РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 марта 2023 года с. Измалково
Елецкий районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Лазаревой О.В.,
при секретаре Поляковой Н.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-55/2023 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» о признании правы аренды отсутствующим,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Согласие» о признании правы аренды отсутствующим, ссылаясь на то, что ему на праве собственности, принадлежит земельный участок с КН № площадью 7240 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> категорий земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства. 1 ноября 2017 года указанный земельный участок был передан ответчику в аренду на основании договора аренды № Согласно пункту 2.1. договора, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2.4, если одна из сторон не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор по истечение срока его действия, то настоящий договор считается продленным на тот же срок. В мае 2022 года, то есть более чем за три месяца, истец в ходе встречи с генеральным директором ООО «Согласие» в присутствии иных арендодателей смежных земельных участков предупредил ответчика о своем намерении расторгнуть договор аренды, на что был получен ответ, что ответчик подготовит соглашение о расторжении договора аренды. Поняв в октябре 2022 года, что ответчик не собирается выполнять устное распоряжение о расторжении договора аренды, истец направил в адрес ответчика письменное уведомление об отказе в продлении договора аренды. В декабре 2022 года истец обратился в Росреестр с заявлением о погашении записи об аренде в связи с истечением срока договора аренды. 28 декабря 2022 года решением Росреестра по Липецкой области государственная регистрация заявления о погашении регистрационной записи об аренде была приостановлена в связи с тем, что регистратор посчитал, что истцом пропущен срок уведомления об отказе в продлении договора аренды и предоставил срок для устранения до 28 марта 2023 года. Истец считает, что у ответчика отсутствует право аренды. Из условий договора аренды и его толкования следует, что стороны не установили, в какой форме должно быть уведомление о нежелании продлять договор. Просит суд признать отсутствующим право аренды, зарегистрированное за ООО «Согласие» в отношении земельного участка с КН № площадью 7240 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категорий земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.
В судебном заседании истец ФИО1 исковое заявление поддержал и просил удовлетворить. Дополнительно объяснил, что имеет намерение самостоятельно обрабатывать свой земельный участок.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 по ордеру в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно объяснила, что пункт 2.4 договора аренды не содержит указания на письменное уведомление о намерении не продлевать договор аренды. Между сторонами не заключено дополнительное соглашение к договору аренды.
Представители ответчика ООО «Согласие» ФИО3, ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1, представили возражения на исковое заявление, в которых ставится вопрос об отказе в иске в полном объеме. ФИО3 дополнительно объяснила, что истец получил арендные платежи за земельный участок за весь 2022 год. Таким образом, ФИО1 было начислено 34822,15 руб.. Из них ФИО1 получил вспашку, в ведомости от 15 сентября 2022 года отражено начисление и выдача арендной платы в натуральном выражении (вспашка) за 2022 год, согласно которой был вспахан земельный участок истца, стоимость вспашки 2-х гектаров земли составила 10 000 руб.. Остальное складывается из: 750 тонн озимой пшеницы на сумму 7 725 руб.; ячмень фуражный на сумму 7 612,50 руб.; 8 000 руб. – стоимость культивации, 1 484,65 - компенсация земельного налога. ФИО1 получил 14 декабря 2022 года арендную плату по договору аренды земельного участка за 2022 год в размере 20 296,15 руб., которая рассчитывается следующим образом: 34822 руб. -10 000 руб. - 4526,86 руб. (подоходный налог 13%). Выплата арендных платежей производится по заявлению собственника земельного участка.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Липецкой области, извещенного о судебном заседании своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебной защите подлежат только нарушенные права, свободы и законные интересы заявителя.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с КН № площадью 72400 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, что подтверждается свидетельством о праве собственности и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
1 ноября 2017 года указанный земельный участок площадью 72 400 кв.м. был передан ответчику ООО «Согласие» в аренду на основании договора аренды № сроком с 1 ноября 2017 года по 30 ноября 2022 года включительно. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 1 февраля 2018 года.
Согласно пункту 2.1. договора аренды земельного участка, срок аренды установлен с 1 ноября 2017 года по 30 ноября 2022 года. Согласно выписке из ЕГРН, на этот же срок установлено действие ограничения прав на земельный участок.
Пунктом 2.4. указанного договора предусмотрено, что, если ни одна из сторон настоящего договора не менее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор по истечении срока его действия, то настоящий договор считается продленным на тот же срок.
Таким образом, уведомление о расторжении должно было быть направлено стороной не позднее 1 сентября 2022 года.
Кроме того, как указано в п. 8.1. договора, все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота. Пунктом 9.2. договора установлено, что стороны договорились, что изменение и дополнение условий настоящего Договора допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.
В декабре 2022 года ФИО1 обратился в Росреестр с заявлением о погашении записи об аренде, в связи с истечением срока договора аренды. 28 декабря 2022 года решением Росреестра по Липецкой области государственная регистрация заявления о погашении регистрационной записи об аренде была приостановлена в связи с тем, что регистратор посчитал, что истцом пропущен срок уведомления об отказе в продлении договора аренды и предоставил срок для устранения до 28 марта 2023 года. Не согласившись с решением Росреестра по Липецкой области, ФИО1 обратился в суд с заявлением о разрешении спора.
В обоснование исковых требований о признании права аренды отсутствующим, истец указывает, что он в мае 2022 года устно в присутствии свидетелей уведомил представителей ответчика ООО «Согласие» об отсутствии намерения продлевать договор аренды земельного участка, указав, что истец ФИО1 не направил письменное уведомление в трехмесячный срок до окончания договора, поскольку представитель ответчика пообещал, что самостоятельно составит соглашение о расторжении договора аренды.
В судебном заседании по ходатайству представителя истца были допрошены свидетели. Так, свидетель ФИО5 суду показала, что весной 2022 года в кабинете главы администрации сельского поселения обсуждался вопрос по поводу дальнейшего продления договора аренды земельных участков. При встрече присутствовали пять человек, являющихся собственниками земельных долей, в том числе истец, а также генеральный директор ФИО6 и юрист ООО «Согласие» ФИО4. Она и ее супруг заявили, что будут продавать земельный участок, на что представители ООО «Согласие» ответили, что для уточнения встретимся в сентябре 2022 года. Со стороны представителей ООО «Согласие» имелось намерение обсудить условия аренды.
Свидетели ФИО7, ФИО8 дали суду аналогичные показания.
Допрошенный по ходатайству представителя истца в качестве свидетеля ФИО6 суду показал, что весной 2022 года им с сособственниками земельных участков с. Ровенка - Кузнецовыми обсуждались условия договора аренды на условиях повышения арендной платы. В ходе обсуждения пайщики высказывали нежелание продлевать договор аренды, но в завершении обсуждения сказали, что подумают. Ни он, ни юрист ООО «Согласие» ФИО4, также присутствовавший на встрече, не говорили, что подготовят соглашение о расторжении договора аренды к сентябрю 2022 года.
Из материалов дела следует, что истец уведомления о прекращении договора аренды арендатору за три месяца до истечения срока действия договора не направлял, свою волю на прекращение договора в предусмотренный договором срок не изъявил.
Принимая во внимание, что с фактом направления такого уведомления связано возникновение юридически значимого последствия – прекращение договора аренды по истечении срока его действия и его не продление на тот же срок, указанный факт является юридически значимым, в связи с чем представление истцом доказательств направления такого уведомления арендатору ООО «Согласие» является обязательным.
Учитывая специфику отношений по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения, воля арендодателя на расторжение договора аренды, а равно на заявление арендатору своего нежелания продлевать арендные отношения может быть сформирована только в определенный законом или договором период до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
При этом доказательств невозможности направления в адрес ответчика уведомления о своем намерении расторгнуть договор по истечении срока его действия с учетом правовых положений Гражданского кодекса Российской Федерации и условий спорного договора аренды суду не представлено.
В материалах дела имеется лишь уведомление ФИО1 в адрес генерального директора ООО «Согласие» о прекращении договора аренды земельного участка, датированное 1 ноября 2022 года, поступившее в адрес ответчика 7 ноября 2022 года, то есть с нарушением срока, предусмотренного договором аренды для уведомления. Иных уведомлений о нежелании пролонгации арендных отношений в отношении земельного участка истца ответчику направлено не было.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
В пункте 14 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что и по истечении срока действия упомянутого договора аренды арендатор продолжал использовать указанный земельный участок, о чем истцу при надлежащем контроле за принадлежащим им имуществом должно было быть известно. Однако, каких-либо возражений относительного этого со стороны арендодателя истцом не заявлено, доказательств этому и доказательств возвращения арендодателю предмета договора аренды суду не представлено.
Представитель истца в судебном заседании не отрицала, что на дату обращения в суд (январь 2023 года) обязательства арендатора были выполнены в полном объеме и в полном соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 1 ноября 2017 года № а именно, полностью выплачена арендная плата и проведена оплата налогов. Арендодатель не представил суду сведения о предъявлении им в адрес ответчика каких-либо возражений относительно предмета договора аренды земельного участка, а также любых других претензий к арендатору. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.
В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Таким образом, не направив уведомление о своем намерении расторгнуть договор в трех месячный срок до истечения договора и приняв исполнение по договору, в том числе в спорный период, истец тем самым согласился с продлением договора аренды на новый определенный договором срок в соответствии с пунктом 2.4 упомянутого договора аренды.
Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям оконченного договора.
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм материального права, условий договора аренды, а также учитывая, что ФИО1 получал и принимал арендные платежи за пользование земельным участком, поступающие от ответчика в спорный период, срок, указанный в пункте 2.4 договора, влечет пролонгацию договора несмотря на последующее выражение воли собственником участка.
При изложенных обстоятельствах суд не может согласиться с доводом истца о прекращении действия названного договора аренды с 1 декабря 2022 года.
Довод стороны истца о том, что стороны при заключении договора аренды не установили, в какой форме должно быть уведомление об отказе от продления договора, в силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ, не имеет правового значения по делу, является субъективным мнением стороны и избранным им способом защиты и не свидетельствует о надлежащем уведомлении стороны о прекращении действия договора аренды. В этой связи показания допрошенных в судебном заседании свидетелей оцениваются судом в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе письменными, а также с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор.
Приведенный истцом довод о злоупотреблении ответчиком ООО «Согласие» правом в части продления договора аренды со ссылкой на положения статьи 10 ГК РФ является несостоятельным.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Злоупотребление правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.
Из материалов дела не следует, что действия ответчика имеют своей целью причинить вред другим лицам, а также, что данные действия совершены с незаконной целью или незаконными средствами.
Статьями 301 и 304 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Пункт 3 статьи 1 указанного закона предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 ГК РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права допустим, когда запись в ЕГРП нарушает права истца при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.
Требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения, иск о признании права на недвижимое имущество отсутствующим не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски.
Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018).
При разрешении настоящего дела судом не установлено обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания оспариваемого права аренды отсутствующим.
Принимая во внимание указанные обстоятельства и то, что ООО «Согласие» в настоящее время является владеющим собственником (арендатором), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания отсутствующим права аренды, возникшего у ответчика на основании договора аренды земельного участка 1 ноября 2017 года № 01/11/2017-АР/05.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца ФИО1.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» о признании правы аренды отсутствующим отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Елецкий районный суд Липецкой области.
Судья О.В. Лазарева
Решение в окончательной форме принято судом 17 марта 2023 года.
Судья О.В. Лазарева