Дело № 2-1842/2023

УИД № 58RS0027-01-2023-002143-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2023 г. г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Шмониной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайровой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ФИО2 в свою пользу задаток, уплаченный по соглашению о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости № от 6 июля 2022 г., в двойном размере в сумме 100 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 6 июля 2022 г. между ней и ФИО2 (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №. По указанному договору стороны приняли на себя обязательства в срок до 1 августа 2022 г. заключить основной договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. ФИО1 по указанному договору были внесены 50 000 руб. в качестве задатка, о чем заключено соответствующее соглашение. 26-27 июля 2022 г. ФИО1 был получен от агента ООО «Перспектива 24-Пенза» технический паспорт на указанный объект недвижимости. При ознакомлении с техническим паспортом было обнаружено, что фактическая планировка комнаты не соответствует техническому паспорту – в комнате имеется самовольная перепланировка и переустройство: в комнате имеются перегородки, установлена раковина и санузел с унитазом. Указанные помещения и сантехприборы отсутствуют на поэтажном плане комнаты по техническому паспорту. 30 июля 2022 г. ФИО1 направила в сторону ФИО2 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств, которые до настоящего времени не получены. Полагает, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости она была введена в заблуждение относительно законности имеющейся в комнате планировки и «юридической чистоты» предстоящей сделки по купле-продаже.

Впоследствии направила суду дополнения, в которых указала, что ФИО2 заверила ФИО1, что выполненная перепланировка комнаты (с кадастровым номером 58:29:1005004:2319, расположенной по адресу: <адрес>), согласована с органом местного самоуправления и узаконена. Истец положилась на слова ответчицы, так как была уверена, что последняя действует как добросовестный продавец. 26-27 июля 2022 г. при ознакомлении с техническим паспортом истец обнаружила, что фактическая планировка комнаты не соответствует техническому паспорту, а значит, произведена не законно. Чтобы сделка «не сорвалась» ФИО2 предложила ей привести комнату в исходное состояние, а именно убрать перегородки, раковину и санузел с унитазом, на что она ответила отказом, так как при заключении предварительного договора для нее существенными условиями были наличие самостоятельного санузла в комнате и она, полагаясь на добросовестность ФИО2 и ее агента, была введена в заблуждение относительно законности произведенных изменений. Более того в предварительном договоре условий о продаже комнаты в самовольно перепланированном состоянии, не оговаривалось. Таким образом, заключение основного договора купли-продажи комнаты оказалось невозможным в связи с тем, что ответчик не согласовала самовольную перепланировку и не представила документы о ее согласовании. Соответственно, лицом, ответственным за то, что основной договор купли-продажи комнаты не был заключен, является именно ответчик, которая обязана уплатить другой стороне (истцу) двойную сумму задатка.

В судебное заседание истец и ее представитель не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомили.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах не явки суд не уведомила.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился и указал, что истец осматривала квартиру лично перед заключением предварительного договора купли-продажи. Она была поставлена в известность, что в комнате указанного общежития имеется санузел. Она была ознакомлена с техническим паспортом на квартиру и была поставлена в известность о наличии перепланировки. В осмотре квартиры принимал участие риелтор, которая также говорила о технических характеристиках комнаты, при этом истец была не против заключить договор купли-продажи при наличии перепланировки. Предварительный договор купли-продажи заключался в офисе агентства недвижимости ООО «Перспектива 24-Пенза», где истцу также представлялись на ознакомление все правоустанавливающие и технические документы, обговаривались все детали сделки. Полагает, что подписав предварительный договор купли-продажи, истец была согласна с его условиями, ознакомилась со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, осмотрела техническое состояние недвижимости и претензий не имеет. По получении претензий от истца ФИО2 предлагала привести техническое состояние комнаты в соответствии с техническим паспортом, т.е. убрать санузел, на что был поучен отказ со стороны ФИО1 Указывает, что наличие перепланировки не препятствовало заключению договора купли-продажи квартиры, а потому нарушений со стороны ответчика не имеется.

Представитель третьего лица ООО «Самолет Плюс» (прежнее наименование ООО «Перспектива24-Пенза») ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании поясняла, что при заключении договоров купли-продажи сотрудники агентства недвижимости всегда просят представлять продавца все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, если имеются технические документы, то они также представляются в подлиннике. До подписания договора покупатель знакомится со всеми документами, только после этого подписывает договор. Предварительный договор купли-продажи спорного имущества оформлялся и подписывался сторонами в офисе агентства. ФИО1 знакомилась с правоустанавливающими документами на квартиру, в том числе техническим паспортом, который был представлен в оригинале. О наличии перепланировки покупатель не могла не знать, поскольку видела квартиру и технический паспорт на нее, в котором отсутствовал санузел. Помимо указанного в связи с наличием перепланировки продавец сделал покупателю скидку около 100 000 руб. при заключении предварительного договора купли-продажи. Примерно через три недели после заключения договора покупатель стала сомневаться, в связи с чем ей было предложено вернуть комнату в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 6 июля 2022 г. между ФИО2 (принципал) и ООО «Перспектива 24-Пенза» (агент) заключен агентский договор, в соответствии с которым агент должен осуществить поиск покупателя (правоприобретателя) объекта недвижимого имущества, комнаты с кадастровым номером 58:29:1005004:2319, расположенной по адресу: <адрес>. Ориентировочная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости составляет 1 060 000 руб.

6 июля 2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого стороны обязуются в срок до 1 августа 2022 г. заключить договор купли-продажи комнаты с кадастровым номером 58:29:1005004:2319, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1.1); цена продаваемого недвижимого имущества по основному договору купли-продажи недвижимости составляет 990 000 руб., фактическая цена квартиры составляет 1 060 000 руб., о чем будет составлено дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи (п. 3.1); покупатель обязан уплатить продавцу цену в следующем порядке 50 000 руб. – уплачиваются в день подписания договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением, 1 010 000 руб. будут оплачены в день подписания основного договора (п. 3.2.); сумма задатка не возвращается, в случае если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок до 1 августа 2023 г. (п. 3.5); в случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1.1. настоящего договора, в срок до 1 августа 2022 г. включительно по вине продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере (п. 3.6).

Помимо указанного в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 6 июля 2022 г. № в п.п. 4.2.-4.5 указано, что объект недвижимого имущества должен быть передан покупателю вместе с неотделимым оборудованием, коммуникациями. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем будут осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи. Покупатель ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, претензий не имеет. Покупатель осмотрел техническое состояние недвижимости, претензий не имеет.

Во исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры 6 июля 2022 г. истец уплатила ответчику денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка, о чем составлены соглашение и расписка.

В установленный предварительным договором купли-продажи квартиры срок до 1 августа 2022 г. основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

При этом 28 июля 2022 г. в адрес ФИО1 было направлено нотариально удостоверенное заявление, в котором ФИО2 сообщала, что все документы для купли-продажи комнаты подготовлены и просила в срок до 1 августа 2022 г. заключить с ней договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от 6 июля 2022 г.

30 июля 2022 г. ФИО1 в адрес ФИО2 направлено уведомление, в котором она указала, что 26-27 июля 2022 г. ею был получен от агента ООО «Перспектива24-Пенза» технический паспорт на объект недвижимости, при ознакомлении с которым она обнаружила, что фактическая планировка комнаты не соответствует техническому паспорту, поскольку имеется самовольная перепланировка и переустройство – в комнате имеются перегородки, установлена раковина и санузел с унитазом. Указанные помещения и сантехприборы отсутствуют на поэтажном плане комнаты по техническому паспорту. При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости она была введена в заблуждение относительно законности имеющейся в комнате планировки и «юридической чистоты» предстоящей сделки по купле-продаже, а потому покупать объект недвижимости с самовольной перепланировкой она отказалась. Предложила по соглашению сторон расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости и возвратить ей полученный задаток в сумме 50 000 руб., а также компенсировать причиненные убытки – стоимость юридических услуг ...» в сумме 12 000 руб.

Обращаясь в суд с иском о взыскании с ответчика двойной суммы задатка, истец ФИО1 указала, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ответчика ФИО2, который ввел ее в заблуждение относительно того, что имеющаяся перепланировка квартиры оформлена в соответствии с действующим законодательством.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами в соответствии с техническим паспортом на квартиру <адрес> в жилых комнатах данной квартиры отсутствуют сантехнические приборы.

В судебном заседании допрошена свидетель ФИО6, которая показала, что, будучи риэлтором ООО «Перспектива24-Пенза», к ней обратилась ФИО1, которая пояснила, что в связи с будущим возможным переездом в г. Пензу на подыскивает жилье, при этом ввиду ограниченного бюджета (1 200 000 руб.) денежных средств ей хватало только на приобретение «гостинки» или «комнаты на общей кухне». Она подобрала ей 5 или 6 вариантов жилья. Когда ФИО1 приехала с дочерью, то вместе с ней они стали осматривать понравившиеся варианты. Квартира ФИО2 ФИО1 очень понравилась. Стоимость квартиры составляла 1 200 000 руб. Ей было разъяснено, что это бывшее общежитие, в квартире имеется «мокрая точка», которая отсутствует в технической документации. Поскольку у ФИО1 были наличные денежные средства и в квартире имелась перепланировка ФИО2 была сделана скидка от первоначальной стоимости в 1 200 000 руб. и предложено заключить договор на 1 060 000 руб. Предварительный договор купли-продажи оформлялся в офисе агентства недвижимости. Перед подписанием договора покупатель ознакомилась с договором, техническим паспортом и свидетельством о праве собственности на квартиру.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, пояснений сторон суд приходит к выводу, что ФИО1, ознакомившись с техническим состоянием квартиры и представленными правоустанавливающими и техническими документами на квартиру не могла не знать об имеющейся в квартире перепланировке, как и том, что указанная перепланировка не согласована с органами, дающими соответствующее разрешение. Более того, желала заключить договор купли-продажи с имеющейся в квартире перепланировкой в виде наличие сантехнического оборудования, о чем свидетельствует ее отказ на предложение ответчика привести квартиру в соответствие с технической документацией. Подписав предварительный договор купли-продажи квартиры, подтвердила как отсутствие претензий в отношении квартиры, так и свое намерение приобрести эту квартиру в собственность за цену и на условиях, установленных предварительным договором. Об отсутствии заблуждений истца относительно юридической чистоты сделки свидетельствуют также пояснения допрошенного свидетеля и представителя третьего лица, которые пояснили, что со всеми документами в том числе и техническими, истец была ознакомлена до подписания договора. Более того в том числе в связи с наличием перепланировки, не оформленной в соответствии с законом, истцу продавцом была сделана скидка от первоначальной стоимости квартиры. Со стороны продавца ФИО2 предприняты все действия для заключения основного договора купли-продажи квартиры, каких-либо доказательств, свидетельствующих о намерении введения истца в заблуждение относительно законности имеющейся в комнате планировки не представлено. Напротив, в материалах дела имеется договор купли-продажи, подтверждающий, что в последствие жилое помещение было продано ФИО2 иному лицу без изменения ее технического состояния, переход права собственности был зарегистрирован Росреестром по Пензенской области, а потому препятствий в виде перепланировки квартиры для регистрации основного договора купли-продажи недвижимости для истца не имелось.

Поскольку указанные действия истца подтверждают наличие ее вины в незаключении основного договора купли-продажи квартиры, о чем стороны договаривались при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры 6 июля 2022 г., при этом судом установлено отсутствие в данном случае вины ответчика, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании с ответчика двойной суммы задатка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 4 августа 2023 г.

Судья Е.В. Шмонина