Дело № 2-493/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Шевченко П.В.

с участием представителя администрации МО Туапсинский район, действующей на основании доверенности ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

при секретаре судебного заседания Луханиной С.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО Туапсинский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Туапсинский район обратилась в Туапсинский районный суд к ФИО2 с исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2015 года №, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 5648 кв.м., предназначенный для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада, обязании возвратить администрации МО Туапсинский район указанный земельный участок, мотивировав требования тем, что на основании постановления администрации МО Туапсинский район от 29.01.2015 № 202 между администрацией МО Туапсинский район и ЗАО «Пансионат «Шепси» заключен вышеуказанный договор аренды на срок 49 лет до 29.01.2064 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 23.03.2016 года между ЗАО «Пансионат Шепси» и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.01.2015 года, все права и обязанности арендатора перешли к ФИО4 с момента регистрации договора о переуступке прав. Из выписки из ЕГРН от 24.10.2022 года следует, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.01.2015 года № перешли к ФИО2, при этом администрация МО Туапсинский район в нарушение требований договора не была уведомлена о переходе прав и обязанностей по договору аренды к ФИО2, документы, подтверждающие переуступку прав в администрацию не представлены. В ходе проведенного осмотра земельного участка установлено, что в рассматриваемых границах земельного участка с кадастровым номером №, расположен вагон-бытовка, залиты бетонные столбы, участок огражден. Усматриваются признаки неосвоения земельного участка. Обстоятельства, установленные в ходе осмотра, зафиксированы в акте и подтверждаются приложенными к акту фотоматериалами. Нарушения, указанные в акте, свидетельствуют о длительном, более одного года со дня заключения договора аренды земельного участке неосвоении (неиспользовании) арендатором земельного участка предназначенного согласно п. 1.1 договора аренды для строительств пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. Таким образом, существенно нарушены условия договора аренды.

В судебном заседании представитель истца - администрации МО Туапсинский район, действующий на основании доверенности ФИО1, заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что договор аренды заключен в 2015 году. Площадь земельного участка уменьшена по соглашению сторон в 2016 году. Ответчик арендует земельный участок с 30.07.2021 года. Земельный участок предназначен для строительства пансионата Шепси и детского сада. Ответчик не обращался в администрацию за разрешением на строительство. По договору аренды срок неосвоения земельного участка указан 1 год, при этом по закону указано 3 года. На участке расположен вагон-бытовка и залиты бетонные столбы.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности ФИО3, исковые требования не признала и пояснила, что проверка на земельном участке проводилась без участия ответчика в нарушение требований закона. ФИО2, заключил договора аренды в 2021 году. В качестве строка неосвоения земельного участка в договоре указан 1 год, законом предусмотрено 3 года. Строительство на данном земельном участке не предусмотрено, участок находится в зоне затопления, в 12 метрах от реки Шепси, ввиду чего участок был поднят на полтора метра, имеется договора на земельные работы, имеется забор, залиты бетонные тумбы в целях предотвращения вымывания грунта. Имеется разрешение на строительство, выполнена топография, получен градостроительный план, технические условия для присоединения в элетросетям, подведена линия электропередач, выполнялось электрическое присоединение к сетям, заключен договор энергоснабжения. Задолженности по арендной плате не имеется.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит следующему:

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 648 кв.м. «для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада» в с.Шепси, был передан первоначальному арендатору - ЗАО «Пансионат Шепси», на основании постановления администрации Шепсинского сельского поселения Туапсинского района от 29.01.2015 года №202, на условиях договора аренды № от 29.01.2015 года, заключенного между администрацией Шепсинского сельского поселения Туапсинского района и ЗАО «Пансионат «Шепси»», сроком на 49 лет, до 29 января 2064 года.

23.03.2016 года между ЗАО «Пансионат Шепси» и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 29.01.2015 года, все права и обязанности арендатора перешли к ФИО4 с момента регистрации договора о переуступке прав.

Дополнительным соглашением от 12 декабря 2016 года №22, заключенным между теми же сторонами, в договор аренды были внесены изменения в части площади земельного участка с «5648 кв.м.» на «748».

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.01.2015 года, ФИО4 безвозмездно передал все права и обязанности по договору аренды № от 29.01.2015 года ФИО2.

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 16.02.2023 года, право аренды ФИО2 на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 11.08.2021 года.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что после приобретения права аренды земельного участка, ФИО2 предпринимал и в настоящее время предпринимает меры к освоению земельного участка. Так, им получены технические условия на водоотведение от 17.05.2022 года, заключен договор с МУП Шепсинского сельского поселения Туапсинского района «ДорБлагоустройство» от 31.05.2022 года на выполнение работ по определению технической возможности присоединения к инженерным сетям водоснабжения, получен градостроительный план земельного участка от 29.03.2023 года, кроме того, предыдущим арендатором ФИО4, в 2017 году получены технические условия для присоединения к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго», заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 22.06.2017 года, заключен договор энергоснабжения от 25.09.2017 года.

Согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка №1834 от 02.11.2022 года МУ «Комитет земельных отношений МО Туапсинский район», в рассматриваемых границах земельного участка № площадью 78 кв.м. расположен вагон-бытовка, залиты бетонные столбы, участок огражден.

При этом данный акт составлялся заинтересованным от истца лицом, находящимся у него в служебной зависимости - начальником отдела обеспечения правовых оснований использования земель МБУ «Комитет земельных отношений» Туапсинского района ФИО7. Кроме того, он составлен в одностороннем порядке, без уведомления ответчика как арендатора земельного участка, что является нарушением его прав, данный документ не охватывает необходимый временной период - более 3 лет, с момента предоставления земельного участка ответчику ФИО2, с 30 июля 2021 года.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, ФИО2 регулярно производит оплату арендной платы за пользование земельным участком, доказательств обратно в суд не представлено.

Согласно сведениям ГИСОГД от 07.12.2022 года №.2, земельный участок с кадастровым номером №, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения Туапсинского района расположен в границах населенного пункта, в территориальной зоне размещения объектов курортно-рекреационного комплекса и туризма (Р2) в границах водоохранной зоны, частично в границах прибрежной защитной полосы, в зоне затопления территории, частично в санитарно-защитной зоне производственных и коммунально – складских объектов, в границах IIзоны санитарной охраны курортов Туапсинского района.

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.01.2015 года №, ссылаясь на то, что администрация МО Туапсинский район не была уведомлена о переходе прав и обязанностей по договору аренды к ФИО2, нарушен п.4.1.18 договора, а также арендатором длительное время не осваивается земельный участок, а именно, по истечении года с момента предоставления земельного участка в его границах отсутствует факт ведения строительных работ и у арендатора нет разрешения на строительство, выданное соответствующим образом, нарушен п.9.1 договора аренды.

Однако, в судебном заседании установлено, что с момента перехода прав и обязанностей по договору аренду к ФИО2, он производил арендную плату от своего имени, что подтверждается представленным представителем истца актом сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 29.01.2015 года по 23.11.2022 года, где арендатором указан ФИО2, задолженности по арендной плате не имеется.

Как следует из содержания п.3.2.5 договора аренды, в совокупности с п.9.1., арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора аренды в случае неиспользования участка его части) в течение одного года (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства - п.1.1).

При этом, согласно ст.287 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с п.9 ст.22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ч.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч.2 ст.46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

С учетом положений п.2 ст.45 ЗК РФ, право аренды земельного участка может быть принудительно прекращено, наряду с другими условиями, в том числе, и в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу норм ст.45 и ст.46 ЗК РФ, время, потраченное на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, считается временем, необходимым для освоения земельного участка. Также, время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом, в том числе, фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Таким образом, законодательно установлен трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для строительства, как основание для расторжения договора аренды земельного участка, и договором аренды данный срок может быть только увеличен, но не сокращен. Иное будет означать грубое несоответствие положений договора нормам действующего федерального законодательства, что недопустимо.

Согласно ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На момент заключения договора аренды от 29 января 2015 года №, положения ст.45 и 46 ЗК РФ действовали именно в той же редакции, устанавливающей минимальный срок неиспользования земельного участка для строительства, нарушение которого может повлечь досрочное расторжение договора аренды – три года, но никак не один год.

Исходя из общих положений указанных норм закона, которым должен соответствовать любой договор аренды земельного участка, в том числе договор аренды от 29 января 2015 года №, арендатор обязан освоить земельный участок в течение трех лет.

Установленный договором аренды от 09 декабря 2016 года (п.3.2.5, п.9.1.) срок неосвоения земельного участка в течение 1 года, позволяющий арендодателю требовать досрочного расторжения договора, является незаконным, ничтожным условием, и не подлежит применению ни судом, ни сторонами договора, в соответствии с положениями ст.166 ГК РФ и ст.168 ГК РФ. Ничтожная сделка (ее часть) недействительна с момента ее совершения вне зависимости от признания ее таковой судом. Указанные ничтожные условия договора применению не подлежат, и в данном случае, действуют положения федерального закона (ст.45 и ст.46 ЗК РФ) о трехгодичном сроке неиспользования земельного участка, как основания для досрочного расторжения договора аренды.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 установлено, что "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Вместе с тем не освоение земельного участка само по себе не может свидетельствовать о его нецелевом использовании.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что истцом с учетом распределения бремени доказывания, установленного ст.56 ГПК РФ, не представлены доказательства неосвоения ФИО2 земельного участка.

Ответчик является добросовестным арендатором земельного участка, использует его по назначению, с должной степенью заботливости и осмотрительности, предпринимает все необходимые меры для целевого использования земельного участка и его освоения.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако, истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение условий договора аренды со стороны арендатора, что могло повлечь такой ущерб для арендодателя, что в значительной степени лишало бы того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с определением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 19 января 2023 года о подготовке дела к судебному разбирательству, судом по ходатайству истца, в соответствии со ст.139 ГПК РФ, были применены меры по обеспечению иска, в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении спорного земельного участка.

По правилам ст.144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено судьей по заявлению лиц, участвующих в деле. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку судом принимается решение об отказе в иске администрации МО Туапсинский район, то оснований для сохранения ранее примененных обеспечительных мер не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации МО Туапсинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия №) отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Туапсинского районного суда от 19.01.2023 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Председательствующий

Судья Шевченко П.В.

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2023 года.