УИД: №
К делу № 2-1227/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Тихорецк 22 декабря 2022 года
Тихорецкий районный суд Краснодарского края в составе:
судьи О.Ю. Горчакова,
при секретаре А.В. Косич,
с участием представителя истцов
ФИО1, ФИО5 Ф.ФИО3,
действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика
администрации МО Тихорецкий район ФИО4,
действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО5 к администрации МО Тихорецкий район о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО5 обратились в Тихорецкий районный суд Краснодарского края, в котором просят сохранить после реконструкции и перепланировки без разрешительной документации жилую пристройку литер «А2», пристройку литер «а1», пристройку литер «а2», общей площадью 34,2 кв.м, по адресу: <адрес> признать её жилым домом; признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженкой <адрес> <адрес> и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцем <адрес>, право общей долевой собственности, по ? доле за каждым на жилой дом литер «А2», пристройку литер «а1», пристройку литер «а2», общей площадью 34,2 кв.м, по адресу: <адрес>; прекратить за ФИО1 право собственности на нежилое помещение общей площадью 40 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, помещение 1; прекратить за ФИО1 право собственности на ? долю от жилого помещения — квартиры, общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; прекратить за ФИО5 право собственности на ? долю от жилого помещения — квартиры, общей площадью 34,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; снять с государственного кадастрового учета здание - многоквартирный дом, общей площадью 202 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; считать данное решение суда основанием для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома литер «А2» с пристройкой литер «а1», пристройкой литер «а2», общей площадью 34,2 кв.м, количество этажей – 1, материал стен смешенные, год постройки- 1960, по адресу: <адрес>.
Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований и пояснила, что ФИО1 и ФИО5 на праве общей долевой собственности, по ? доле каждому принадлежит квартира общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 40 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1439 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, находящемся в аренде у истцов на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора был на год, в настоящее время срок продлен на неопределенный срок. С целью улучшения жилищно-бытовых условий, они за счет своих средств и труда, получив необходимое разрешение, осуществили реконструкцию и перепланировку жилой пристройки лит А2, реконструкцию пристройки лит. а1 и лит. А2, снесли многоквартирный дом лит. А, жилую пристройку лит. А1, пристройку лит. А, квартиры №. Однако, срок разрешения на реконструкцию истек. Ввести в эксплуатацию в течение действия срока разрешения не успели. После окончания строительства истцы обратились в ГУП КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ» по Тихорецкому району за получением технической документации для регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. Был выдан технический паспорт на здание, где указано, что оно реконструировано и перепланировано без разрешительной документации. ДД.ММ.ГГГГ за № администрацией МО Тихорецкий район был дан ответ, что узаконить в административном порядке объект не представляется возможным.
Представитель ответчика администрации МО Тихорецкий район ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований истца по основаниям, изложенным в отзыве, из которого следует, что согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если охранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. При изучении материалов было установлено, что спорный объект образован в результате реконструкции двухквартирного жилого дома в индивидуальный жилой дом. В отношении квартиры №, принадлежащей истцам имеются обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». Мнение ПАО «Сбербанк России» по вопросу проведенной реконструкции в материалах дела отсутствуют.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Парковского сельского поселения Тихорецкого района был надлежаще извещен о дате и времени слушания, в суд не явился, возражений относительно искового заявления не предоставил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен о дате, времени и месте проведения судебного слушания, направил заявление, из которого следует, что ПАО Сбербанк не возражает против проведения реконструкции и/или переустройства дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что исковое заявление является обоснованным и подлежит удовлетворению.
В рамках рассмотрения настоящего дела Тихорецким районным судом государственным Бюджетным Учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация — Краевое БТИ» была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. В соответствие с выводами вышеуказанной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> находится основное строение — Дом, состоящий из отдельной квартиры предназначенных для односемейного заселения жильцов, при их постоянном проживании. Следовательно, объект капитального строительства является жилым домом одноквартирным отдельно стоящим. Согласно Разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № разрешена реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства. Общая площадь реконструированного объекта — 93,3 кв.м, объем — 328,0 куб.м. количество этажей — 1, площадь застройки — 117,0 кв.м. Срок действия настоящего разрешения — до ДД.ММ.ГГГГ. Реконструкция многоквартирного жилого дома произошла за счет: демонтажа жилого здания литер «А», демонтажа жилой пристройки литер «А1», демонтажа пристройки литер «а». В квартире № произведена перепланировка и переустройство: демонтирована отопительная печь на твердом топливе в кузне №3, демонтирована перегородка между помещениями №2 и №3 с образованием кухни №3, демонтирован дверной блок между жилой комнатой №1 и кухней №3, демонтирован сантех прибор в кухне №3, демонтирована варочная плита в коридоре №5, обустроен газовый камин в кухне №3, установлена варочная плита в кухне №3. По факту общая площадь жилого дома литер «А2» с пристройкой литер «а1», литер «а2» после реконструкции перепланировки и переустройства составляет 34,2 кв.м., жилая площадь составляет 12,8 кв.м. Площадь застройки составляет 45,0 кв.м. Общая площадь, объем, площадь застройки реконструированного объекта не соответствует Разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №. Исследуемое домовладение соответствует СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые однокомнатные» (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20.10.2016 г. №725/пр) (с изменениями и дополнениями) за исключением п.4,5, т.к. отсутствуют помещения ванной, туалета, п.6.2., т.к. высота в жилой комнате №1 и кухне №3 менее 2,5 м. Соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты Требования к объемно-планировочным и реконструктивным решениям» в части противопожарного расстояния между жилыми зданиями. Соответствует Правилу землепользования и застройки Парковского сельского поселения Тихорецкого района в отношении: площади исследуемого земельного участка; процента застройки исследуемого земельного участка; отступа жилого дома от красной линии по <адрес>; максимальной этажности здания; соответствует отступам от границы смежного участка №. Объект капитального строительства соответствует нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края (с изменениями на 12 сентября 2022 года) относительно охранных зон линии водоснабжения, линии газоснабжения, линии электропередач. Земельный участок с кадастровым номером № частично находится в зоне с особыми условиями использования территории — охранная зона воздушной линии электропередачи «ВЛ-0,4 кВ ТП В-1-259» однако исследуемое строение не затрагивает эту зону. Исследуемый жилой дом не расположен на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве. Не расположен в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах.
Также в соответствие с вышеуказанной экспертизы установлено, что исследуемый жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует градостроительному регламенту в отношении: площади исследуемого земельного участка; процента застройки исследуемого земельного участка; отступ жилого дома от красной линии по <адрес>; максимальной этажности здания; соответствует отступам от границы смежного участка №. Объект капитального строительства соответствует нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края (с изменением на 14 мая 2020 г) относительно охранных зон линии водоснабжения, линии газоснабжения, линии электропередач. Соответствует требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение расположения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части противопожарного расстояния между жилыми зданиями. Исследуемый жилой дом не перекрывает оконных проемов и не влияет на освещенность помещений и других строений. Расположение жилого дома не влияет на гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите, проветривание других строений, следовательно не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Строительные конструкции объекта исследования находятся в работоспособном техническом состоянии, отвечают действующим нормативным документам Жилой дом можно признать пригодными для дальнейшей эксплуатации и проживания. Исследуемый жилой дом не затрагивает интересы третьих лиц, не представляет угрозы для жизни и здоровья окружающих. Следовательно, сохранение жилого дома литер «А2» с пристройками литер «а1», литер «а2», по адресу: <адрес>, возможно в существующем виде.
Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, является полным, не содержит противоречий и неясностей, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.
Из изложенного следует, что спорные объекты соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранение указанных объектов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Иное суду не доказано.
ФИО1 и ФИО5 на праве общей долевой собственности, по ? доле каждому принадлежит квартира общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 40 кв.м, с кадастровым номером 23:32:0403003:4620, по адресу: <адрес>, помещение 1.
Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1439 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, находящемся в аренде у Истцов на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора был на год, в настоящее время срок продлен на неопределенный срок. С целью улучшения жилищно-бытовых условий, они за счет своих средств и труда, получив необходимое разрешение осуществили реконструкцию и перепланировку жилой пристройки лит А2, реконструкцию пристройки лит. а1 и лит. А2, снесены многоквартирный дом лит. А, жилая пристройка лит. А1, пристройка лит. А, квартиры №. Но срок разрешения на реконструкцию истек. Ввести в эксплуатацию в течение действия срока разрешения не успели. После окончания строительства мы обратились в ГУП КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ» по Тихорецкому району за получением технической документации для регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. Был выдан технический паспорт на здание, где указано, что оно реконструировано и перепланировано без разрешительной документации.
Земельный участок под спорными объектами недвижимости на законных основаниях находится в аренде у истцов.
Вышеуказанное сторонами не оспаривалось.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется также путем признания права.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, «самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 ст. 26 ЖК РФ».
Согласно п. 3 и п. 4 ст.29 Жилищного кодекса РФ «собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, надстройки право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.
Согласно п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство.
Поскольку иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, решение вопроса о праве собственности истца на возведенные объекты недвижимого имущества может быть осуществлен в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения заявленного им иска.
Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации, единственным способом легализации объектов истца является признание на него права собственности в судебном порядке на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018).
Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм.
При этом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.
В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ФИО1 и ФИО5 на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне Арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ являются арендаторами земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью1439,0 кв.м., по адресу: <адрес>. Договор пролонгирован на неопределенный срок, в материалы дела не представлено доказательств обратного.
Согласно выводов эксперта, жилой дом построен без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, спорное здание расположено на земельном участке без нарушения по соответствию назначения здания разрешенному использованию земельного участка.
Построенный жилой дом соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц и может являться основанием для признания права на самовольную постройку.
С учетом изложенного, объект недвижимости соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, споры о правах в отношении данного имущества с иными лицами отсутствуют; отсутствует иная возможность кроме как в судебном порядке признания права на объект недвижимости с целью последующей его регистрации в установленном законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 и ФИО5 удовлетворить.
Сохранить после реконструкции и перепланировки без разрешительной документации жилую пристройку литер «А2», пристройку литер «а1», пристройку литер «а2», общей площадью 34,2 кв.м, по адресу: <адрес> признать её жилым домом.
Признать за, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженкой <адрес> <адрес> и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцем <адрес> право общей долевой собственности, по ? доле, за каждым, на жилой дом литер «А2», пристройку литер «а1», пристройку литер «а2», общей площадью 34,2 кв.м, по адресу: <адрес>.
Прекратить за, ФИО1, право собственности на нежилое помещение общей площадью 40 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.
Прекратить за, ФИО1, право собственности на ? долю от жилого помещения — квартиры, общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Прекратить за ФИО5 право собственности на ? долю от жилого помещения — квартиры, общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Снять с государственного кадастрового учета здание - многоквартирный дом, общей площадью 202 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Разъяснить, что данное решение суда основанием для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома литер «А2» с пристройкой литер «а1», пристройкой литер «а2», общей площадью 34,2 кв.м, количество этажей – 1, материал стен смешенные, год постройки- 1960, по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий районный суд в месячный срок с момента получения копии решения суда.
Судья О.Ю. Горчаков