Решение по делу № 2-120/2023 от 20.02.2023 - о признании права общей долевой собственности на помещение в многоквартирном доме, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении государственной регистрации на объект недвижимости.

Производство № 2-120/2023 (2-5131/2022;)

УИД 28RS0004-01-2022-006221-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при секретаре судебного заседания Мароко К.Э.

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании права общей долевой собственности на помещение в многоквартирном доме, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении государственной регистрации на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование указав, что она является собственником ***, расположенной по адресу ***. Многоквартирный жилой дом по *** был построен ООО «Строительная компания Дальсвет» и сдан в эксплуатацию в 2008 году. В отношении ООО «Строительная компания Дальсвет» 11 ноября 2019 года окончено конкурсное производство.

Указанный многоквартирный дом был построен по индивидуальному проекту.

Для осуществления диспетчеризации инженерного оборудования указанного многоквартирного дома (лифтов, противопожарных систем) в нежилом помещении указанного дома, расположенном на 1 этаже, находится диспетчерская, площадью 22,5 кв.м. с кадастровым номером ***. Данное спорное помещение имеет строго техническое назначение, предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме, как вспомогательное помещение.

В сентябре 2021 года истцу стало известно, что на помещение диспетчерской зарегистрировано право собственности ответчика ФИО3, который приобрел данное помещение у ФИО5

30.05.2013 года юрист ООО «СК Дальсвет» ФИО6 зарегистрировал за организацией право собственности на нежилое помещение путем подачи в регистрирующий орган бухгалтерской справки и платежного поручения №326. После чего ФИО6, действуя на основании доверенности от ООО «СК Дальсвет», продал указанное помещение ФИО5. Указанная сделка является аффилированной, поскольку между данными лицами имеется родственная связь. Кроме того, доказательств того, что ФИО5 как покупателем по сделке были внесены денежные средства на счет или в кассу ООО «СК Дальсвет» не имеется.

Между тем, оформление спорного нежилого помещения (диспетчерской) в индивидуальную собственность ООО «СК Дальсвет» было незаконно, так как в силу ст. ст. 36 ЖК РФ, 290 ГК РФ спорное помещение должно входить исключительно в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и находиться в общей долевой собственности всех собственников помещений в нем.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит признать переход права собственности на помещение диспетчерской, являющейся нежилым помещением, площадью 22,5 кв.м с кадастровым номером *** в собственность ООО «СК Дальсвет», зарегистрированный в ЕГРН от 18.06.2013 года – ничтожной сделкой; применить последствия ничтожной сделки путем признания недействительными договора купли-продажи от 26 июня 2013 года, заключенного между ФИО6, представлявшим по доверенности интересы ООО «Строительная компания Дальсвет», в качестве продавца и ФИО5 в качестве покупателя объекта недвижимости, расположенного в ***, с кадастровым номером ***, площадью 22,5 кв.м. за 100 000 рублей; признать договор купли-продажи от 02.12.2013 года, заключенный между ФИО6, действующий по доверенности от ФИО5, и ФИО3 в качестве покупателя объекта недвижимости, расположенного в ***, с кадастровым номером ***, площадью 22,5 кв.м. за 100 000 рублей; признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ***, на нежилое помещение с кадастровым номером ***; прекратить государственную регистрацию права на объект недвижимости расположенный по адресу ***, с кадастровым номером *** за ФИО3.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала доводы искового заявления, дополнительно указав, что регистрация права собственности ООО «СК Дальсвет» на спорное помещение по бухгалтерской справке является незаконной, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, что спорное помещение строилось за счет средств ООО «СК Дальсвет». Многоквартирный жилой дом по *** был введен в эксплуатацию в 2008 году, между тем право собственности застройщика на спорное помещение было оформлено только в июне 2013 года и в этом же месяце было продано ответчику ФИО5 С момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию спорное помещение на балансе ООО «СК Дальсвет» не состояло, бремя содержания указанного имущество данное юридическое лицо не несло. Сделка между ФИО6 как представителем ООО «СК Дальсвет» и ФИО5 совершена между аффилированными лицами, поскольку ФИО6 является супругом дочери ФИО5, при этом доказательств внесения ФИО5 денежных средств на счет или в кассу ООО «СК Дальсвет» в счет оплаты по договору не представлено. В последующем ФИО3 приобрел спорное помещение за 100 000 рублей, однако данная стоимость не является действительной стоимостью спорного помещения. Указанные обстоятельства подтверждает ничтожность оспариваемых сделок. Спорное нежилое помещения является вспомогательным помещением многоквартирного дома и имеет строго техническое назначение и предназначено исключительно для обслуживания жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по ***. После сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию в данном помещении располагалась управляющая компания, после ее смены данное помещение временно не использовалось собственниками помещений в МКД. Кроме того, полагает, что срок исковой давности обращения с настоящим иском не пропущен, поскольку о том, что право собственности на спорное помещение оформлено за ответчиком истцу стало известно только в сентябре 2021 года после того как в данном помещении произошел пожар. Просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в ходе судебного разбирательства с позицией истца был не согласен, поддержала доводы письменного отзыва на иск, из которого следует, что спорные сделки являются законными, поскольку после их заключения была осуществлена государственная регистрация права собственности на объект за ответчиками. В данном случае регистрирующим органом как минимум дважды осуществлялась процедура государственной регистрации права собственности, а также дважды проводилась правовая экспертиза представленных документов. Каких-либо замечаний и возражений у регистрирующего органа не возникло. В связи с чем, считать сделку ничтожной нет правовых оснований. На кадастровый учет спорный объект недвижимости поставлен как нежилое помещение, которое не относится к общему имуществу в многоквартирном доме и никогда не использовалось для целей обслуживания общего имущества. Ответчик ФИО3 является добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ, ответчик непрерывно, открыто и добросовестно им владеет. В материалах дела имеется бухгалтерская справка застройщика о том, что спорный объект недвижимости построен за счет собственных средств застройщика. Истцом не представлено доказательств того, что с момента постройки 2008 году по 2013 год данное помещение было диспетчерской и оно действительно использовалось для обслуживания лифтов и иного инженерного оборудования. В связи с тем, что в настоящее время ООО «СК Дальсвет» ликвидировано, полагает производство по требованиям истца в части оспаривания права собственности ООО «СК Дальсвет» на спорное жилое помещение и признания договора купли-продажи от 26 июня 2013 года недействительным подлежит прекращению. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты права собственников помещений на общее имущество как признание договора купли-продажи спорного объекта недвижимости недействительным в силу ничтожности. Кроме того, ФИО1 пропущен срок исковой давности н обращение в суд, поскольку сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости была совершена между ФИО5 и ФИО3 02 декабря 2012 года. При этом ФИО1 является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме по *** с 2009 года. Также 30 июля 2018 года в МО МВД России «Благовещенский» поступало коллективное обращение собственников МКД по ***, в котором приводились доводы о незаконном отчуждении общего имущества МКД, а именно спорного помещения. Спорное помещение никогда не выполняло функции обслуживания более одной квартиры в указанном многоквартирном доме. С 2008 года спорное помещение не выполняло функцию диспетчерской, в нем отсутствуют инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном МКД. Не использование данного помещения в общих целях с 2008 года по настоящее время никоим образом не отразилось на нормальном функционировании лифтов и жизни жильцов. Доводы истца о том, что ФИО5 и ФИО6 являются родственниками не может служить основанием для удовлетворения иска. Просил отказать в удовлетворении требований искового заявления в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства по делу третье лицо ФИО7 поддержала доводы искового заявления, дополнительно указав, что она является собственником квартиры в многоквартирном доме по *** с момента сдачи дома в эксплуатацию. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию с 2008 года в спорном помещении находилась диспетчерская, в которой размещался офис управляющей компании. В 2013 произошла смена управляющей компании, и данное помещение было закрыто. В середине 2018 года ей стало известно, что спорное помещение сдается в аренду посуточно. Получив выписку из ЕГРН на данное нежилое помещение ей стало известно, что в 2013 году было зарегистрировано право собственности ООО «СК Дальсвет» на спорное помещение, в связи с чем она обращалась в правоохранительные органы. Юрист ООО «СК Дальсвет» проживал в многоквартирном доме по *** и он осуществлял оформление всех оспариваемых сделок. Полагает, что спорное помещение является общим имуществом собственников МКД, поскольку в данном помещении располагалось лифтовое оборудование. Собственники помещений МКД своего согласия на отчуждение данного помещение не давали.

Третьи лица ФИО8, ФИО9 в ходе разбирательства дела поддержали позицию представителя истца, просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, обеспечившая явку представителя в судебное заседание, ответчики ФИО3, обеспечивший явку представителя в судебное заседание, ФИО6, ФИО5, а также третьи лица – собственники помещений многоквартирного жилого ***, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, учитывая положения ст. 154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Из письменного отзыва ответчика ФИО5 следует, что она и ФИО3 являются добросовестными приобретателями. Первоначальным собственником спорного помещения являлся ООО «СК Дальсвет», в связи с чем спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения с данным иском. Просит отказать в иске в полном объеме.

Из письменного отзыва ответчика ФИО6 следует, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку действовал по доверенности. Надлежащим ответчиком является ООО «СК Дальсвет». Решением Арбитражного суда Амурской области ООО «СК Дальсвет» признано банкротом и исключено из ЕГРЮЛ 13 декабря 2019 года, в связи с чем производство по делу подлежит прекращению. Конкурсным управляющим, в период процедуры несостоятельности (банкротства) не установлено, что сделка купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенная между ООО «СК Дальсвет» и ФИО5 подлежит оспариванию. Кроме того, истцом не представлено доказательств незаконных действий со стороны ФИО3

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником жилого помещения – ***, расположенной по адресу ***.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Согласно пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года №489-О-О, разъясняя смысл п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами, как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В этой связи необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Исходя из содержания этих норм права, к помещениям предназначенным для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, то есть общего пользования, отнесены, в том числе иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, но предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования, как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

При этом обязанность по доказыванию того факта, что помещение предназначено для обслуживания многоквартирного жилого дома возлагается на истца, а бремя доказывания того, что спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома – на ответчика.

В ходе рассмотрения дела было установлено, ООО «Строительная компания «Дальсвет» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома Литер 1 со встроенными магазинами и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу ***.

31 декабря 2008 года администрацией г. Благовещенска было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРН от 29 июня 2022 года нежилое помещение площадью 22,5 кв.м., расположенное по адресу ***, принадлежащее на праве собственности ФИО3 имеет кадастровый номер ***, дата присвоения кадастрового номера 24 мая 2013 года.

Из доводов искового заявления, представителя истца, третьих лиц – собственников помещений МКД по *** следует, что указанное нежилое помещение с момента ввода дома в эксплуатацию в 2008 года являлось помещением диспетчерской, являлось общим имуществом собственников помещений МКД, использовалось для обслуживания данного МКД, до 2013 года в данном помещении располагалась управляющая компания ООО «Коммунальная компания».

Согласно рабочему проекту ООО «Амургражданпроект» от 2006 года плану первого этажа спорное помещение обозначено на нем как диспетчерская.

В разделе 1.11.7 тома №1 В0662005-ПЗ «Общая пояснительная записка» рабочего проекта на указанный многоквартирный жилой дом предусмотрена диспетчеризация лифтов. Диспетчеризация лифтов выполнена по схеме ПДЛ, которая обеспечивает передачу аварийного сигнала диспетчеру, вызов и громкоговорящую связь диспетчера с кабиной лифта. Пульт диспетчера ПДЛ устанавливается в диспетчерской, расположенной в жилом доме на 1 этаже. Сети выполняются кабелем марки ТПП.

Согласно тому 1 №В0662005/2008-ПЗ «Общая пояснительная записка» к рабочему проекту с внесенными в него корректировками от 01 сентября 2008 года в многоквартирном доме по *** предусмотрена пожарная сигнализация. Для построения системы пожарной сигнализации применяется прибор Сигнал-20П, который устанавливается в диспетчерской на первом этаже. Средствами пожарной сигнализации оборудуются все помещения квартир кроме санузлов и ванных комнат. Кроме того, в проекте предусматривается автоматизация работы системы дымоудаления: включение вентиляторов подпора воздуха в лифтовых шахтах; подача сигнала на опуск лифтов в подвал. Для автоматического управления системой дымоудаления применяются блоки сигнально-пусковые типа С2000 СП1, устанавливаемые в диспетчерской рядом с прибором «Сигнал-20П» и шкафом управления и сигнализации ШУС. Аппаратура управления и сигнализации располагается в шкафу управления и сигнализации ШУС.

Из технического паспорта на многоквартирный жилой дом по *** по состоянию на 10.12.2008 год (на момент ввода в эксплуатацию), экспликации 1 этажа следует спорное нежилое помещение учтено как диспетчерская. Данное помещение состоит из коридора площадью 3,2 кв.м., санузла площадью 5,2 кв.м., диспетчерской площадью 14,1 кв.м., общая площадь помещения составляет 22,5 кв.м.

Согласно материалам регистрационного дела на нежилое помещение с кадастровым номером *** право собственности на данное помещение 18.06.2013 года было зарегистрировано за ООО «Строительная компания Дальсвет» на основании бухгалтерской справки ООО «СК Дальсвет» о том, что объект строительства нежилое помещение построено за счет собственных средств, без привлечения средств дольщиков.

Из протокола общего собрания учредителей ООО «СК Дальсвет» от 26 июня 2013 года было принято решение о продаже нежилого помещения с кадастровым номером *** по адресу ***, за 100 000 рублей.

Государственная регистрация права собственности ООО «Строительная компания Дальсвет» на спорное помещение была прекращена 09.07.2013 года на основании договора купли-продажи от 26.06.2013 года, право собственности зарегистрировано за ФИО5

26 июня 2013 года между ФИО6, действующим за ООО «СК Дальсвет» (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил, принадлежащий ООО «СК Дальсвет» по праву собственности объект недвижимого имущества, находящийся по адресу ***, кадастровый номер ***, нежилое помещение, общей площадью 22,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 20001.

02 декабря 2013 года между ФИО6, действующий за ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил, принадлежащий ФИО5 по праву собственности объект недвижимого имущества, находящийся в ***, кадастровый номер ***, нежилое помещение общей площадью 22,5 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 20001.

10 декабря 2013 года государственная регистрация права собственности на спорное помещение за ФИО5 была прекращена и на основании договора купли-продажи от 02.12.2013 года зарегистрировано право собственности за ФИО3

Оценив представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание то обстоятельство, что проектной документацией на жилой дом предусмотрено помещение диспетчерской, указанное помещение имеет целевое назначение - предназначено для обеспечения нужд собственников всего многоквартирного дома, длительный период времени (с 2008 года по 2013 год) спорное помещение фактически использовалось управляющей компанией, которая осуществляла содержание и обслуживание многоквартирного дома по ***, отсутствие в материалах регистрационного дела на спорный объект допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих финансирование строительства указанного объекта недвижимости АО «СК Дальсвет», учитывая, что право собственности на спорное помещение за ООО «СК Дальсвет» было зарегистрировано в июне 2013 года, соответственно в период с 2008 года по 2013 года на балансе ООО «СК Дальсвет» не состояло, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ***, следовательно, у ООО «СК Дальсвет» не имелось правовых оснований для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Бухгалтерская справка ООО «СК Дальсвет, имеющаяся в материалах регистрационного дела на спорный объект недвижимости, не может являться достаточным и достоверным доказательством возведения помещения за счет средств застройщика, поскольку данная справка не содержит даты ее выдачи и является внутренним документом ООО «СК Дальсвет», подписанным исключительно работниками данного юридического лица, первичным бухгалтерским документом не является.

Кроме того, какие-либо изменения в проектную документацию относительно назначения спорного объекта недвижимости не вносились.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, судом учитываются те обстоятельства, что достоверных доказательств, подтверждающих, что спорное нежилое помещение не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, имеет самостоятельное назначение и не связано с обслуживанием помещений многоквартирного дома, суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено.

Сторона ответчика в соответствии с положениями ст. 35, 56, 79 ГПК РФ не была лишена права заявить ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Между тем в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиками заявлено не было.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о признании недействительным зарегистрированного 18 июня 2013 года права собственности ООО «СК Дальсвет» на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание недействительным зарегистрированного права собственности ООО «СК Дальсвет» на спорное помещение, по мнению суда, влечет недействительность заключенных в последующем договора купли-продажи от 26 июня 2013 года, заключенного между ООО «СК Дальсвет» и ФИО5, а также договора купли-продажи от 02 декабря 2013 года, заключенного между ФИО5 и ФИО3

Также судом учитывается, что оформление права собственности на спорное помещение за ООО «СК Дальсвет» осуществлялось по доверенности ФИО6 и оспариваемые договоры купли-продажи со стороны продавцов были заключены также ответчиком ФИО6 по доверенности. При этом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что ФИО6 является супругом дочери ФИО5, в связи с чем являются заинтересованными лицами. Последовательные действия ФИО6 на протяжении незначительного периода времени свидетельствуют о формальном совершении сделок с целью вывода спорного объекта недвижимости из общей собственности собственников помещений многоквартирного дома по ***.

Кроме того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств того, что денежные средства в счет оплаты по оспариваемым договорам передавались, ответчиками в ходе рассмотрения дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания оспариваемых договоров недействительными применительно к ст. 168 ГК РФ, поскольку волеизъявления собственником помещений в многоквартирном доме по *** на отчуждение спорного помещения отсутствовали.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи).

В связи с признанием договора купли-продажи от 02 декабря 2013 года недействительным, суд полагает сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ***, подлежат исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы ответчиков о том, что производство по делу подлежит прекращению в связи с тем, что ООО «СК Дальсвет» было признано банкротом, судом не принимаются, поскольку ООО «СК Дальсвет» стороной по настоящему делу не является, в связи с чем правовых оснований для прекращения производства не имеется.

Рассматривая заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение такого нарушения его прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности ответчиков, на которое не могло возникнуть в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Из доводов иска и пояснения представителя истца следует, что истец узнала о наличии оспариваемых сделок и зарегистрированного права ответчика ФИО3 на спорное помещение в сентябре 2021 года после пожара в данном помещении и получении выписки из ЕГРН на него.

Доказательств, свидетельствующих об обратном материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует, что 30 июля 2018 года в МО МВД России «Благовещенский» поступало коллективное обращение собственников МКД по ***, в котором приводились доводы о незаконном отчуждении спорного нежилого помещения. Между тем, данное обращение истцом не подписывалось, с самостоятельным заявлением по данному поводу до обращения в суд истец в правоохранительные органы не обращалась.

Учитывая, что ФИО1 стороной указанных сделок не являлась, с настоящим иском в Благовещенский городской суд истец обратилась 09 июня 2022 года, т.е. в течение трех лет с момента, когда истец узнала о нарушении своего права, суд приходит к выводу, что истцом не пропущен срок для обращения с данным иском.

Таким образом, оценив все представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу *** на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***, и как следствие, признании недействительным зарегистрированного 18 июня 2013 года право собственности ООО «СК Дальсвет» на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***, признании недействительным договора от 26 июня 2013 года купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, заключенного между ООО «СК Дальсвет» и ФИО5, признании недействительным договора от 02 декабря 2013 года купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, заключенного между ФИО5 и ФИО3 и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное 18 июня 2013 года право собственности ООО «СК Дальсвет» на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***.

Признать недействительным договор от 26 июня 2013 года купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, заключенный между ООО «СК Дальсвет» и ФИО5.

Признать недействительным договор от 02 декабря 2013 года купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, заключенный между ФИО5 и ФИО3.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу *** на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Данилов

Решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2023 года.