Дело № 2-1251/2022 (УИД: 37RS0012-01-2022-001762-41)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2022 года г. Иваново

Октябрьский районный суд г. Иваново в составе:

председательствующего судьи Каташовой А.М.,

при секретаре Поповой А.Н.,

с участием истца ПАВ и его представителя по ордеру адвоката РФМ, ответчиков КИЮ, ШВА, МЕА,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАВ к КИЮ, ШВА, МЕА о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ПАВ обратился в суд с иском к КИЮ, в котором просит перевести права и обязанности покупателя 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с КИЮ на него.

Требования мотивированы тем, что ему на праве собственности принадлежит 4/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. Другим сособственником 2/12 долей в праве на указанный дом является ВАН ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно, что оставшаяся 1/6 доля в праве на дом приобретена КИЮ Полагает, что данная доля приобретена с нарушениями положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку он был лишен преимущественного права покупки данной доли.

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в нем в качестве соответчиков привлечены ШВА и МЕВ, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Ивановского городского нотариального округа ПАВ

Истец ПАВ в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, полагая, что его преимущественное право приобретения спорной доли в праве общей долевой собственности нарушено по причине его не уведомления о её продаже. Относительно размещения на депозите Управления судебного департамента по <адрес> денежных средств с целью перевода прав и обязанностей покупателя пояснил, что он не имеет возможности исполнить данную обязанность по причине поиска данных денежных средств.

Представитель истца ПАВ по ордеру адвокат РФМ в судебном заседании заявленные его доверителем требования поддержал, полагая их законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению с учетом доказанности в ходе судебного разбирательства нарушения прав истца на преимущественное право приобретения спорной доли ввиду ненадлежащего его уведомления продавцами о предстоящей её продаже.

Ответчик КИЮ в судебном заседании с заявленными ПАВ требованиями не согласилась, считала заключенную межу ней и другими ответчиками сделку, совершенной с соблюдением всех необходимых требований.

Ответчики ШВА и МЕА в судебном заседании с заявленными ПАВ требованиями не согласились, считая, что ими надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению сособственников о предстоящей продаже принадлежащей им ранее доли, права истца не нарушены, сделка купли-продажи между ними и КИЮ совершена через нотариуса в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Ивановского городского нотариального округа ПАВ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил письменные пояснения по обстоятельства совершения и удостоверения сделки (л.д. 41-43, 104-105).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ВАН в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п.п. 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Из материалов дела следует, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ПАВ является собственником 4/6 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. 10, 11).

Из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что другими сособственниками жилого дома по адресу: <адрес>, значатся ВАН – 2/12 доли с ДД.ММ.ГГГГ и КИЮ – 1/6 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-13, 24-26).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, право собственности КИЮ на принадлежащую ей 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, приобретено ею на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и продавцами: МЕА и ШВА (л.д. 27-29, 76-77, 78).

Как следует из пояснений ответчика КИЮ, объявление о продаже спорной доли она нашла на интернет-сайте «Авито», доля продавалась через риелторское агентство; ДД.ММ.ГГГГ она в первый раз смотрела продаваемую часть жилого дома, с другими сособственниками не виделась; сделку купли-продажи оформляли через нотариуса, стоимость спорной доли составила 900 000 рублей, которые она передала наличными продавцам в день оформления договора, о чем были составлены расписки; из пояснений риелтора знала, что другим сособственникам предлагалось купить спорную долю за 700 000 рублей, в том числе ПАВ, но они отказались.

Из пояснений ПАВ и ответчиков МЕВ и ШВА, которые не противоречат друг другу, установлено, что продавцы спорной доли неоднократно в телефонном разговоре предлагали семье истца приобрести принадлежащую им долю, последние просили время для обдумывания предложения и поиска денег, но потом пропали, в этой связи ПАВ было направлено письменное уведомление о продаже доли.

Из представленных нотариусом и ответчиками МЕВ и ШВА извещений и почтовых документов к ним (л.д. 44-52, 84-87) усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ почтовыми заказными отправлениями МЕВ в адрес ВАН и ПАВ направлены извещения с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, стоимостью 700 000 рублей и сообщить о своем решении в течение одного месяца с момента поступления настоящего извещения; данные почтовые отправления адресатами получены не были и возвращены отправителю.

Из указанных документов усматривается, что уведомление о продаже спорной доли дома в адрес ПАВ было направлено ответчиками не по месту его жительства и регистрации, а по месту нахождения продаваемого объекта недвижимости.

Из пояснений стороны истца следует, что письменное уведомление о намерении продать принадлежащую ответчикам ШВА и МЕА долю в его адрес по месту жительства, которым является: <адрес> (л.д. 40), не направлялось. Указанные обстоятельства ответчиками не оспаривались с указанием на то, что адреса регистрации и фактического места проживании истца они не знали.

Согласно п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 250 ГК РФ предусматривает правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности, по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

В этой связи соблюдение процедуры уведомления иных сособственников намерении продать долю не должно носить формальный характер.

По смыслу вышеуказанной правовой нормы требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли не по месту нахождения спорного имущества, а по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственника. При этом обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Таким образом, правовое значение при применении положений ст. 250 ГК РФ имеет не только совершение продавцом доли в общей долевой собственности действий по извещению других участников долевой собственности, но и результат таких действий. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 250 ГК РФ особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В разъяснениях, изложенных в п.п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст.165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Таким образом, доставленным по надлежащему адресу признается извещение, отправленное и поступившее участнику долевой собственности по адресу регистрации, в этом случае, риск последствий неполучения юридически значимого сообщения несет сам участник долевой собственности.

В ходе рассмотрения судом дела установлено, что извещение о продаже спорной доли недвижимого имущества было направлено продавцами не по месту жительства и регистрации ПАВ, а по месту нахождения продаваемого недвижимого имущества.

В этой связи суд приходит к выводу, что ответчики ШВА и МЕА не предприняли всех возможных мер для надлежащего извещения ПАВ о продаже доли в общей долевой собственности, которые с достаточной степенью заботливости и добросовестности могли и должны были предпринять.

При этом суд также учитывает тот факт, что у данных ответчиков имелся номер телефона истца, по которому они созванивались, и имели в связи с этим реальную возможность установить место его проживания.

Действия ответчиков по отправке извещения о продаже доли по месту нахождения спорного имущества, которое не является ни местом регистрации, ни местом фактического проживания истца, о чем ШВА и МЕА было известно, суд расценивает, как носящие формальный характер по проведению процедуры уведомления о намерении продать долю в праве, а не как добросовестное поведение.

Факт уведомления ПАВ о продаже доли по телефону в данном случае не имеет правового значения, поскольку законом предусмотрена именно письменная форма уведомления в целях фиксации совершения юридически значимых действий.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обязанность по извещению участника долевой собственности ПАВ о продаже спорной доли в общем имуществе, установленная ст. 250 ГК РФ, ШВА и МЕА надлежащим образом исполнена не была, чем было нарушено преимущественное право истца на её приобретение.

Вместе с тем суд учитывает тот факт, что исходя из п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права. Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Положения ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения п.п. 2 и 3 ст. 250 ГК РФ не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Согласно содержанию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КИЮ и продавцами: МЕА и ШВА, а также представленных суду расписок МЕА и ШВА (л.д. 80, 81) КИЮ за спорную долю в праве оплачено 900 000 рублей.

Кроме того, КИЮ в связи с приобретением спорной доли понесены также согласно п. 31 договора расходы по заключению договора у нотариуса в размере 5 785 рублей (11 750/2) и расходы по совершению нотариального действия по получению выписки из ЕГРН в размере 300 рублей (л.д. 97).

В соответствии с вышеуказанными положениями закона в целях подтверждения наличия реальных намерений по приобретению спорной доли и своей финансовой состоятельности истец ПАВ до окончания рассмотрения настоящего дела обязан был внести денежную сумму в размере 912 050 рублей на депозит Управления Судебного департамента по <адрес> либо на депозит нотариуса.

Однако, несмотря на неоднократные разъяснения судом в период рассмотрения дела указанной обязанности и о последствиях её неисполнения, истцом указанные действия совершены не были, что с учетом существа заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя в отсутствие у истца необходимых денежных средств свидетельствует о злоупотреблении ПАВ своим правом, что в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ПАВ к КИЮ, ШВА, МЕА о переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись А.М. Каташова

Мотивированное решение суда изготовлено 24 октября 2022 года.

Копия верна

Судья А.М. Каташова