Дело № 2-2186/2025
УИД 23RS0036-01-2025-004476-46
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2025 года город Краснодар
Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего судьи Восьмирко Е.А.,
при помощнике судьи Кочикян Н.П.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчика по доверенности ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «<данные изъяты> о расторжении договора участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора участия в долевом строительстве.
В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № <данные изъяты> участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в соответствии с которым ответчик обязуется построить объект – нежилое здание, входящее в соответствии с проектной документацией в состав объекта строительства «<данные изъяты>, расположенный по <адрес> в <адрес> <адрес>», состоящее из гостиничных номеров, и одно из помещений передать в собственность истца, а истец в свою очередь обязан произвести оплату за нежилое помещение в установленном законом порядке. Во исполнение своих обязательств по договору ФИО2 произвел зачисление денежных средств в размере 1 500 000 рублей на эскроу-счет ДД.ММ.ГГГГ. Дальнейшее исполнение обязательств по оплате по договору истец планировал осуществить за счет денежных средств, вырученных от продажи своего недвижимого имущества, однако ввиду последующих обстоятельств истец был лишен возможности продать свое имущество, а именно: в начале августа 2024 года ВСУ вторглись на территорию Курской области, которая непосредственно граничит с Белгородской областью, кратно увеличились обстрелы г. Белгорода, был введен режим КТО. Указанные факты являются общеизвестными, данные обстоятельства привели к оттоку населения, приток людей сократился, инвестирование в бизнес прекратилось, что привело к отказу покупателя заключить с истцом договор купли-продажи, сделка не состоялась, в связи с чем у истца возникли финансовые трудности. В январе 2025 года истец направил ответчику заявление на расторжение договора, ответчик истцу отказал, указав, что резкое ухудшение финансового положения не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть и односторонний отказ не предусмотрен договором. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения в суд.
На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договору № <данные изъяты> участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2
Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить по доводам, указанным в иске. Пояснил суду, что ввиду указанных в иске обстоятельств ухудшилось также состояние имеющегося у истца дохода от предпринимательской деятельности на территории Белгородской области.
Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала ввиду отсутствия оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, обеспечил участие в рассмотрении дела представителя по доверенности.
При данных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения присутствующих в судебном заседании лиц и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
На основании ч. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора возможен, в частности, по следующим основаниям (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»): застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором; застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае наличия отступлений от условий договора долевого участия и (или) технических, проектных, градостроительных и иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства; имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»): прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных случаях, установленных законом или договором.
Из материалов дела следует, что 18 июня 2024 года между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2 заключен договор № <данные изъяты> участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 1.1. которого застройщик обязуется в срок, указанный в проектной декларации и договоре, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Объектом долевого строительства в соответствии с п. 1.2. договора является гостиничный номер (нежилое помещение), расположенное в корпусе <данные изъяты> секции <данные изъяты> строительный и условный №, этаж <данные изъяты>, общая проектная площадь <данные изъяты> кв.м, количество помещений в номере <данные изъяты> помещение <данные изъяты> – <данные изъяты> кв.м, санузел - <данные изъяты> кв.м, лоджия – <данные изъяты> кв.м. Расположение<адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: №
Согласно п. 5.1. договора цена договора составляет 29 324 947 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства 1 163 688 рублей и проектной площади объекта долевого строительства равной <данные изъяты> кв.м.
Оплата цены договора в соответствии с п. 5.1.2 договора производится участником долевого строительства с использованием специального счета эксроу после государственной регистрации договора в соответствии со следующим графиком платежей: денежные средства в размере 1 500 000 рублей перечисляются в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора; денежные средства в размере 4 364 989 рублей перечисляются до ДД.ММ.ГГГГ включительно; денежные средства в размере 23 459 958 рублей перечисляются до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Истцом ФИО2 был внесен платеж по договору в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается поручением № (заявление в ПАО «<данные изъяты>» на перевод денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи со сложившимися личными обстоятельствами и невозможностью дальнейшей оплатой по договору.
Ответом директора ООО <данные изъяты>» ФИО7 №№ от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО2 отказано в расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ ввиду отсутствия предусмотренных законом обстоятельств.
В обоснование требований о расторжении договора участия в долевом строительстве истец указывает на сложившиеся финансовые трудности, в качестве причин которых ссылается на отсутствие возможности продать свое имущество ввиду вторжения ВСУ на территорию Курской области, которая непосредственно граничит с Белгородской областью, кратного увеличения обстрелов г. Белгорода, введения режима КТО, что привело к оттоку населения, сокращению притока людей, прекращению инвестирования в бизнес. ФИО3 указывает, что данных обстоятельств предвидеть не мог и не знал, что изменение обстоятельств станет для него существенным и приведет к невозможности исполнения обязательств по договору.
В силу п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
По смыслу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).
В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота: исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими, в связи с исполнением этого договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).
По смыслу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено при виновном и неправомерном поведении застройщика, конкретные случаи которого предусмотрены в п. п. 1 - 3 ст. 9 Закона. Из п. 5 ч. 1 ст. 9 Закона следует, что указанный перечень случаев виновного поведения не является закрытым, и стороны вправе непосредственно в самом договоре предусмотреть конкретные случаи виновного поведения, при которых застройщик должен нести ответственность.
Между тем, в рамках настоящего спора виновных действий застройщика не установлено. Срок передачи объекта застройщиком участнику не нарушен (в соответствии с п. 3.1. договора – не позднее 31 декабря 2025 года).
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 1.2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Доводы истца о наличии оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 18 июня 2024 года № <данные изъяты> в связи с изменением экономической ситуации в стране и в регионе проживания участника долевого строительства (Белгородская область) суд полагает несостоятельными, поскольку изменение экономической ситуации в связи с проведением Российской Федерацией специальной военной операции на территории Украины и ответными действиями вооруженных сил Украины, не может быть признано обстоятельством, исключающим возможность исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, возводимого обществом на территории г. Сочи Краснодарского края.
Кроме того, данные обстоятельства возникли до заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 18.06.2024 № <данные изъяты> при этом сам договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо условий об источнике финансирования исполнения обязательств участника долевого строительства.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что препятствия для дальнейшего участия в долевом строительстве истца возникли в том числе в связи с ухудшением его финансового положения.
Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 451 Кодекса.
Таким образом, указанные истцом в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с ухудшением его финансового положения, сами по себе не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего материального положения, которое возможно было предвидеть до заключения сделки при достаточной степени заботливости и осмотрительности.
Так, изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который истец как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не относится к существенным изменениям обстоятельств. При этом изменение финансового положения истца не связано с деятельностью застройщика и от него, как участника сделки, не зависит.
Участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Стабильность доходов истца не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являться основанием для расторжения договора.
Более того, истцом в дело не представлены допустимые доказательства, достоверно подтверждающие факт существенного ухудшения его материального положения.
В связи с изложенными обстоятельствами суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 –199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора участия в долевом строительстве – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Краснодара.
Решение в окончательной форме изготовлено 04 июля 2025 года.
Председательствующий –