переданной квартире не были соблюдены. При этом суд при определении размера компенсации морального вреда принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, значимость указанных отношений для сторон, принцип соразмерности и справедливости и взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5 000 руб.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов по оплате технического описания в размере 27 000 руб., расходов на составление доверенности 2 800 руб., поскольку несение данных расходов подтверждено материалами дела и было необходимо истцу для защиты своих нарушенных прав в рамках настоящего спора. Доверенность выдана истцом для представления поверенными интересов по настоящему делу.

Одновременно суд полагает заслуживающими внимание доводы ответчика о применении положений, установленных постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 в части предоставления отсрочки исполнения решения суда.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31.12.2025 включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Учитывая названные положения постановления Правительства РФ, суд приходит к выводу о предоставлении ООО «СЗ «А101» отсрочки исполнения решения суда в части требований о взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 896 руб.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности суммы, подлежащие выплате экспертам.

ООО «Комэксперт» по результатам проведения судебной экспертиза заявлено ходатайство о взыскании в его пользу доплаты за проведенную экспертизу в размере 5 000 руб.

В силу ч.1 ст. 96 ГПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующее ходатайство. В случае, если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Согласно ч. 6 ст. 98 ГПК РФ в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.

Определением суда от 18.06.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Комэксперт», расходы за производство экспертизы возложены на ответчика, стоимость судебной экспертизы составила 45 000 руб. Так, в материалах дела представлено экспертное заключение ООО «Комэксперт», составленное на основании определения суда, которое положено в основу решения суда. Денежные средства внесены ответчиком на депозит УСД в г. Москве в размере 40 000 руб., таким образом, с ответчика в пользу экспертного учреждения ООО «Комэксперт» подлежат взысканию денежные средства в размере 5 000 руб. в счет расходов по судебной экспертизе.

Руководствуясь статьями 94, 98, 103, 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт *) к ООО «Специализированный застройщик «А101» (ОГРН <***>) о защите прав потребителя, признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов - удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 1.9 договора участия в долевом строительстве от 07.10.2020 № ДД58К-2.4-566 в части внесения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО1 в счет компенсации разницы между проектный фактической площадью квартиры денежные средства в размере 335 848,77 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы по оплате технического описания в размере 27 000 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 2 800 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 13 896 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «А101» отсрочку исполнения решения суда до окончания действия моратория, установленного постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в части взыскания денежных средств в уменьшения цены договора.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ООО «Комэксперт» (ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 5 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова