Решение по делу № 2-851/2023 от 27.07.2023 - о признании договора купли-продажи объектов недействительным, применении последствий недействительности сделки.

УИД-50RS0021-01-2022-009584-23

Дело № 2-851/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,

При секретаре ФИО4,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки – признании недействительной записи в ЕГРН №. В обоснование своих требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик ФИО2 заключили договор задатка, в соответствии с условиями которого истец передала, а ответчик приняла задаток в размере 1 000 000 руб. в подтверждение своих намерений и обеспечения обязательств совершить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома. Договор задатка содержит все необходимые условия предварительного договора купли-продажи (цену и порядок расчетов). Датой совершения сделки стороны установили ДД.ММ.ГГГГ, однако сделка совершена не была, поскольку продавец не обеспечил наличие полного пакета правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Договор задатка сторонами не расторгнут, обязательства по заключению договора купли-продажи сохраняются, однако права на объекты недвижимости переданы ответчиком ФИО2 ответчику ФИО3, так как ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили договор купли-продажи спорных объектов недвижимости. Истец полагает, что продавец ФИО2 нарушила свои обязательства, предусмотренные ст. 429 ГК РФ (не заключила основной договор по предварительному договору купли-продажи).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, так как сделка была заключена с нарушением закона. ФИО5 пояснил, что истец затребовал много документов, касаемых объекта; на вопрос суда подтвердил, что истец готова сейчас купить этот объект.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме, пояснила, что с истцом заключался договор задатка, были выданы все необходимые документы, через месяц истец написала, что готова купить объект в ипотеку. В письменном отзыве на исковое заявление ФИО2 указала, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ней договор о задатке, весь необходимый пакет правоустанавливающих документов был ей своевременно предоставлен, ДД.ММ.ГГГГ истец от исполнения договора о задатке и заключения договора купли-продажи отказалась и просила вернуть ей уплаченные по договору о задатке денежные средства. Предварительно уведомив истца, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в сопровождении агента, привлекшего истца в качестве потенциального покупателя, явилась для совершения сделки в отделение Сбербанка, истец на совершение сделки не явилась. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила договор купли-продажи объектов недвижимости с ответчиком ФИО3 Истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском о признании указанного договора задатка недействительным и взыскании суммы задатка, ссылаясь, что ни одной из сторон не были совершены действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк» в судебном заседании просил отказать в иске, так как отсутствует обоснованность заявленных требований. В письменных возражениях на иск банк выразил возражения против удовлетворения иска, указал, что ответчик ФИО3 является добросовестным приобретателем. Представитель третьего лица полагает, что иск имеет целью причинение вреда законным интересам ПАО Сбербанк, поскольку недвижимое имущество находится в залоге у банка.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом имеющихся в материалах дела документов, подтверждающих надлежащее извещение истца и ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело при состоявшейся явке сторон.

Суд, изучив и исследовав письменные материалы дела, пояснения сторон, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Закон не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора, то есть задаток передается в обеспечение основного обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В соответствии со ст.56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор задатка, согласно которому покупатель, в подтверждение своих намерений купить и в обеспечение своих обязательств по исполнению выдает, а покупатель, в подтверждение своих намерений и в обеспечение обязательства продать, принимает задаток за принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, и расположенный на нем дом с кадастровым номером №. По соглашению сторон общая продажная стоимость недвижимого имущества составляет 37 500 000 руб., сумма вносимого задатка – 1 000 000 руб. Сумма задатка вносится покупателем в безналичной форме на расчетный счет продавца в момент подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.5 договора задатка сделка должна быть проведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ, место совершения – отделение ПАО Сбербанк по адресу: <адрес>. Согласно п. 5.1 договора задатка в соответствии со ст. 381 ГК РФ, в случае, если за неисполнение договора ответственен покупатель, задаток остается у продавца. В случае, если за неисполнение договора ответственна сторона получившая задаток (продавец), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Договор задатка сторонами подписан. Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается платежными документами и не оспаривается сторонами.

Истец ФИО1 направила ответчику ФИО2 письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указала, что отказ предоставить ей все необходимые документы на объекты недвижимости, расценивается ею как отказ от сделки. ФИО1 указала, что отсутствует постановка на кадастровый учет характерных точек координат жилого дома, отсутствует технический план на жилой дом, оформленный надлежащим образом, отсутствует разрешение о смене вида разрешенного использования земельного участка для дачного строительства на индивидуальное жилищное строительство, отсутствие градостроительного плана на земельный участок. В письме истец пояснила, что утратила доверие к ФИО2 как к потенциальному продавцу, в связи с чем просит вернуть переданные в качестве аванса денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала ФИО3 недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, и расположенный на нем дом с кадастровым номером №. Цена договора составила 41 000 000 руб., часть стоимости в размере 25 000 000 руб. оплачивается из личных средств покупателя, а оставшаяся часть в размере 16 000 000 руб. – за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России».

Копия кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и созаемщиками - ответчиком ФИО3, ФИО6, представлена суду.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости за ответчиком ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО7 обратилась в Савеловский районный суд <адрес> с иском к ФИО2 о взыскании денежной суммы, внесенной по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб.

Решением Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, в счет оплаченного аванса, взыскании расходов по госпошлине, - отказано в полном объеме. Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу, что отказ от заключения договора купли-продажи по обстоятельствам нарушения продавцом срока предоставления дополнительных документов по сделке, отсутствие которых не обуславливает невозможность заключения договора купли-продажи, является злоупотреблением правом со стороны истца. Поскольку стороны не заключили основной договор по вине покупателя, который необоснованно уклонился от предложения продавца заключить основной договор купли-продажи, уплаченная покупателем сумма задатка подлежит оставлению у продавца.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 2).

Таким образом, ссылка истца на вышеуказанный договор задатка при разрешении судом иска о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельна, поскольку достоверно установлено, что покупатель уклонился от заключения основного договора купли-продажи.

Разрешая заявленные требования о признании договора купли-продажи объектов недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд исходит из того, что истец, как лицо не являющееся стороной сделки, должен доказать факт того, что затрагиваются его права (законный интерес), защита которых будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Соответствующий иск может быть удовлетворен только в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы и целью его обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.

Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, учитывая при этом обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу (ст. 61 ГПК РФ), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку правовых оснований для признания договора купли-продажи, заключенного от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками ФИО2 и ФИО3 не имеется, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не доказал, что оспариваемой сделкой были нарушены его права и охраняемые законом интересы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи объектов недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.

Судья А.И. Пушкина