14RS0№-37
Дело №2-9292/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 25 октября 2023 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Ивановой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к Окружной администрации городского округа «Жатай» о признании сделки недействительной в части, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к Окружной администрации городского округа «Жатай» о признании соглашения о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение (договора мены) недействительным в части установления доплаты, указывая, что 05 апреля 2021 года между сторонами заключено соглашение - договор мены квартиры, согласно которому в целях реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», ответчик изъял у истцов и их несовершеннолетних детей жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, расположенное по адресу: РС(Я), г. Якутск, <...> общей площадью ___ кв.м. За изымаемое жилое помещение ответчик предоставил семье истцов в собственность жилое помещение № ___ в доме, расположенном по адресу: РС(Я), г. Якутск, <...> общей площадью ___ кв.м. Стоимость предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого установлена в размере в размере 4 452 775 руб. Выкупная цена за изымаемую квартиру определена в размере 2 304 000 руб. Согласно п.п. 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 договора на истцов возложена обязанность произвести доплату за предоставляемое жилое помещение в размере 2 148 775,2 руб. в срок не позднее 31 декабря 2021 года. Также договором предусмотрено, что до погашения доплаты квартира будет находиться в обременении. Частичная оплата в размере 217 000 руб. была произведена истцами. Полагая, что обязанность по доплате на истцов возложена в нарушение требований закона, с учетом увеличения исковых требований истцы просят признать недействительными (ничтожными) пп.2.2, 2.3, 2.4, 2.5 договора мены от 05 апреля 2021 года, применить последствия недействительности сделки в виде возврата уплаченных денежных средств в сумме 217 000 руб., погасить обременение в виде ипотеки на квартиру № ___ в доме, расположенном по адресу: РС(Я), г. Якутск, <...>.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности исковые требования поддержал, пояснил, что республиканской адресной программой по переселению граждан из аварийного жилья не предусмотрено финансирование доплаты за предоставляемое жилое помещение за счет средств граждан, соглашение в оспариваемой части противоречит законодательному регулированию и является ничтожным, срок давности для обращения с иском об оспаривании ничтожной сделки не истек.
Представитель ответчика ФИО4 в суде иск не признала, указывая, что соглашение между сторонами было достигнуто, адресная программа не предусматривала возложение расходов по переселению граждан на местные бюджеты. Кроме того, согласно заявке в Программе переселения истцам должно было быть приобретено помещение площадью 43,72 кв.м. взамен изымаемого, однако истица своим заявлением просила предоставить жилое помещение большего размера и согласилась произвести доплату. Просит в иске отказать, в том числе по основанием пропуска срока исковой давности по иску о признании оспоримой сделки недействительной.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 05 апреля 2021 года между сторонами заключено соглашение - договор мены квартиры, согласно которому в целях реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», ответчик изъял у истцов жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, расположенное по адресу: РС(Я), г. Якутск, <...> общей площадью ___ кв.м.
Взамен изымаемого жилое помещение ответчик предоставил семье истцов в собственность жилое помещение № 12 в доме, расположенном по адресу: РС(Я), г. Якутск, <...> общей площадью ___ кв.м.
Согласно пунктам 2, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 договора мены стоимость предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого установлена в размере в размере 4 452 775 руб., выкупная цена за изымаемую квартиру определена в размере 2 304 000 руб. на истцов возложена обязанность произвести доплату за предоставляемое жилое помещение в размере 2 148 775,2 руб. в срок не позднее 31 декабря 2021 года. Также п.2.4 предусмотрено, что до исполнения обязательств по доплате квартира будет находиться под обременением в виде ипотеки.
Фактическое изъятие жилого помещения и предоставление новой квартиры состоялось, право долевой собственности истцов (по 1/2 доли), а также обременение в виде ипотеки в пользу ГО «Жатай» зарегистрированы в государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Истцами по соглашению произведена частичная оплата в размере 217 000 руб., что следует из представленных квитанций.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Права собственника жилого помещения в доме, признанном установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что жилой дом ___ по улице ____ в ГО Жатай РС(Я) включен в Республиканскую адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы", утвержденную постановлением Правительства РС(Я) от 27.03.2019 N 50, в связи с чем собственники жилого помещения ФИО1, ФИО2 по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
Разделами 7,8 указанной Республиканской адресной программы предусмотрено, что граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, право собственности которых возникло до 28 декабря 2019 г. (Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"), имеют право на выплату возмещения, либо по соглашению им может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Размер возмещения изымаемого жилого помещения на территории Республики Саха (Якутия) определяется согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в который включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением между муниципальным образованием - Участником Программы, собственником жилого помещения.
Общий прогнозный объем финансирования Программы в 2019 - 2024 годах составляет 119 395 055 294,99 рублей, в том числе: средства государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства - 89 750 377 794,09 рублей; средства государственного бюджета Республики Саха (Якутия) - 29 644 677 500,90 рублей.
Объемы и источники финансирования по этапам Программы с разбивкой по муниципальным образованиям приведены в приложении N 4 к Программе.
При этом, указанным приложением не предусмотрено финансирование переселения граждан ни за счет ГО «Жатай», ни за счет переселяемых граждан.
В целях реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. N 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года", республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы", утвержденной постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 27 марта 2019 г. N 50, разработан и утвержден постановлением Правительства РС(Я) от 01.10.2019 N 290 Порядок приобретения жилых помещений в рамках республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы"
Пунктом 1.1 указанного Порядка предусмотрена реализация Программы переселения путем приобретения жилых помещений по государственным контрактам и оформление в муниципальную собственность, либо путем выплаты возмещения за изымаемые жилые помещения и оформление изымаемых жилых помещений в муниципальную собственность.
Источниками финансирования Программы являются средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, средства государственного бюджета Республики Саха (Якутия)(п.1.2).
Жилые помещения, приобретенные за счет средств, предусмотренных Программой, оформляются путем государственной регистрации права собственности на жилые помещения от застройщика (продавца) к выгодоприобретателю - муниципальному образованию в целях дальнейшего предоставления переселяемым гражданам в соответствии с жилищным законодательством на условиях социального найма либо в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.2.8).
Таким образом, в рамках реализации указанной Республиканской адресной программы жилые помещения были приобретены за счет средств Фонда содействия и республиканского бюджета, а за счет финансирования ответчиком – ГО «Жатай» жилые помещения при расселении аварийных домов в ГО «Жатай» не приобретались.
При этом ни федеральным законодательством, ни вышеуказанной Республиканской адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья.
В связи с этим пункты 2.2-2.5 оспариваемого договора, устанавливающие разницу в стоимости изымаемой и предоставляемой квартир и предусматривающие обязанность истцов произвести доплату такой разницы за предоставляемое жилое помещение, противоречат положениям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительным.
Кроме того, составленное истицей заявление от 26 ноября 2020 года, на которое ссылается ответчик, содержит просьбу о предоставлении 3-комнатной квартиры самой минимальной площадью с учетом того, что семья является многодетной, и не содержит обязательства произвести доплату за предоставляемое жилое помещение.
При таких обстоятельствах у самих истцов не имелось волеизъявления на заключение договора о доплате в порядке компенсации за предоставляемое жилое помещение.
Последующее заявление истицы о продлении срока выплаты от 24 декабря 2021 года правового значения не имеет, поскольку в силу указанного выше правового регулирования возложение такой обязанности является незаконным.
Доказательства, свидетельствующие о том, что Администрацией ГО «Жатай» было предложено равнозначное жилое помещение, от переселения в которое истцы отказались, в связи с чем, было заключено оспариваемое соглашение, суду ответчиком представлены не были.
Также суду не представлено доказательств установления конкретного объема финансирования приобретения жилого помещения в рамках Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет собственника изымаемого жилого помещения.
А также не представлено доказательств, что ответчик произвел дополнительное финансирование Программы переселения в ГО «Жатай» на приобретение для истцов помещения в большем размере, чем изымаемое, в связи с чем претендует на возмещение со стороны собственника указанных расходов.
Таким образом, оспариваемые положения вышеуказанного договора мены нарушают имущественные права истцов и повлекли для них неблагоприятные последствия в виде денежных расходов на оплату разницы стоимости жилого помещения в сумме 217000 руб., необоснованно возложенных обязательств и обременений на принадлежащее им имущество, что нарушает права и интересы не только истцов, но и их несовершеннолетних детей.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений практики применения этой статьи Закона, данных в абз. 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 217 000 руб., полученные ответчиком по соглашению от 05 апреля 2021 года, подлежат возврату истцам, а также подлежит признанию отсутствующим и исключению из ЕГРН обременение в виде ипотеки на квартиру истцов, зарегистрированное по недействительному (ничтожному) соглашению.
Ответчик в возражении указывает на пропуск срока исковой давности.
Суд находит несостоятельным довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В этой связи оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований по мотиву пропуска срока исковой давности также не имеется.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как предусмотрено абзацем 2 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Признание судом пунктов 2.2-2.5 договора о предоставлении возмещения за изымаемое жилое помещение от 05 апреля 2021 года недействительными является основанием для прекращения обременения и для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Уплаченные истцами в пользу ответчика по недействительному соглашению денежные средства в сумме 217000 руб. подлежат возврату путем взыскания их ответчика, при этом истцы по отношению к ответчику являются солидарными взыскателями.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые ФИО1, ФИО2 к Окружной администрации городского округа «Жатай» удовлетворить.
Признать недействительными пп.2.2,2.3,2.4,2.5 договора мены жилых помещений от 05 апреля 2021 года, заключенного между Окружной администрации городского округа «Жатай» и ФИО1, ФИО2, в части установления доплаты за предоставляемое жилое помещение в размере 2 148 775,2 руб.
В порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с Окружной администрации городского округа «Жатай» ОГРН <***> в пользу ФИО1, паспорт ___, ФИО2, паспорт ___, уплаченные по недействительным пунктам сделки в сумме 217 000 (двести семнадцать тысяч) рублей.
Взыскание ФИО1 и ФИО2 является солидарным.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру № ___, расположенную по адресу: РС(Я), г. Якутск, <...>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).
Судья п/п А.А. Кочкина
Копия верна:
Судья А.А. Кочкина
Секретарь В.Н.Иванова
Решение изготовлено 30 октября 2023 года