Дело № 2-3070/2022

03RS0007-01-2022-003786-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2022 г.

Советский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Гареевой Л.Ф.

при секретаре Валеевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, в обоснование иска истец указал, что между сторонами < дата > заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ..., которая принадлежала истцу на праве собственности, что подтверждается договором передачи квартиры в собственность от < дата > и свидетельством о государственной регистрации права ... от < дата >

Согласно п. 2 договора купли-продажи, стоимость квартира установлена в сумме 2600000 руб.

В договоре купли-продажи стороны установили следующий порядок оплаты объекта недвижимости:

- часть стоимости в сумме 200000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в день подписания договора,

- часть стоимости в сумме 2200000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО3 в ПАО Сбербанк России,

- часть стоимости в сумме 200000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в течение 60 календарных дней после подписания договора купли-продажи.

Свои обязательства истец выполнил в полном объеме, однако, ответчик ФИО2 уклоняется от исполнения обязательства по полной оплате по договору купли-продажи. До настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по выплате части суммы в счет стоимости квартиры в размере 200000 руб.

Условиями договора купли-продажи (п. 3.3) стороны предусмотрели, что неоплата стоимости квартиры в сроки, предусмотренные договором, является существенным нарушением условий договора, который может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного объекта недвижимости.

< дата > в адрес ответчика была направлена претензия с предложением об оплате оставшейся суммы по договору в размере 200000 руб. либо в добровольном порядке подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Данная претензия оставлена ответчиком без внимания.

Истец считает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Неоплата ответчиком ФИО2 полной стоимости по договору купли-продажи квартиры столь длительное время является существенным нарушением договора, поскольку влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного, просит расторгнуть договор купли-продажи от < дата > квартиры площадью 30.3 кв.м., кадастровый ..., расположенной по адресу ..., заключенный между ФИО1 и ФИО2, возвратить квартиру в собственность ФИО1, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 21500 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от < дата >, исковые требования поддержала, просила исковые требования удовлетворить по доводам, указанным в иске.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России ФИО5, действующий на основании доверенности от < дата >, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по мотивам, изложенным в возражениях на иск. Пояснил, что между банком и ФИО2 заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона на спорную квартиру. На приобретенный объект недвижимости возник залог в силу закона в пользу Башкирского отделения № 8598 ПАО Сбербанк. ФИО2 ежемесячно погашает задолженность по кредитному договору. Сумма 200000 руб., оставшаяся не выплаченной по договору купли-продажи, составляет 1\13 часть от суммы договора, что не является существенным основанием для расторжения договора. Считает, что истцом выбран неправильный способ защиты.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом по месту регистрации, также направлена телеграмма по месту нахождения объекта собственности, которая не вручена, адресат по извещению за телеграммой в почтовое отделение не является.

Суд находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика, поскольку судебное извещение, направленное ему вернулось за истечением срока хранения, а согласно положениям ст. 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

Кроме того, участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела на интернет-сайте Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Исходя из изложенных обстоятельств, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, и с учетом требований статьи 154 названного Закона – сроков рассмотрения и разрешения гражданских дел.

Выслушав участников процесса, изучив материалы в их совокупности, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению из следующего.

< дата > между ФИО1 (продавец) в лице ФИО4, действующей по доверенности от < дата > и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона, по условиям которого (п.1.1 договора) продавец обязуется продать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество – квартиру площадью 30,3 кв.м., расположенную по адресу: ..., которая принадлежала истцу на праве собственности, что подтверждается договором передачи квартиры в собственность от < дата > и свидетельством о государственной регистрации права ... от < дата >

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости составляет 2600000 руб., указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2 договора стороны установили следующий порядок оплаты объекта недвижимости:

П. 2.2.1 - часть стоимости объекта недвижимости в сумме 200000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в день подписания договора,

П. 2.2.2 - часть стоимости в сумме 200000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в течение 60 календарных дней после подписания договора купли-продажи по реквизитам счета продавца ФИО1, открытого в Липецком отделении ... ПАО Сбербанк,

П. 2.2.3. – часть стоимости объекта недвижимости в сумме 2200000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО2 в соответствии с кредитным договором ... от < дата >, заключенным с ПАО Сбербанк России.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, объект недвижимости находится в залоге (ипотеке) у банка на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке № 102-ФЗ от < дата >

Согласно п. 3.7 договора передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами в день сдачи документов в Управление Росреестра по РБ.

По акту приема-передачи от < дата > покупатель ФИО2 приняла в собственность недвижимое имущество - квартиру площадью 30,3 кв.м., расположенную по адресу: ... оплатила часть стоимости объекта в размере 200000 руб. за счет собственных денежных средств, а также сумму 2200000 руб. за счет кредитных денежных средств, полученных в ПАО Сбербанк.

Свои обязательства истец ФИО1 выполнил в полном объеме, однако, ответчик ФИО2 уклоняется от исполнения обязательства по договору купли-продажи в части оплаты полной стоимости объекта недвижимости.

С < дата > до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по выплате части суммы в счет стоимости квартиры в размере 200000 руб.

Согласно ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено доказательств оплаты по договору купли-продажи, договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Более того, ответчик в судебное заседание не явился, возражений по существу спора не представил, несмотря на того, что стороны по договору купли продажи предусмотрели неоплату по договору как существенное нарушение условий договора.

Условиями договора купли-продажи (п. 3.3) стороны пришли к соглашению, что неоплата стоимости объекта недвижимости (квартиры) в сроки, предусмотренные договором, является существенным нарушением условий договора, и настоящий договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного объекта недвижимости.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное толкование значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истец, со ссылкой на ст. 450 ГК РФ считает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

< дата > в адрес ответчика была направлена претензия с предложением об оплате оставшейся суммы по договору в размере 200000 руб. либо в добровольном порядке подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Данная претензия ответчиком оставлена без внимания.

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для то изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились столько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 и пп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего кодекса.

Согласно п. 1 ст.408 ГК РФ обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.

В силу ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товаров в кредит.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Из вышесказанного усматривается, что исключением из данного положения являются условия договора купли-продажи квартиры, где существенным условием договора является его неоплата, что ведет к расторжению соглашения с между сторонами. Такое нарушение условий договора со стороны ФИО2 является существенным и дает ФИО1 право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества. Неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь нормами пунктом 3 статьи 488, пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 9 Обзора практики решения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21, пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходит из того, что выбранный истцом способ защиты права не противоречит закону; требование о расторжении заключенного договора купли-продажи ввиду существенного нарушения обязательств является обоснованным, поскольку в период действия договора ответчик не исполнял обязанность по оплате приобретенного имущества в установленный договором срок.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате переданного покупателю имущества, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, общей площадью 30,3 кв.м., кадастровый ..., расположенную по адресу ..., от < дата >, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Возвратить ФИО1 переданное покупателю ФИО2 имущество – жилое помещение (квартира), общей площадью 30,3 кв.м., кадастровый ..., расположенную по адресу ....

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 21500 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца, через Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Судья Л.Ф.Гареева