Дело №

УИД 25RS0031-01-2025-000648-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ с. Камень-Рыболов

Ханкайский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Щедривой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Кучинской Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Ханкайского муниципального округа Приморского края о признании незаконным решения об отказе в реализации права на выкуп земельного участка и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным иском к администрации Ханкайского муниципального округа, указывая в обоснование иска, что между ней и администрацией Ханкайского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 323 кв.м.. В соответствии с п.1.2 договра аренды, разрешенное использование земельного участка – многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; хозяйственные постройки. В 2025 году она окончила строительство хозяйственной постройки «гараж», на которую зарегистрировала право собственности. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Ханкайского муниципального округа с заявлением о предоставлении ей земельного участка в собственность за плату, без проведения аукциона на основании ст.39 Земельного кодекса РФ, так как имеет в собственности недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ она получила уведомление о том, что согласно правил землепользования и застройки минимальный процент застройки земельного участка под основным объектом должен быть не менее 10%, а на данном участке основной объект отсутствует. Полагает, что решение администрации является незаконным и необоснованным, так как нарушает Земельный кодекс РФ и её права на приобретение земельного участка в собственность. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, предусмотрены ст.39.16 Земельного кодекса РФ. В ответе администрации не содержится ни одной нормы права, на основании которой ей было отказано. В силу положений п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, являясь собственником здания, расположенного на земельном участке, она имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность. Просит признать решение администрации Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в реализации права на выкуп земельного участка незаконным, обязать администрацию Ханкайского муниципального округа заключить с ней договор купли-продажи земельного участка, взыскать с административного ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО1 на требованиях административного иска настаивает, суду пояснила, что земельный участок брала в аренду с целью строительства в том числе, жилого помещения, в настоящее время на земельном участке возведен гараж, имеются хозяйственные постройки.

Представитель административного истца – адвокат Коргутова С.В.. требования административного иска поддержала по доводам, изложенным в иске. Суду пояснила, что на земельном участке построено здание – гараж, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Аренда соответствует целям строительства на земельном участке. Правила землепользования были изданы позже, чем получен в аренду земельный участок, поэтому не имеет значения, что процент застройки не соответствует правилам. Более того, в выписке из ЕГРН указана внутренняя площадь помещения, а площадь застройки является другой и указана в техническом плане на здание и составляет примерно 23,94 кв.м., что соответствует площади застройки в процентном отношении. В соответствии с градостроительным планом земельный участок находится в зоне Ж-1. Администрация, как собственник земельного участка после обращения ФИО1 с заявлением на выкуп земельного участка, должна была привести вид разрешенного использования в соответствии с классификатором, если оно не соответствовало правилам землепользования. В отказе ФИО1 не разъяснялось, что необходимо именить вид разрешенного использования, а потом обратиться повторно с заявлением, ей было рекомендовано обратиться в суд. Использование всей площади предоставленного земельного участка необходимо для обслуживания гаража, а именно на заезд, выезд автотранспортного средства. Административным ответчиком не указаны нормы Земельного кодекса, на основании какой именно статьи было отказано административному истцу в предоставлении в собственность земельного участка.

Представитель административного ответчика Ц.А.И. требования административного иска не признал, суду пояснил, что возведенный административным истцом гараж является вспомогательным объектом. В 2023 году были утверждены Правила землепользования и застройки Ханкайского муниципального округа, которые действовали на момент строительства административным истцом гаража. В соответствии с ПЗЗ, минимальный процент застройки земельного участка составляет 10%. Административному истцу предоставлен земельный участок площадью 323 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН, при этом площадь гаража, расположенного на земельном участке составляет 21,2 кв.м., что также подтверждается выпиской из ЕГРН, то есть площадь земельного участка превышает расположенное на нем сооружение более чем в 10 раз, что указывает на несоразмерность испрашиваемого земельного участка. Испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства (Ж-1). Арендатор вправе возводить на земельном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости. Арендатор земельного участка вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости, однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта. Основной объект недвижимости на испрашиваемом земельном участке отсутствует, а возведенный гараж относится к вспомогательным объектам. Возведение на земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе, при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ. Обращаясь с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, административный истец указала цель использования земельного участка «многоквартирные жилые дома высотой 2-3 этажа, хозяйственные постройки», однако данный вид разрешенного использования ни в классификаторе, ни в ПЗЗ не значится. Испрашиваемый земельный участок не отвечает требованиям градостроительного регламента, не соответствует минимальной площади застройки, при возведении вспомогательного объекта использования у административного истца не возникает право на приобретение этого земельного участка без торгов. Правом истца является очередность возведения объекта, но приобрести земельный участок можно только после возведения основного объекта, то есть жилого дома, гараж основным объектом не является. Разрешенное использование земельного участка в настоящее время не соответствует утвержденным правилам землепользования, которые были приняты до строительства гаража. Отказ не содержит ссылки на нормы Земельного кодекса, поскольку в соответствии с ФЗ №210 «Об организации предоставления государственных, муниципальных услуг», все муниципальные услуги, которые отнесены к органам местного самоуправления предоставляются этими органами на основании административных регламентов. Отказ администрации в предоставлении административному истцу в собственность спорного земельного участка и в заключении договора купли-продажи соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, просит в удовлетворении требований административного иска отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в администрацию Ханкайского муниципального района подана заявка о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка, местоположение: <адрес>, цель использования земельного участка – многоквартирные жилые дома высотой 2-3 этажа, хозяйственные постройки, площадь земельного участка 90 кв.м. (л.д.38).

Постановлением администрации Ханкайского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ №-па предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 90 кв.м., местоположение земельного участка установлено примерно <иные данные изъяты> от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием земельного участка: основной вид: многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; вспомогательный вид: хозяйственные постройки. Утверждена схема расположения земельного участка в кадастровом квартале № в территориальной зоне Ж-2 (зона застройки малоэтажными жилыми домами) (л.д.39-47).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в администрацию Ханкайского муниципального района подана заявка о предоставлении в аренду земельного участка площадью 90 кв.м., местоположение: в <адрес>, цель использования земельного участка – многоквартирные дома высотой 2-3 этажа, хозяйственные постройки (л.д.52).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ханкайского муниципального района Приморского края и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, общей площадью 90 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир Жилой дом, участок находится примерно <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>. разрешенное использование земельного участка: многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; хозяйственные постройки. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53-57).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в администрацию Ханкайского муниципального района Приморского края подано заявление о перераспределении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 323 кв.м. (л.д.58-60).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации Ханкайского муниципального района <адрес> № утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка в кадастровом квартале №, площадью 323 кв.м. в целях перераспределения земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>., расположенного в территориальной зоне Ж-2 (зона застройки малоэтажными многоквартирными домами), вид разрешенного использования земельного участка: многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; хозяйственные постройки (л.д.61-63).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ханкайского муниципального района и ФИО1 заключено Соглашение о досрочном расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, в связи с предоставлением земельного участка с кадастровым номером №, образовавшегося путем перераспределения, согласно постановлению администрации Ханкайского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №-па (л.д.64).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ханкайского муниципального района <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, общей площадью 323 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в <адрес>, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Разрешенное использование земельного участка: многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; хозяйственные постройки. Срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными настоящим договором, а также видом разрешенного использования (л.д. 9-12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в администрацию Ханкайского муниципального округа подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером № площадью 323 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> собственность без проведения торгов (л.д.18).

Уведомлением за подписью главы администрации Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 отказано в соответствии с подпунктами 3,17,23,31 пункта 11.1 раздела 11 административного регламента «Об утверждении административного регламента предоставления администрацией Ханкайского муниципального округа муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления или в собственности муниципального образования, без проведения торгов» в предоставлении муниципальной услуги. В обоснование отказа в уведомлении указано следующее: 1). вид разрешенного использования земельных участков определен классификаторами видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №, а также Правилами землепользования и застройки Ханкайского муниципального округа, утвержденными решением Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту ПЗЗ). Границы испрашиваемого земельного участка расположены в границах территориальной зоны малоэтажной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства (Ж-1), вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка «многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; хозяйственные постройки» в классификаторе и ПЗЗ отсутствует. Заявителю рекомендовано привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительной документацией; 2). на арендованном земельном участке зарегистрирован объект с кадастровым номером № с назначением «гараж», данный объект является вспомогательным объектом. Возведение на арендованном земельном участке только объекта вспомогательного использования в отсутствие основного здания, не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка; 3). минимальный процент застройки земельного участка под основным объектом должен быть не менее 10%, на земельном участке основной объект отсутствует (л.д.19-21).

Из акта выездного обследования, проведенного ведущим специалистом отдела градостроительства и земельных отношений администрации Ханкайского муниципального округа ДД.ММ.ГГГГ с целью проверки использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 323 кв.м. расположен объект недвижимости – здание с назначением «гараж» (согласно выписки из ЕГРН) с кадастровым номером №, а также отдельно стоящее одноэтажное здание – металлический контейнер. В связи с отсутствием доступа на данный земельный участок определить признаки капитального строения не представилось возможным (л.д.30-31).

Из выписок из ЕГРН на объект недвижимости – земельный участок кадастровый № и зарегистрированных правах следует, что местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 33 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадь земельного участка 323 кв.м. +/-6.29, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные дома высотой 2-3 этажа; хозяйственные постройки. Установлено ограничение в виде аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ограничения установлены в пользу ФИО1. Основание государственной регистрации – договор аренды земельного участка №, выдан ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ханкайского муниципального района (л.д.65-73).

Из выписок из ЕГРН на объект недвижимости – здание, кадастровый № и зарегистрированных правах следует, что местоположение здания установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 33 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Площадь здания 21.2 кв.м., назначение – гараж, количество этажей – 1, в том числе подземных 0, материал наружных стен – деревянные, год завершения строительства – 2025 Правообладатель ФИО1, дата государственной регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ. Документы основание – договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-17, 74-80).

Из градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленного на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 323 кв.м., объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют. Земельный участок расположен в территориальной зоне (Ж-1) – зона малоэтажной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства (п.2.1). В п.2.2 указана информация о видах разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж-1. К основным видам разрешенного использования отнесены: амбулаторно-поликлиническое обслуживание, блокированная жилая застройка, бытовое обслуживание, ведение огородничества, ведение садоводства, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), для индивидуального жилищного строительства, дошкольное, начальное и среднее общее образование, земельные участки (территории) общего пользования, коммунальное обслуживание, культурное развитие, магазины, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, общежития, общественное питание, площадки для занятия спортом, рынки, социальное обслуживание. К условно разрешенным видам использования земельного участка отнесены: оказание услуг связи, размещение гаражей для собственных нужд, религиозное использование. К вспомогательным видам разрешенного использования земельного участка отнесены: благоустройство территории, предоставление коммунальных услуг, служебные гаражи. В пункте 2.3 указаны предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок: минимальная площадь земельного участка 400 кв.м., максимальная 5000 кв.м.; предельное количество этажей и (или) высота зданий, сооружений – 3; максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60 (л.д.87-96).

Согласно технических характеристик указанных в техническом плане здания, подготовленного по заявлению ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости – здание, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание №, местоположение объекта: <адрес>, назначение здания – гараж, материал наружных стен – деревянные, год завершения строительства объекта 2025, площадь объекта недвижимости 21,2 +/- 0,1 кв.м. В заключении кадастрового инженера указано, что технический план подготовлен в связи с предоставлением в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию прав нежилого здания «гараж» (л.д.97-119).

В соответствии с п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.2 ст.15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

По общему правилу, приведенному в п.1 ст.39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с п.п.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность (без торгов) имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст.39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п.14); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (п.19).

Согласно подпункту 3 пункта 5 ст.39.17 ЗК РФ, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Отказывая ФИО1 в предоставлении земельного участка без проведения торгов, административный ответчик в уведомлении сослался на подпункты 3,17,23,31 пункта 11.1 раздела 11 административного регламента предоставления администрацией Ханкайского муниципального округа муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления или в собственности муниципального образования, без проведения торгов», утвержденного постановлением администрации Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №-па.

Данный административный регламент, согласно п.1 постановления, утвержден в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами от ДД.ММ.ГГГГ 3131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», от ДД.ММ.ГГГГ №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», постановлением администрации Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №-па «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения муниципальных функций и административных регламентов предоставления муниципальных услуг».

В соответствии с пунктом 11.1. административного регламента «Предоставление земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления или в собственности муниципального образования, без проведения торгов», основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги являются в том числе: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 3); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 17); предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается (подпункт 23); несоответствие вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования, градостроительного зонирования (подпункт 31).

Согласно п.18.8 указанного административного регламента, при наличии хотя бы одного из оснований для отказа, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, действующим законодательством, специалист принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и осуществляет подготовку проекта решения, подписание и направление принятого решения заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст.42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с п.1 ч.6 ст.30 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ч.1 ст.37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч.3 ст.37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч.3 ст.37 ГрК РФ).

Решением думы Ханкайского муниципального района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ № были внесены изменения в правила землепользования и застройки Камень-Рыболовского сельского поселения. Согласно выкопировки из ПЗЗ следует, что испрашиваемый административным истцом земельный участок находился в территориальной зоне застройки малоэтажными многоквартирными домами (Ж-2). К основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относились: многоквартирные жилые дома высотой 2-3 этажа: малоэтажное жилищное строительство до 3-х этажей: индивидуальные жилые дома; индивидуальное жилищное строительство; блокированные жилые дома. К условно-разрешенному виду использования отнесены отдельно стоящие гаражи боксового типа или открытые стоянки легковых автомобилей (в пределах земельных участков жилых домов). К вспомогательным видам разрешенного использования отнесены: гаражи, встроенные в жилые дома, временные гаражи для маломобильных групп населения; хозяйственные постройки. В ПЗЗ приведены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности, минимальная площадь земельного участка, высота зданий основных и вспомогательных строений, коэффициент использования территории земельного участка не более 0,94 (л.д.48-51).

Правилами землепользования и застройки Ханкайского муниципального округа Приморского края, утвержденными решением Думы Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту ПЗЗ), испрашиваемый административным истцом земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1 – зона малоэтажной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства. Согласно подпункту 1.1 п.1 главы 10 ПЗЗ, под кодовым обозначением 2.1 основным видом разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне Ж-1 указано индивидуальное жилищное строительство: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек. Согласно п.п.1.21 (кодовое обозначение 2.7.2) ПЗЗ, размещение гаражей для собственных нужд отнесено к условно-разрешенному виду использования земельного участка (л.д.81-86).

Согласно классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № под видом разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» понимается: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек (код 2.1).

В силу ч.10 ст.4 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 №703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования», строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Из постановления администрации Ханкайского муниципального района от 25.10.2017 №1065-па «О предварительном согласовании предоставления земельного участка ФИО1 и утверждении схемы расположения земельного участка» (л.д.45) следует, что предварительно был согласован земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: основной вид - многоквартирные дома высотой 2-3 этажа, вспомогательный вид – хозяйственные постройки.

Из заявок о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка, о предоставлении в аренду земельного участка (л.д.38,53) цель использования земельного участка ФИО1 указана – многоквартирные жилые дома, хозяйственные постройки.

В исковом заявлении административный истец также указывает, что возведенное здание является хозяйственной постройкой.

Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяется его правовой режим.

Вышеприведенные нормы Закона, а также исследованные в судебном заседании письменные доказательства свидетельствуют о том, что административным истцом на земельном участке, предоставленном ей в аренду, возведен объект – гараж, который относится к вспомогательному виду разрешенного использования земельного участка.

Отсутствие на испрашиваемом земельном участке основного здания, административным истцом не оспаривалось.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, на основании пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ могут быть предоставлены в собственность без проведения торгов, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Поскольку спорный земельный участок на момент его предоставления в аренду имел основной вид разрешенного использования - многоквартирные дома высотой 2-3 этажа, с этой же целью он был предоставлен в аренду, возведение на нем вспомогательного хозяйственного строения без основного объекта недвижимости не порождает исключительного права на земельный участок, поскольку эксплуатация строения не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка.

Отсутствие на земельном участке помимо гаража объектов капитального строительства свидетельствует о том, что целью использования земельного участка являлось не возведение жилого дома, а исключительно приобретение земельного участка в собственность на основании п.1 ст.39.20 ЗК РФ без уплаты его реальной рыночной стоимости.

Право гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения объектов вспомогательного использования и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает возможность приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта, что согласуется с позицией, изложенной в п.16 Обзора Верховного Суда Российской Федерации №1 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022, согласно которой возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 ст.39.20 ЗК РФ.

Таким образом, поскольку возведенный административным истцом на земельном участке гараж имеет вспомогательное значение, то регистрация права собственности на данный гараж не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства.

Исходя из норм главы VI Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Главой 13 ПЗЗ Ханкайского муниципального округа Приморского края, утвержденными решением Думы Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Пунктом п.1.1. ПЗЗ в зоне малоэтажной жилой застройки и индивидуального жилищного строительства (Ж-1) предусмотрены предельные параметры: минимальная площадь земельного участка 0,04 га, максимальная площадь 0,5 га, минимальное количество этажей -1, максимальное -3, минимальный процент застройки – 10%, максимальный процент застройки – 60 %.

Пунктом 5 главы 1 ПЗЗ установлено, что действие настоящих Правил не распространяется на отношения по приобретению в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, прав на эти участки, в части разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства при условии, что объекты капитального строительства созданы до вступления в силу настоящих Правил.

Судом установлено, что строительство гаража завершено в 2025 году, площадь земельного участка, предоставленного административному истцу в аренду составляет 323 кв.м., а площадь объекта – гаража, находящегося на земельном участке составляет 21.2 кв.м., что в 15 раз меньше площади испрашиваемого земельного участка, что свидетельствует о явной несоразмерности площади, необходимой для эксплуатации расположенного на спорном земельном участке объекте недвижимости, площади самого земельного участка.

Довод представителя истца о том, что фактическая площадь гаража больше чем 21,2 кв.м. опровергается выпиской из ЕГРН, а также техническим планом здания.

Доказательств в подтверждение необходимости использования всей площади испрашиваемого земельного участка в целях эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, а также, что гараж был возведен до вступления в силу ПЗЗ, утвержденных решением Думы Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ, административным истцом не представлено.

Довод представителя административного истца о том, что ПЗЗ действовавшие на момент заключения договора аренды земельного участка не содержали требования о минимальном размере застройки, следовательно, данные ПЗЗ не могут быть применены, судом отклоняется, поскольку, как установлено в судебном заседании объект недвижимости – гараж, был возведен административным истцом после вступления в силу указанных правил землепользования и застройки.

Более того, суд принимает во внимание, что как действовавшими на момент заключения договора аренды земельного участка, так и на момент возведения гаража правилами землепользования и застройки, гараж отнесен к вспомогательным видам разрешенного использования.

Довод представителя административного истца о том, что в оспариваемом уведомлении не указаны причины отказа в предоставлении земельного участка в собственность ФИО1 без проведения торгов судом отклоняется, поскольку оспариваемое уведомление содержит основания отказа, в том числе, со ссылкой на пункты административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления или в собственности муниципального образование, без проведения торгов».

Данный административный регламент утвержден в том числе, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и содержание пунктов 3,17,23,31, на основании которых ФИО1 было отказано в предоставлении муниципальной услуги соответствует пунктам 1, 14, 19 ЗК РФ, что не может свидетельствовать о том, что оспариваемое решение не содержит оснований отказа. В судебном заседании представитель административного истца также ссылался на основания отказа, указанные в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ №.

Учитывая вышеизложенное, правовые основания для продажи земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов ФИО1 у администрации Ханкайского муниципального округа отсутствовали, в связи с чем, основания для признания решения администрации Ханкайского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в собственности органов местного самоуправления муниципального образования без проведения торгов незаконным, и возложении на административного ответчика обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, отсутствуют.

Поскольку ФИО1 в удовлетворении требований административного иска отказано, то понесенные ею судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к администрации Ханкайского муниципального округа Приморского края о признании незаконным решения об отказе в реализации права на выкуп земельного участка и возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения через Ханкайский районный суд Приморского края.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий И.Н. Щедривая