Судья Титова А.Н. № 33-5319/2023

№ 2-36/2023

64RS0043-01-2022-004819-95

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 сентября 2023 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Артемовой Н.А.,

судей Попильняк Т.В., Балабашиной Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Калужской Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, администрации муниципального образования «Город Саратов» о расторжении договора купли-продажи, о расторжении соглашения к договору аренды земельного участка, применении последствий расторжения договора, взыскании убытков, судебных расходов по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волжского районного суда города Саратова от 13 марта 2023 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Попильняк Т.В., объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ФИО2 - ФИО4, полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - администрация МО «Город Саратов») о расторжении договора купли-продажи, расторжении соглашения к договору аренды земельного участка, применении последствий расторжения договора, взыскании убытков, судебных расходов.

Исковые требования обоснованы тем, что 20 февраля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1 приобрела 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по цене 780 000 рублей. Денежные средства получены ответчиком от истца при подписании договора купли-продажи. Согласно пункту 8 договора в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче покупателю указанной недвижимости в пригодном для эксплуатации состоянии и несообщении им покупателю обо всех недостатках и дефектах покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи недвижимости предъявить требования об устранении недостатков в разумный срок или возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а также если недостатки проявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Для совершения сделки купли-продажи истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей, на оказание услуг по покупке недвижимости в размере 40 000 рублей, на оплату за совершение нотариального действия по удостоверению согласия супруга в сумме 2 000 рублей, на оплату за совершение нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи в сумме 10 400 рублей.

Также в обоснование иска указано, что 18 августа 2021 года между администрацией МО «Город Саратов» и истцом было заключено соглашение о вступлении последней в договор аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12 апреля 2021 года, площадью 307 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. По данному договору истец приняла на себя обязательства арендатора, в том числе по оплате арендной платы.

В ходе эксплуатации приобретенного истцом недвижимого имущества была установлена утечка газа в скрытом газопроводе. При предотвращении аварийной ситуации были вскрыты отделочные покрытия потолка и стен помещения кухни. В результате вскрышных работ истцом обнаружены скрытые недостатки недвижимого имущества, а именно: разрушение цоколя и обрушение кирпичей, разрушение фундамента, гниль на деревянных конструкциях каркасных стен, осадка стен, трещины в кирпичной облицовке стен, с отклонением стены от вертикали; сквозные трещины в помещении санузла, трещины в углах комнат, прогиб деревянных перекрытий. Все указанные существенные недостатки несущих элементов были закрыты облицовочными материалами.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2, погасив соответствующую запись о регистрации права собственности ФИО1 Расторгнуть соглашение от 18 августа 2021 года, заключенное между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1, о вступлении в договор аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12 апреля 2021 года; применить последствия расторжения договора купли-продажи и расторжения соглашения к договору аренды земельного участка, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные за приобретенное недвижимое имущество денежные средства в размере 780 000 рублей. Передать в собственность ФИО2 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Передать в аренду ФИО2 земельный участок площадью 307 кв.м, с кадастровым номером №. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки, выразившиеся в оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, оплате по соглашению об оказании услуг по покупке недвижимости в размере 40 000 рублей, оплате за совершение нотариального действия по удостоверению согласия в сумме 2 000 рублей, оплате за совершение нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи в сумме 10 400 рублей, оплате расходов на работы по врезке штуцера в действующий внутридомовой газопровод в сумме 1 013 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 000 рублей.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 13 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Автор жалобы, критикуя выводы судебной экспертизы, указывает, что экспертом не даны ответы на вопросы по определению объема и стоимости работ, необходимых для устранения скрытых недостатков.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, сведений о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Основанием заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 20 февраля 2021 года, а также соглашения к договору аренды земельного участка от 18 августа 2021 года явилась передача ответчиком ФИО2 жилого дома, не соответствующего условиям договора купли - продажи о качестве объекта недвижимости, а именно: жилого дома, имеющего скрытые существенные недостатки.

Судом первой инстанции установлено, что 20 февраля 2021 года между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке площадью 77 кв.м.

На основании указанной сделки 01 марта 2021 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности истца на данное жилое помещение.

18 августа 2021 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и истцом заключено соглашение о вступлении истца в договор аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12 апреля 2021 года, площадью 307 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Судом первой инстанции по делу проведена строительно-техническая экспертиза. Заключением эксперта ООО «Техническая экспертиза» № 2561 от 31 января 2023 года установлено техническое состояние конструктивных элементов части жилого дома, находящегося в пользовании истца, расположенного по адресу: <адрес>, которое имеет недостатки, в том числе скрытые. Экспертом сделан вывод о технической возможности устранить выявленные недостатки. При этом экспертом указано, что для определения стоимости и сроков устранения выявленных недостатков необходимо проведение комплексного технического обследования всего дома.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, признав вышеуказанное заключение допустимым доказательством, исходил из отсутствия доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, указав при этом, что истец ФИО1, приобретая бывшее в употреблении недвижимое имущество в старом жилом фонде и являясь стороной сделки, не была лишена возможности осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, тем самым проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Истец могла потребовать техническую документацию на жилое помещение у ответчика, составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором указать все существенные характеристики, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае недостижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам приобретаемого жилого помещения.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям процессуального закона обжалуемое решение не отвечает.

С учетом доводов апелляционной жалобы, принимая во внимание, что экспертом не даны ответы на вопросы о том, какова стоимость выявленных в жилом доме недостатков, каковы затраты времени на устранение недостатков, судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Смарт Эксперт».

Согласно экспертному заключению № 11-23 от 04 августа 2023 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в том числе часть данного жилого дома, находящаяся в пользовании ФИО1, непригоден для проживания. При обследовании конструктивных элементов и отделочных покрытий жилого дома обнаружены следующие дефекты: вертикально ориентированные трещины в местах расположения оконных проемов и в угловой части строения шириной раскрытия до 100 мм; отклонение стен от вертикального положения, выпучивание отдельных элементов; ослабление кирпичной кладки цоколя с выпадением отдельных кирпичей; массовое выветривание швов, отпадение штукатурки внутри помещений; в местах, доступных для осмотра (трещины кирпичной кладки стен со значительной шириной раскрытия), зафиксированы биологические повреждения элементов деревянных конструкций, характеризующиеся как значительные; растрескивание и частичное разрушение штукатурного слоя потолочных перекрытий; прогиб до 1/50 от длины перекрытий; растрескивание штукатурного слоя на стенах с оголением деревянных элементов; отклонение оштукатуренных поверхностей от прямолинейности. Выявленные дефекты и повреждения являются следствием значительного физического износа и эксплуатации строения сверх нормативного периода (80 лет) без выполнения работ по капитальному ремонту. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить смену всех материалов жилого дома, то есть фактически возвести строение заново. Все перечисленные дефекты ограждающих конструкций и отделочных покрытий помещений, расположенных в части жилого дома, находящейся в пользовании ФИО1, визуальным осмотром обнаружить было невозможно, для обнаружения требовался демонтаж отделочных покрытий. Повреждения конструктивных элементов жилого дома, расположенных вне части, находящейся в пользовании ФИО1, были доступны для обнаружения визуальным способом. Учитывая, что конструкция фундамента жилого дома находится в ограниченно-работоспособном состоянии, а деформации и повреждения стен в виде трещин происходят по причине осадочных деформаций основания, для устранения выявленных дефектов целесообразно выполнение работ по демонтажу конструктивных элементов и их новому строительству. Стоимость устранения повреждений и дефектов жилого дома (в частности, явных и скрытых на момент заключения договора купли-продажи от 20 февраля 2021 года), расположенного по адресу: <адрес>, в том числе в части жилого дома, находящегося в пользовании ФИО1, составляет 5 429 395 рублей. Нормативные затраты труда рабочих составляют 5391 чел/час. При заключении договора купли-продажи от 20 февраля 2021 года при отсутствии информации о выявленных скрытых недостатках невозможно было определить истинное техническое состояние конструктивных элементов строения части жилого дома, находящейся в пользовании ФИО1

Вышеуказанное экспертное заключение принимается судебной коллегией как надлежащее доказательство, поскольку экспертное исследование проведено и составлено экспертом, состоящим в штате экспертного учреждения, имеющим необходимую квалификацию и предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, отвечает требованиям полноты и объективности. Не доверять выводам данного заключения оснований не имеется.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (статья 469 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

С учетом проведенной по делу повторной экспертизой судебная коллегия приходит к выводу о том, что предмет спорного договора купли-продажи имеет существенные строительно-технические недостатки, которые носят, в том числе скрытый характер, возникли до передачи покупателю жилого дома, не были оговорены продавцом и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в связи с чем в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи с возвратом уплаченных по данному договору денежных средств.

Исходя из заявленных истцом требований, в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи и требованием возврата уплаченной за товар денежной суммы подлежит прекращению права собственности ФИО1 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, и взыскания с ФИО2 денежных средств в размере 780 000 рублей.

В связи с расторжением договора купли-продажи подлежит удовлетворению также требование истца о расторжении соглашения к договору аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12 апреля 2021 года, площадью 307 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от 18 августа 2021 года.

Последствием удовлетворения требований о расторжении договора купли-продажи и соглашения к договору аренды земельного участка является прекращение права собственности и права аренды за истцом, а также возникновение права собственности у ответчика, то есть переход прав на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации.

В связи с чем решение о расторжении договора купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенного между ФИО1 и ФИО2, а также соглашения к договору аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12 апреля 2021 года, площадью 307 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от 18 августа 2021 года является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В подтверждение понесенных в связи с регистрацией перехода права собственности расходов в материалы дела представлены следующие документы: копия чека по безналичной оплате услуг от 25 октября 2021 года, подтверждающая оплату истцом государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество в размере 2 000 руб., копия приходного кассового ордера № 199 от 20 февраля 2021 года об оплате соглашения об оказании услуг по покупке объекта недвижимости на сумму 40 000 руб., копия нотариально удостоверенного согласия супруга от 20 февраля 2021 года, за совершение которого уплачено 2 000 руб., копия нотариально удостоверенного договора купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от 20 февраля 2021 года, за совершение нотариальных действий по которому уплачено 10 400 руб.

Вышеуказанные понесенные истцом расходы связаны с заключением спорного договора купли-продажи и являются убытками, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом судебная коллегия не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости работ по врезке штуцера в действующий внутридомовой газопровод в сумме 1 013 рублей, поскольку доказательств взаимосвязи данных расходов с действиями ответчика, нарушающими права истца, не представлено.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением судом норм материального права (п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда города Саратова от 13 марта 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ЯО.В. 20 февраля 2021 года.

Прекратить право собственности ФИО1 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером <адрес>.

Расторгнуть соглашение к договору аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12 апреля 2021 года, площадью 307 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от 18 августа 2021 года, заключенное между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные за приобретенное недвижимое имущество денежные средства в размере 780 000 рублей, убытки в виде уплаченной государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав в размере 2 000 рублей, оплаты услуг по соглашению об оказании услуг при покупке объекта недвижимости в размере 40 000 рублей, оплаты за совершение нотариального действия по удостоверению согласия супруга в сумме 2 000 рублей, оплаты за совершение нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи в сумме 10 400 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 000 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи