Решение по делу № 2-1661/2024 от 08.04.2025

Дело № 2-178/2025

УИД 19RS0011-01-2024-002516-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Усть-Абакан Республики Хакасия 8 апреля 2025 года

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

Председательствующий – судья Троимов И.О.,

при секретаре судебного заседания Крупиной С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7, ФИО8, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, мотивировав требования тем, что *** между ним и М-выми заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: .... Стоимость указанного имущества составляет ***. Ответчикам трижды были направлены уведомления о необходимости прибытия ***, *** и *** к 8 часам в МФЦ для заключения договора купли-продажи и подачи документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности от ответчиков к истцу. Однако ответчики, не явились, от заключения договора отказываются. Просит обязать ФИО3, ФИО6, действующих от себя и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, в течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, площадь 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, местоположение – Российская Федерация, ..., кадастровый номер *** и расположенного на нём жилого дома, назначение – жилое, 1-этажный, площадью ***., местоположение - Российская Федерация, ..., кадастровый номер ***, а также взыскать с ответчиков в его пользу почтовые расходы в размере ***.

На основании определения Усть-Абаканского районного суда от *** к участию в деле привлечены в качестве ответчиков – несовершеннолетние ФИО4, ФИО5 в лице их законного представителя ФИО6, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, орган опеки и попечительства Управления образования администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия.

Протокольным определением Усть-Абаканского районного суда Республики Хакасия от *** к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Отделение СФР по РХ.

Представитель истца ФИО9, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, исковые требования не признала, суду пояснила, что *** они обратились к риелтору ФИО13 по поводу продажи своего дома. Они сразу сообщили риелтору о том, что них имеется задолженность у судебных приставов в размере ***. В *** на осмотр дома приехал ФИО1, который был намерен осуществить покупку недвижимости. При покупке должна была оформиться ипотека на ФИО2, который является отчимом ФИО1, которого они ни разу не видели. Все вопросы по сделке решались через ФИО1. *** она подписали с ФИО1 предварительный договор купли-продажи с передачей задатка. Цена продажи дома составляла 4 900 000 руб., также в договоре был прописан задаток в размере 400 000 руб. Кроме того, они должны были выделить детям доли, так как использовался материнский капитал на строительство этого дома. Срок действия договора истекал ***. У ФИО2 была сельхоз ипотека, но финансирование по этой ипотеке было приостановлено. После чего от ФИО13 поступил звонок, в котором она сказала, что нам нужно подумать стоит ли продавать дом ФИО1, потому что финансирование сельхоз ипотеки приостановлено, и когда оно возобновится неизвестно, поэтому они решили не продавать дом. *** к ним приехал ФИО1 и оним договорились, что буду возвращать ему задаток частями. В ноябре месяце они узнали о другом предварительном договоре, в котором цена продажи недвижимости указана ***. и который действует до ***. Вероятно они подписали этот договор по настоянию риелтора ФИО13, которая попросила продублировать первый договор для органов опеки, чтобы получить разрешение. Малунова подписала этой договор не читая. Кроме того, оценщиком была проведена оценка недвижимости, согласно которой стоимость недвижимости составляет ***. Если они продадут дом за ***. и купят квартиру, то они ухудшают жилищные условия детей.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, суду пояснил, что по предварительному договору с ФИО2 дом стоит ниже рыночной стоимости. ФИО2 он никогда не видел, договор не подписывал.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, органа опеки и попечительства Управления образования администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. В своем заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело в его отсутствии, возражает против удовлетворения исковых требований, так как будут ущемлены права несовершеннолетних. В судебном заседании от *** представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, органа опеки и попечительства Управления образования администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия ФИО11 суду пояснила, что они принимают документы для получения разрешения на продажу недвижимости после того как придут и напишут заявление заявители. М-вы сдали им договора предварительной продажи дома и покупки квартиры.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Отделения СФР по РХ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что согласно предварительному договору от *** ФИО3 и ФИО6 обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером *** с ФИО1 в срок до *** (п. 1). Покупатель уплатил продавцам задаток в размере ***. в счёт стоимости объекта недвижимости (п. 4). Стоимость земельного участка и жилого дома составляет ***. (п. 3). Основной договор сторонами не заключён.

Согласно предварительному договору *** ФИО3, ФИО6, действующие от себя и как законные представители несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером *** по адресу: ....

Основной договор должен быть заключён сторонами до ***. По основному договору продавцы обязуются передать в собственность покупателя земельный участок и жилой дом, а покупатель обязуется принять земельный участок и жилой дом и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре (п. 3). Стоимость земельного участка и жилого дома составляет ***. (п. 5).

Из материалов дела следует, что истцом предлагалось ответчикам заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером ***, однако данный договор сторонами не заключён.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на то, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключён в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, - в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49).

Учитывая вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу, что было достигнуто предварительное соглашение о заключении до *** основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером ***. Покупателем было направлено продавцам предложение заключить основной договор купли-продажи, однако продавцы уклонились от его заключения.

При определении наличия обязанности у продавцов и возможности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером *** при установленных судом обстоятельств, суд отмечает следующее.

Из выписок из ЕГРН собственниками земельного участка *** и жилого дома с кадастровым номером *** по адресу: Республика Хакасия, ФИО12 являются:

- ФИО3, *** года рождения, общая долевая собственность, ? доли;

- ФИО6, *** года рождения, общая долевая собственность, ? доли;

- ФИО4, *** года рождения, общая долевая собственность, ? доли;

- ФИО5, *** года рождения, общая долевая собственность, ? доли.

*** ФИО6 обращалась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направляла средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий – погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключённому с кредитным потребительским кооперативом на строительство жилья, расположенного по адресу: Республика ***. Средства материнского (семейного) капитала в размере *** были перечислены на счёт ПК "Южно-Сибирский финансовый центр" платежным поручением.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля риелтор ФИО13 суду пояснила, что в *** к ней обратилась ФИО6 с просьбой помочь продать дом. О том, что дом находится в обременении она не знала. Дом решил купить ФИО1, которому было известно, что на дом и земельный участок наложен арест в ***. Покупатель передал продавцам задаток в размере ***. Они собрали все документы для опеки. После *** ей позвонила ФИО6 и сказала, что они не продают дом. На что она ей ответила, что нужно будет вернуть задаток в размере ***. Предварительный договор купли-продажи дома был заключен с ФИО1 ***

В соответствии со п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребёнка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к понуждению ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером ***, поскольку исследованными материалами дела установлено, что на момент заключения предварительного договора с ФИО2 от ***, действовал предварительный договор от *** с ФИО1, срок которого истекал ***, стоимость недвижимого имущества в котором была указана в размере ***, соответственно сумма в *** явно занижена, не отвечает воле сторон, интересам детей, принципам разумности. Истцом не предоставлены предшествующие договору переговоры и переписка. Кроме того, представитель органа опеки и попечительства Управления образования администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия возражал против удовлетворения исковых требований, так как будут нарушены права несовершеннолетних, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ..., – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Усть-Абаканский районный суд.

Председательствующий (подписано) И.О. Трофимов

Мотивированное решение составлено 15 апреля 2025 года.

Председательствующий (подписано) И.О. Трофимов