УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 31 января 2025 года

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Поповой С.Н.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к <данные изъяты>» о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости соразмерного уменьшения площади объекта долевого строительства, неустойки,штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к <данные изъяты>» с требованиями о признании недействительными п. 3.5, п. 11.10 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскания в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере <данные изъяты>; неустойки за нарушение срока удовлетворения потребителя о соразмерном уменьшении стоимости объекта строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>; компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>; штрафа за неисполнение обязательства в добровольном порядке в размере <данные изъяты>; расходов на проведение обмеров и составление технического паспорта в размере <данные изъяты>; расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Специализированный застройщик «При<адрес>» был заключен договор участия в долевом строительстве № многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>

Предметом договора является жилое помещение – однокомнатная <адрес>, общей площадью 36,76 кв.м. (общая площадь объекта долевого строительства без учета балконов, лоджий и других летних помещений в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ), (общая приведенная площадь объекта долевого строительства с учетом летних помещений, лоджий и/или балконов, террас с применением понижающего коэффициентов 38,09 кв.м.) на 7-м этаже, секции 3. Цена указанного договора составляет <данные изъяты>.

Истцом все условия по договору исполнены надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и истцом был составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства, из которого следует, что Застройщик передал квартиру общей площадью 35,90 кв. м., с учетом балконов и/или лоджий (в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Таким образом, по расчету истца, фактическая общая площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 0,99 кв. м. из расчета общей площади <адрес>,09 кв.м. и переплата истца за переданный объект строительства составила <данные изъяты> рубль.

Истец направил в адрес Застройщика претензию о возврате излишне уплаченных средств, которая была оставлена им без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых просил об отказе в удовлетворении заявленных требований, однако, в случае их удовлетворения, просил на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки, штрафа и судебных расходов, а также предоставить отсрочку исполнения решения до ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 214-ФЗ), указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 5 указанного Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор участия в долевом строительстве № многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, Ленинский городской округ, д. Мисайлово и д. Дальние Прудищи, мкр. 1, квартал 2. (л.д. 9-29).

Предметом договора является жилое помещение, основные характеристики объекта долевого строительства, определены в Приложении № к Договору, а именно:однокомнатная <адрес>, общей площадью 36,76 кв.м. (общая площадь объекта долевого строительства без учета балконов, лоджий и других летних помещений в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ), (общая приведенная площадь объекта долевого строительства с учетом летних помещений, лоджий и/или балконов, террас с применением понижающего коэффициентов 38,09 кв.м.) на 7-м этаже, секции 3. (л.д. 25). Цена указанного договора составляет <данные изъяты>, оплата по договору произведана истцом в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривалось.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и истцом был составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства, из которого следует, что Застройщик передал квартиру общей площадью 35,90 кв. м., с учетом балконов и/или лоджий (в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) (л.д. 30-31),

Обращаясь с заявленными требованиями истец полагает, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 0,99 кв. м. из расчета общей площади <адрес>,09 кв.м., что по мнению истца, дает основания полагать, что им уплачены излишние денежные средства, которые подлежат взысканию с ответчика.

Досудебная претензия истца (л.д. 39-43) направленная в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44), оставлена застройщиком без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 настоящего Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

В соответствии с п. 3.7 договора участия в долевом строительстве, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения – объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 приложения № к договору (36,76 кв.м. (л.д. 25) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м. объекта долевого строительства, указанной в приложении № к договору на разницу между общей площадью жилого помещения – объекта долевого строительства, указанной в приложении 1 к договору и фактической общей площадью жилого помещения – объекта долевого строительства (указанной в техническом плате (техническом паспорте, экспликации).

Согласно п. 1 передаточного акта общая площадь объекта строительства составляет 35,90 кв. м. в соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия в п. 3.5. согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Пунктом 3.6 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства превысит общую площадь жилого помещения - объекта долевого строительства, указанную в столбце 7 Приложения N 1 к договору, более чем на 1 кв. м, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении N 1 к договору (столбец 11), на разницу между фактической общей площадью жилого помещения (указанной в техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) - объекта долевого строительства и общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения N 1 к договору.

Пунктом 3.7. Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта, экспликации)) фактическая общая площадь жилого помещения - объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения N 1 к договору более чем на 1 кв. м, цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) м2 объекта долевого строительства, указанной в Приложении N к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в Приложении N 1 к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В пункте 3.5 Договора стороны договорились о том, что цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.7 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Площадь переданного истцу застройщиком объекта находится в пределах согласованных сторонами в договоре отступлений от проектной площади, а именно разница площади объекта составляет 0,86 кв.м. (36,76 кв.м. столб.7 Приложения № Договора – 35,90 кв.м. ( акт приема-передачи объекта )

Из смысла вышеприведенных условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны договорились о том, что участнику долевого строительства не возвращаются денежные средства за разницу площадей в случае изменения площади объекта менее, чем на 1 кв. м. Истец собственноручно подписал договор участия в долевом строительстве, и с данным условием был ознакомлен при подписании договора.

Сторонами согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который не влияет на стоимость объекта долевого строительства, что не противоречит требованиям закона, размер уменьшения фактической площади объекта долевого строительства - квартиры истца подпадает под согласованное сторонами отступление.

На основании изложенного, исковые требования о признании недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве и взыскании разницы цены договора в размере <данные изъяты>, удовлетворению не подлежат.

Одновременно суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным пункта 11.10 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Согласно пункту 11.10 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением или недействительностью, передаются на разрешение спора по месту нахождения объекта долевого строительства с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензий - в течение 1 (одного) месяца с момента получения.

Пунктом 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В ст. 168 Гражданского кодекса РФ закреплено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Согласно п. 2 названной статьи к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, в том числе относятся:

- условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона (пп. 2).

- условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом (пп. 11).

В силу ч.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ положения статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей", устанавливающие перечень недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Частью 7 ст. 29 ГПК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрена возможность предъявления искового заявления по данной категории дел в суд по месту жительства или пребывания истца, по месту заключения или исполнения договора, по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем.

Как указано в пункте 21 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, право выбора между несколькими судами, которым в силу Закона о защите прав потребителей подсуден спор, принадлежит потребителю. Условие договора, заключенного продавцом (исполнителем) с потребителем, об изменении территориальной подсудности споров не ограничивает право потребителя на предъявление иска в соответствии с подсудностью, установленной законом.

При этом сам по себе факт указания в договоре на договорную подсудность не исключает право и возможность обращения потребителя с иском в суд по месту своего жительства, по правилам подсудности, предусмотренным положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 29 ГПК РФ.

Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-I "О защите прав потребителей" не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между потребителем и исполнителем услуг.

Между тем из разъяснений, содержащихся в абз. 9 п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", следует, что не является обязательным досудебным порядком урегулирования спора направление потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены, об устранении недостатков товара, о замене товара ненадлежащего качества в адрес продавца, изготовителя либо уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя. В то же время ненаправление такого требования и уведомления об отказе от исполнения договора является основанием для отказа судом во взыскании в пользу потребителя штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей (п. 4 ст. 1, ст. 10, 401 и п. 3 ст. 405 ГК РФ).

Разрешая указанные требования, руководствуясь вышеназванными положениями, учитывая, что наличие указанного пункта не является препятствием для принятия искового заявления и рассмотрения дела по правилам подсудности, предусмотренным законом для дел о защите прав потребителей, поскольку в данной связи, соответствующая оговорка не исключает возможность обращения в суд общей юрисдикции по правилам ст. 29 ГПК РФ, создавая собой дополнительные гарантии и возможности для восстановления нарушенного права. В рассматриваемом деле, условие о договорной подсудности, не нарушило права истца на судебную защиту и обращение в суд с иском по правилам альтернативной подсудности, а также отсутствие объективных и достоверных доказательств нарушения его прав оспариваемым пунктом договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных требований истца.

Принимая, что в удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 3.5, 11.10 договора участия в долевом строительстве и взыскания в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере <данные изъяты> истцу отказано, производные требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения потребителя о соразмерном уменьшении стоимости объекта строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>; компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>; штрафа за неисполнение обязательства в добровольном порядке в размере <данные изъяты>; расходов на проведение обмеров и составление технического паспорта в размере <данные изъяты>; расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>, также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительными п. 3.5, п. 11.10 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскания в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере <данные изъяты>, неустойки за нарушение срока удовлетворения потребителя о соразмерном уменьшении стоимости объекта строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>, штрафа за неисполнение обязательства в добровольном порядке в размере <данные изъяты>, расходов на проведение обмеров и составление технического паспорта в размере <данные изъяты>, расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы через Видновский городской суд.

Председательствующий

Мотивированное решение суда изготовлено 04 февраля 2025 года