Дело №2-1404/2025

УИД 14RS0035-01-2024-023372-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Якутск 02 апреля 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Новиковой Н.И., при секретаре Скрябиной В.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска об оспаривании расчета арендной платы по договору аренды земельного участка,

установил:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику. В обоснование требований указывают, что являются собственниками объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (часть жилого дома). Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером №, который предоставлен истцам в аренду на основании договора аренды от ____ №, сроком до 17.10.2042 года. Земельный участок предоставлен для использования под индивидуальный жилой дом с магазином. Ответчиком произведен расчет и производится взимание арендной платы в соответствии с пунктом «4.4» по виду разрешенного использования - магазины. Однако земельный участок предоставлен для двойного назначения, в связи с чем правильным является расчет арендной платы в соответствии с пунктами «4.4» и «2.1» по виду разрешенного использования в соответствии с классификатором Росреестра «4.4» - магазины и «2.1» - жилая постройка, то есть по 50% величины по каждому пункту. С учетом письменного уточнения от 26.02.2025 года просят: обязать ответчика осуществлять расчет арендной платы по договору аренды от ____ № в соответствии с пунктами 4.4. «магазины» и 2.1 «жилая застройка», установленными классификатором Росреестра, с момента заключения договора.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО3 исковые требования, с учетом уточнения от 26.02.2025, поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 с доводами иска не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать ввиду отсутствия правовых оснований, поскольку расчет арендной платы произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства. От истцов не поступало заявлений об изменении вида разрешенного использования земельного участка, дополнительные соглашения к договору между сторонами не заключались.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных истцов.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует и судом установлено, что истцам ФИО2 и ФИО1 на праве общей совместной собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: магазин, с кадастровым номером №, назначение нежилое, общей площадью 78,9 кв.м., 2005 года постройки, расположенный по адресу: ____, право собственности зарегистрировано 04.05.2022 года; часть жилого дома, назначение жилое, общей площадью 79,1 кв.м., 2009 года постройки, расположенная по адресу: ____, право собственности зарегистрировано 17.02.2009 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Данные объекты капитального строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером №.

17.10.2022 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №.

Согласно пункту 1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ____, общей площадью 499 кв.м. Доля площади участка каждого арендатора составляет по ? за каждым.

Участок предоставляется для использования под индивидуальный жилой дом с магазином, вид разрешенного использования земельного участка «под индивидуальный жилой дом с магазином» (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 17.10.2022 по 17.10.2042 (пункт 2.1 договора)

Из расчета оплаты за землю (приложение №3 к договору) следует, что расчет арендной платы за земельный участок произведен по пункту «4.4» по виду разрешенного использования - магазины, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. (Нормативный правовой акт Якутской городской Думы от 20.11.2013 N 157-НПА "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск").

Не согласившись с данным расчетом представитель истцов в интересах ФИО1 и ФИО2 обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды, просил осуществить перерасчет арендной платы за весь период аренды в соответствии с тарифами по виду разрешенного использования «2.1» - жилая застройка, либо с учетом наличия двойного назначения земельного участка по 50% по каждому тарифу по виду разрешенного использования.

Письмом от 08.11.2024 №6419/ДИиЗО в удовлетворении заявления было отказано.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Бесплатное пользование земельным участком не допускается. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № относится к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно части 3 статьи 44 "Земельный кодекс Республики Саха (Якутия)" от 15.12.2010 888-З N 673-IV порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается представительными органами муниципальных образований, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или федеральными законами.

Согласно постановлению Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.01.2008 года N 26 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на базовую ставку арендной платы, утвержденную в установленном порядке органом местного самоуправления (п. 1.1).

Пунктом 2 постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.01.2008 года N 26 органам местного самоуправления муниципальных образований Республики Саха (Якутия) рекомендовано утверждать в установленном порядке соответствующие базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно настоящему постановлению.

Положениями Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) также предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся установление в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Саха (Якутия) в пределах полномочий, установленных Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Саха (Якутия), базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 части 2 статьи 13).

Таким образом, орган местного самоуправления уполномочен на установление базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Якутской городской Думой 20.11.2013 года был принят и утвержден нормативный правовой акт N 157-НПА "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск".

Пунктом 4.4 раздела 4 Приложения 2 была установлена базовая ставка арендной платы за земельные участки магазинов 10%.

Решением Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 08.02.2024 года постановлено: признать не действующим и не подлежащим применению с даты вступления решения суда в законную силу пункт 4.4 раздела "Базовые ставки арендной платы, соответствующие классификатору видов разрешенного использования, за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа "город Якутск" Приложения N 2 к нормативному правовому акту Якутской городской Думы от 20.11.2013 года N 157-НПА "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск" в части установления базовой ставки арендной платы в размере 10%.

На момент рассмотрения настоящего спора расчет арендной платы произведен по нормативному правому акту Якутской городской Думы №101-НПА от 20.12.2012 года, по пункту «5.1» с использованием ставки 8%.

Ставка по арендной плате по пункту «2.1» - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов) на момент рассмотрения спора составляет 0,7%.

Доводы истца, в целом, сводятся к тому, что ответчиком произведен неверный расчет арендной платы, поскольку не принято во внимание, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:3532 кроме здания под магазин расположена также часть жилого дома, в связи с чем необходимо, в том числе, применить пункт «2.1» исходя из вида разрешенного использования - Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов), что ответчиком не было сделано.

При рассмотрении настоящего спора размер применяемых ставок при расчете арендной платы за земельный участок истцами не оспаривается.

Суд обращает внимание, что определяя порядок размера арендной платы, публичный орган обязан учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

В постановлении N 582 предусмотрены следующие основные принципы: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

Системные положения пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указывают, что целевое и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, при этом дополнительным элементом правового режима для исчисления регулируемой платы является разрешенное использование в соответствии с зонированием территории.

Материалами дела подтверждается и истцами не оспаривается, что на земельном участке расположен магазин, истцы осуществляют предпринимательскую деятельность.

Согласно письму ГБУ РС (Я) «Центр государственной кадастровой оценки» от 07.11.2024 №596/2576 земельный участок с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: категория земельного участка – № земли населенных пунктов; разрешенное использование участка – № для размещения объектов торговли.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Росреестра от 04.08.2021 года N П/0336, с учетом внесенных в ЕГРН сведений о характеристиках земельного участка, в том числе категории земель и вида разрешенного использования.

Абзацем 2 пункта 8 Методических указаний установлено, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Расчет арендной платы земельного участка произведен исходя из кадастровой стоимости в размере 1 895 985,40 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН, что свидетельствуют о действующей кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Принимая во внимание положения, установленные абзацем 2 пункта 8 Методических указаний (определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости), а также принцип экономической обоснованности, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен арендаторам для эксплуатации магазина и жилого дома, в связи с чем ставка в размере 8% по виду разрешенного использования «магазины» при расчете размера арендной платы за земельный участок применена по принципу его наибольшего значения, с учетом назначения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что является обоснованным и законным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска об оспаривании расчета арендной платы по договору аренды земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья п/п Н.И. Новикова

Копия верна, судья Н.И. Новикова

Секретарь с/з В.Е. Скрябина

Решение изготовлено 18.04.2025