Решение по делу № 2-3635/2024 от 02.04.2025 - об определении цены выкупа жилого помещения, встречному исковому заявлению Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к <ФИО>, <ФИО> об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением.

УИД 74RS0001-01-2024-003494-64

Дело № 2-57/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Соколовой Д.Е.

при секретаре Казьминой Е.И.

с участием старшего помощника прокурора Советского района г. Челябинска Давыдовой А.Ю.,

истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ее представителя Клевко Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Челябинске 02 апреля 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска об определении цены выкупа жилого помещения, встречному исковому заявлению Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений) (т. 1 л.д. 5-8, т. 3 л.д. 181-182) к Администрации г. Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска об определении цены для выкупа 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, в размере 4 112 012 руб., взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Первого заместителя Главы города Челябинска №14859-п указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В ноябре 2023 года на основании распоряжения Администрации г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии долей земельного участка и жилых (нежилых) помещений для муниципальных нужд» истцу было отправлено от ответчика письменное уведомление и проект соглашения о том, что его жилое помещение будет изъято путем выкупа. Ответчик предлагал заключить соглашение об изъятии данного жилого помещения с размером возмещения по цене 2 297 005,45 руб. Истец с указанной ценой и данной оценкой стоимости выкупаемого жилого помещения не согласен. По мнению истца, данная оценка стоимости выкупаемого жилого помещения недостоверна ввиду того, что в нее не были включены предусмотренные ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные истцу как собственнику жилого помещения его изъятием.

Администрация г. Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обратились со встречным исковым заявлением (с учетом уточнений) (т. 1 л.д. 164-166, т. 3 л.д. 183-185, 187) к ФИО1, ФИО2 об изъятии для муниципальных нужд 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО1, путем выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012,67 руб.; прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение после выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012,67 руб.; признании права собственности муниципального образования «город Челябинск» на жилое помещение после выплаты денежной возмещения в размере 4 112 012,67 руб.; признании ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования и выселении из жилого помещения по адресу: <адрес>.

В обосновании встречного иска указано, что стоимость изымаемого помещения составляет 4 112 012,67 руб., определенная на основании судебной экспертизы.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 и ее представитель адвокат Клевко Р.С. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» в судебное заседание не явился, извещен.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца и ее представителя, заключение старшего помощника прокурора, полагавшей первоначальный и встречный иск подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником 53/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 117-119).

В квартире по адресу: <адрес>, зарегистрированы ФИО1 и ФИО2 (т. 1 л.д. 125).

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, на основании распоряжения Первого заместителя Главы г. Челябинска № 14859-п от 15 декабря 2017 года признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 169).

В соответствии с указанным распоряжением проводятся мероприятия по переселению из указанного дома в соответствии с Положением о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными проживания и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в адрес ответчика было направлено требование о сносе дома собственными силами.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено требование о сносе (т. 1 л.д. 170-171). В связи с тем, что собственник не произвел снос, Администрация г. Челябинска издала распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии долей земельных участков и жилых (нежилых) помещений» (т. 1 л.д. 188-191).

На основании муниципального контракта, в целях изъятия аварийного помещения Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска получил оценку стоимости возмещения за изымаемое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №, произведенную специалистом ФИО8 согласно которому размер возмещения 53/100 долей в квартире по адресу: <адрес>, составляет 2 297 005,45 руб. (т. 1 л.д. 206-250, т. 2 л.д. 1-34).

До настоящего времени соглашение об изъятии указанного жилого помещения для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу путем предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого помещения с зачетом его стоимости между сторонами не заключено.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность, либо его выкуп.

Если дом не включен в такую программу, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В данном случае многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, следовательно, ФИО1 имеет право на предоставление денежного возмещения за изымаемое жилое помещение.

В обоснование заявленных требований ФИО1 в материалы дела представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке спорного недвижимого имущества, подготовленный ФИО9 (т. 1 л.д. 56-103), согласно которому выкупная (компенсационная) стоимость имущества составляет 5 001 628 руб.

В связи с несогласием ФИО1 с отчетом, в целях определения рыночной стоимости 53/100 доли в жилом помещении с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации судом на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ была назначена экспертиза, порученная эксперту ФИО10 ФИО6 (т. 2 л.д. 155-157).

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению эксперта ФИО11 ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 1-164), размер возмещения за 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 79,9 кв.м., распложенную по адресу: <адрес>, подлежащее изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, составляет 3 344 600 руб.: рыночная стоимость 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 79,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, подлежащее изъятию в размере 3 157 000 руб., в том числе: рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном <адрес>, с учетом доли спорного объекта недвижимости в праве общей собственности на такое имущество в размере 353 436 руб., рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный <адрес>, с учетом доли спорного объекта недвижимости в праве общей собственности на такое имущество в размере 442 927 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещении его изъятием в размере 187 600 руб., в том числе: убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в размере 115 000 руб., убытки в связи с поиском другого жилого помещения дл приобретения права собственности на него в размере 47 000 руб., убытки в связи с переездом в размере 21 600 руб., убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение в размере 4 000 руб., убытки в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода в размере 0,00 руб.

Экспертом отмечено, что в состав рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе входит стоимость общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также стоимость земельного участка.

При определении выкупной цены следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениям ст. ст. 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме (на ДД.ММ.ГГГГ). Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта привело к снижению уровня надежности здания.

Размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт пропорционально общей площади из расчета 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 79,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с момента ввода дома в эксплуатацию по ДД.ММ.ГГГГ, составляет 767 412,67 руб.

Суд соглашается с выводами судебного эксперта, поскольку оно соответствует положению ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению суда, проведенное по гражданскому делу экспертное исследование как доказательство по делу отвечает требованиям ст. ст. 79, 84-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, поскольку заключение носит ясный и последовательный характер, дано экспертом, имеющим значительный стаж экспертной работы, заключение содержит описание, анализ, результаты исследований; выводы по поставленным перед экспертом вопросам и их обоснование.

Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд в качестве доказательства стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение принимает во внимание указанное заключение эксперта, которое, в отличие от отчета оценщика ФИО12, является более актуальным, соответствующим положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая положения ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что в выкупную стоимость за изымаемое аварийное жилье подлежат включению не только стоимость самого спорного объекта недвижимости, но и понесенные истцом убытки, а также компенсация за не произведенный капитальный ремонт, размер возмещении за изымаемое жилое помещение составляет 4 112 012,67 руб., исходя из следующего расчета: 3 344 600 руб. (353 436 + 442 927 + 115 000 + 47 000 + 21 600 + 4 000) + 767 412,67 руб., которое подлежит взысканию в пользу ФИО1

В связи со взысканием денежной компенсации за спорное жилое помещение в указанной сумме, 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд с прекращением права собственности ФИО1 и утрате ею права пользования квартирой, и признанием на него право собственности муниципального образования «город Челябинск».

Согласно ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 подлежат признанию утратившими право пользованиям жилым помещением по адресу: <адрес>, и выселению после выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012,67 руб.

Кроме того, ФИО1 понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., которые в соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются судебными расходами и подтверждены чеком от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным взыскать с Администрации г.Челябинска в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Изъять для муниципальных нужд 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО1 и расположенное по адресу: <адрес>, путем выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012 (четыре миллиона сто двенадцать тысяч двенадцать) руб. 67 коп.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, гражданство: <адрес>, пол: женский, паспорт № выдан <данные изъяты>, код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>, на 53/100 доли в праве собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, после выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012 (четыре миллиона сто двенадцать тысяч двенадцать) руб. 67 коп.

Признать право собственности муниципального образования «город Челябинск» на 53/100 доли в праве на жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, после выплаты денежного возмещения в размере 4 112 012 (четыре миллиона сто двенадцать тысяч двенадцать) руб. 67 коп.

Признать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, паспорт №, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт №, утратившими право пользования жилым помещением – квартирой по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для снятия ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО1 и ФИО2 из жилого помещения по адресу: <адрес>, после выплаты Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 4 112 012 (четыре миллиона сто двенадцать тысяч двенадцать) руб. 67 коп.

Взыскать с Администрации г. Челябинска в пользу ФИО1, паспорт №, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: Д.Е. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 18 апреля 2025 года.