дело №2-347/2022

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нефтекумск 02 сентября 2022 года

Нефтекумский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи – Апалькова А.В.,

при секретаре – Адамовой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по увеличенному исковому заявлению управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречное исковое заявление ФИО1 к управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, требования которого увеличил и просит досрочно расторгнуть с ответчиком договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по указанному договору аренды в размере 893 466,12руб., в том числе: по уплате арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 838 899,54руб., а также пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 54 576,58руб., мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола № заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды от ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> в лице начальника управления ФИО3, действующей на основании Положения об управлении и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов». По договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № регистрации №, ответчику был передан в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 448 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: общественное питание. Настоящий договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор вступил в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные соглашения к Договору не принимались. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок, определенный по результатам аукциона, составил 590 764,21руб.. Однако ответчиком в нарушение условий договора арендная плата вносилась не в полном объеме с постоянным нарушением сроков. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно произведенной сверки платежей с арендатором ФИО1 начислена арендная плата за I квартал 2022 года в размере 147 691,05руб.. Платежи по договору аренды земельного участка от ответчика не поступали, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая задолженность ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 893 466,12руб., из них в том числе: по уплате арендной платы задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 838 889,54руб.; по уплате пени задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 54 576,58руб.. Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. В рамках досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ об оплате задолженности и пени по договору аренды земельного участка №, соглашение о расторжении указанного договора аренды и акт возврата земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Однако в настоящее время, на момент подачи настоящего искового заявления обязательство по погашению сложившейся задолженности арендатором (ответчиком) не исполнено. Подписанное арендатором Соглашение о расторжении и Акт возврата земельного участка в Управление также не поступили.

При рассмотрении настоящего гражданского дела поступило встречное исковое заявление ФИО1 к управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес>, в котором просит признать договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № недействительным, применить последствия недействительной сделки, вернув стороны в первоначальное положение, мотивируя следующим.

Спорный земельный участок был арендован для использования по назначению, а именно постройки на его территории кафе быстрого питания и для дальнейшего ведения бизнеса в данном направлении. Однако в процессе сбора необходимой документации выяснилось, что под землей проходит газовая труба неизвестного диаметра и давления. Фактически, территория над газовой трубой, то есть арендованный земельный участок относится к природоохранной зоне, в связи с чем, строительство на нем объектов общественного питания является недопустимым и является нарушением действующего законодательства. Кафе быстрого питания является местом скопления большого количества людей, ввиду чего его постройка и введение в эксплуатацию в непосредственной близости от подземного газопровода является опасной для жизни людей. Из этого следует, что Управление, как арендатор (собственник) земельного участка, было не вправе выставлять его на торги, как объект недвижимости с видом разрешенного использования «Для общественного питания», так как в реальности данный земельный участок не может использоваться по назначению. Так как указанный земельный участок изначально был непригоден для его использования по назначению, считает, что спорный договор аренды является недействительной сделкой. Он был введен в заблуждение представителями Управления при подписании оспариваемого договора аренды, но в реальности не смог использовать земельный участок по назначению.

В судебное заседание представитель истца управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, письменно просил рассмотреть дело в свое отсутствие, указав, что поддерживает возражения на встречные исковые требования, согласно которым просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований, мотивируя тем, что при формировании земельного участка для проведения аукциона основания для отказа в утверждении схемы расположения отсутствовали, в связи с чем, была утверждена схема расположения земельного участка и земельный участок с кадастровым номером № площадью 448 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, был сформирован. Установлена категория земель вышеуказанного участка «земли населенных пунктов», а также вид разрешенного использования: общественное питание. Доводы истца по встречному исковому заявлению, приведенные в этом заявлении о том, что Управление не были вправе выставлять земельный участок на торги, как объект недвижимости с видом разрешенного использования «Для общественного питания», несостоятельны и категоричны. Также Управление считает неверными доводы истца по встречному иску о том, что земельный участок, предоставленный ему в аренду не может использоваться по назначению в связи с невозможностью строительства на нем объектов общественного питания, так как введение в эксплуатацию такого объекта в непосредственной близости от подземного газопровода является опасной для жизни людей. На сформированном и предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером №, строительство объекта общественного питания возможно с соблюдением определенного и установленного расстояния до охранной зоны газопровода (трубопровода), что также подтверждается заключением отдела строительства архитектуры и транспорта администрации Нефтекумского городского округа <адрес>. Действительно, Управление подтверждает тот факт, что истец по встречному исковому заявлению обращался в адрес Управления с просьбой отсрочить выплату арендной платы по договору аренды №, в связи с тем, что им сделаны запросы в ООО «Газпроммежрегионгаз» и отдел архитектуры и градостроительства Нефтекумского городского округа <адрес> в рамках разъяснения ситуации по вопросу возможности возведения объекта общественного питания на земельном участке с кадастровым номером №. По данному факту Управлением данное обращение было рассмотрено и в установленные законом сроки был направлен ответ о невозможности предоставления отсрочки платежей арендной платы. Также Управление считает необходимым пояснить, что при получении справки о возможности подключения объекта капитального строительства, который будет возведен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 448 кв.м, к сети газораспределения, от АО «<адрес>газ» никаких возражений по вопросу нахождения в границах этого участка подземного газопровода, не поступало. Доводы истца по встречному исковому заявлению о том, что Управление злоупотребляя своими правами навязывает ему договорные отношения в отношении земельного участка, который не может быть использован по назначению, по сути изложенной во встречном исковом заявлении не находят своего подтверждения, ничем не подкреплены и не доказаны, основаны на неверном применении норм действующего законодательства РФ. Победителем аукциона (торгов), проводимого ДД.ММ.ГГГГ был признан ФИО1, вследствие чего с ним и был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный и оформленный в порядке, установленном законодательством РФ. Оснований для признания вышеуказанного договора аренды недействительным отсутствуют.

В судебное заседание ответчик ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2 не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, ФИО1 письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив доводы увеличенного искового заявления и встречного искового заявления, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд считает, что увеличенные исковые требования удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.ст.209, 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской федерации является платным; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Как следует из договора № от ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 448 кв.м, местоположение: <адрес>. Срок аренды по договору установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация передачи указанного земельного участка в аренду произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно пункту 3.2. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы определяется по итогам аукциона по продаже права аренды на участок, в соответствии с протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с п.3.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ размер ежегодной арендной платы за земельный участок составил 590 764,21руб..

Пунктом 3.4. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ определен порядок перечисления арендной платы арендатором, который обязан перечислять арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 15-го января, 15-го апреля, 15-го июля, 15-го октября.

Статьями 1, 6 Закона Ставропольского края от 29.04.2016 года №47-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Нефтекумского района Ставропольского края», решением Думы Нефтекумского городского округа Ставропольского края первого созыва от 19.12.2017 года №60 «Об учреждении управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края», права и обязанности по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена на соответствующей территории возложены на управление имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что между сторонами заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: общественное питание.

Ответчиком ФИО1 в ходе рассмотрения увеличенного искового заявления по существу заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды недействительным.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожная. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст.167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет никаких правовых последствий, в том числе перехода права собственности к приобретателю (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2). В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судом для разрешения увеличенных и встречных исковых требований по существу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строительство объектов капитального строительства - общественного питания на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 448 кв.м, местоположение: <адрес>, в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации невозможно.

Не доверять выводам эксперта оснований не имеется, поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Кроме того, данный вывод эксперта полностью согласуется с заключением специалиста – кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому использование участка согласно его целевому назначению невозможно, так как при соблюдении ограничений, наложенных охранной зоной и с учетом требований градостроительных и иных норм и правил отсутствует место для размещения планируемого здания.

В соответствии с положениями ст.86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

В соответствии с частями 3 и 4 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд отражает в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает достоверным заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимую квалификацию и стаж работы, при этом заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно-обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанного вывода эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, вывод эксперта обоснован документами, представленными в материалы дела, а также достаточно аргументирован, согласуется с имеющимися в материалах дела иными доказательствами и указанными выше.

Таким образом, в судебном заседании с достаточной полнотой установлено, что сделка, а именно договор аренды является ничтожным, поскольку строительство объектов капитального строительства - общественного питания на спорном земельном участке, в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, невозможно.

Исходя из изложенного, заявленные ФИО1 встречные исковые требования подлежат удовлетворению, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> и ФИО1, подлежит признанию недействительным в силу своей ничтожности.

В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом того, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, ввиду признания договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, оснований для удовлетворения увеличенных исковых требований управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> о досрочном расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени не имеется, в связи с чем, в удовлетворении увеличенных исковых требований суд полагает необходимым отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении увеличенных исковых требований управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании задолженности по указанному договору аренды в размере 893 466 рублей 12 коп., в том числе: по уплате арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 838 899 рублей 54 коп., а также пени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 54 576 рублей 58 коп. – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> о признании договора аренды недействительным – удовлетворить.

Признать договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа <адрес> (ИНН №) и ФИО1 (паспорт серия <данные изъяты> №), недействительным.

Применить последствия недействительной сделки.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Мотивированное решение изготовлено 09.09.2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Нефтекумского районного суда Апальков А.В.