Копия

Дело № 2-539/2023

УИД: №-№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года город Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Тепловой С.Н.,

при секретаре Ивановой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-539/2023 по иску ФИО2 к ООО Объединение Фермерских Хозяйств «Возрождение-1», Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании сделки состоявшейся, признании права собственности,

установил :

ФИО2 обратился в Самарский районный суд с исковым заявлением в соответствии с которым просил признать сделку купли-продажи нежилого помещения - назначение: нежилое помещение, Площадь: 320,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№, <адрес>. №№, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, заключенную между ФИО2 и ООО ОФХ «Возрождение-1» - состоявшейся, признать за истцом право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> поз. №, так же просил признать недействительной запись о залоге № в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> поз. № зарегистрированного в пользу АО «АктивКапитал Банк».

В обосновании заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО ОФХ «Возрождение-1» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, Назначение: нежилое помещение, Площадь: 320,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№, <адрес> этаж: поз. №№, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

Вышеуказанное помещение было оплачено истцом в полном объеме в соответствии с условиями договора. Ответчик передал нежилое помещение истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, вплоть до настоящего момента ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Истец неоднократно письменно обращался к ответчику ООО ОФХ «Возрождение-1» с требованием о совершении действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, тем не менее ответчик, под разными предлогами, продолжал уклоняться от государственной регистрации сделки.

Кроме того, после заключения договора купли-продажи, истец узнал о том, что в соответствии с определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ оставленным без изменения Постановлением 11 Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ судебные акты суда первой и апелляционной инстанций также были оставлены без изменения - было восстановлено право залога по договору залога недвижимого имущества № Ц от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между АО АК Банк и ФИО1 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

То есть, приобретенное истцом помещение обременено залогом в пользу АО «АктивКапитал Банк», признанного в настоящий момент банкротом.

При этом, на момент совершения сделки в ЕГРН отсутствовали сведения о наличии права залога в отношении приобретенного ФИО2 нежилого помещения. Истец считает, что он является добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения. В связи с чем обратился в суд с указанным иском.

Определением Самарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», являющаяся конкурсным управляющим Акционерного общества «АктивКапитал Банк».

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, подтвердил факт заключения договора и передачи денежных, указывал на недобросовестное поведение ответчика выразившимся в злостном уклонении от государственной регистрации перехода права собственности по заключенному между сторонами договору, указывал, что является добросовестным приобретателем. Представитель ответчика ООО ОФХ «Возрождение-1» в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ не возражал против удовлетворения иска и пояснил, что действительно по условиям договора денежные средства в полном объеме были оплачены истцом, однако регистрация перехода прав собственности не состоялась, поскольку данный вопрос был отложен в связи с нахождением директора ООО за пределами РФ.

Представитель ответчика Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО6, действующая на основании доверенности в судебном заседании иск не признала, просила в удовлетворении иска отказать, согласно письменных возражений на иск.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав обстоятельства дела, суд полагает заявленные ФИО2 исковые требования подлежащими удовлетворению. Судом установлено, что между ФИО2 и ООО ОФХ «Возрождение-1» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, Площадь: 320,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№, <адрес> этаж: поз. №№, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровым № (л.д.10-12).

Помещение было передано истцу, что следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ООО ОФХ «Возрождение-1» и ФИО2 (л.д.13).

Ответчик ООО ОФК «Возрождение-1» в судебном заседании подтвердил обстоятельства заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и факт получения денежных по данному договору в полном объеме.

Оригинал договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ был представлен на обозрение суда в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ

В материалы дела ФИО2 представлена переписка сторон с требование к ответчику о совершении действий, направленных на государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, представлен ответ на данное обращение в соответствии с которым представитель ООО ОФХ «Возрождение-1» сообщает о невозможности провести государственную регистрацию перехода права собственности в связи с нахождением директора ООО ОФК «Возрождение-1» за пределами <адрес>, и отсутствие полномочий у иных лиц в организации регистрировать такого рода сделки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18,19)

Повторное требование Истца о явке в регистрирующий орган было оставлено без ответа.

Ответчик факт обмена указанными между сторонами сделки не оспаривал. Также судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи ООО ОФХ «Возрождение-1» являлось собственником спорного нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, из данной же выписки следует, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения, а именно ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре не имелось сведений о наличии каких – либо обременений в отношении нежилого помещения или наличии иных сведений, позволяющих усомниться в отсутствии прав третьих лиц на спорное помещение.

Ограничения прав и обременение недвижимости в виде запрета регистрации внесены ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ипотека на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, выдан ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Самарской области ( л.д.14-17) Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской? Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной? регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской? Федерации). Исходя из разъяснений изложенных в пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской? Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной? регистрации сохраняется за продавцом.

Как указано в пункте 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской? Федерации от ДД.ММ.ГГГГ No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действии? по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Так, в случае совершения сделки, требующая государственной? регистрации, в надлежащей форме, но уклонении одной из сторон от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской? Федерации). Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочии? продавца на отчуждение имущества. Однако, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за продавцом или в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Кроме того, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Доказательств, опровергающих добросовестность ФИО2 сторонами в материалы дела не представлено.

Заявляя исковые требования ФИО2 указывал на то, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества, проявил должную степень осмотрительности при заключении сделки и принял все возможные меры по проверке ее чистоты, проверив отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении, истец был убежден, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую им недвижимость, каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, не имелось.

Напротив, судом по делу установлена совокупность доказательств, позволяющих признать ФИО2 добросовестным приобретателем, как то: возмездный характер сделки на рыночных условиях, совершение действий направленных на государственную регистрацию перехода права, уклонение ООО ОФХ «Возрождение-1» от таковых действий, отсутствие в ЕГРН сведений об обременении приобретаемого истцом объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадь 320,6 кв.м., этаж №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, подвал: поз. No <адрес> этаж: поз. № кадастровый №. Кроме того, как усматривается из материалов дела на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу №№ от 19.05.2021г., вступившего в законную силу 16.09.2021г., было восстановлено право залога на спорное нежилое помещение по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) oт ДД.ММ.ГГГГ № в пользу залогодержателя АО «АктивКапитал Банк» Таким образом, сведения о восстановлении залога на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу №№ от 19.05.2021г., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и информация о наличии обременения в виде договора залога недвижимого имущества oт ДД.ММ.ГГГГ № были установлены и внесены в Единый государственный реестр недвижимости после заключения ФИО2 и ООО ОФХ «Возрождение-1» договора купли-продажи нежилого помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Как установлено п. 2 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу того, что судом установлен факт добросовестного приобретения ФИО2 нежилого помещения по договору от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит подлежащим удовлетворению требования истца о признании недействительной записи о залоге № в отношении спорного нежилого помещения.

Суд не находит оснований для сохранения обременения на нежилое помещение, поскольку данное обременение возникло после заключения договора купли-продажи недвижимости, и об этом истец ранее не мог получить необходимую информацию, поскольку запись о залоге внесена после ДД.ММ.ГГГГ.

Истец оплатил сумму государственной пошлины в размере 10 000 рублей при подаче искового заявления, судом предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до вынесения решения суда, таким образом с ФИО2 в доход местного бюджета городского округа Самара подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-196 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи нежилого помещения - назначение: нежилое помещение, Площадь: 320.6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№, № этаж: поз. №№, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г Самара, <адрес>, заключенную между ФИО2 и ООО ОФХ «Возрождение-1» - состоявшейся.

Признать за ФИО2 (паспорт серии № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на нежилое помещение, Площадь: 320.6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№, № этаж: поз. №№, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, г <адрес>, <адрес>.

Признать недействительной запись о залоге № в отношении нежилого помещения площадью: 320.6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№, <адрес> этаж: поз. №№, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, <адрес>, <адрес> пользу АО «АктивКапитал Банк» по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серии № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) в доход местного бюджета г. о. Самара государственную пошлину в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Решение в окончательно твиде принято 12.04.2023 года.

Подлинный документ подшит к гражданскому делу № 2-539/2023 (УИД: №-№).