РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1345/2025 по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Метрополия» (далее – ООО «СЗ «Метрополия») о признании п. 4.4, р. 4.4.1, п. 4.4.1.1, п. 4.4.1.2, п. 4.4.1.3 договора участия в долевом строительстве № МТР2-Б(А)-3/20/3/150-ДДУ/170076/23 от 31.08.2023г. недействительными, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № МТР2-Б(А)-3/20/3/150-ДДУ/170076/23 от 31.08.2023г. в размере сумма, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2024г. по 11.08.2025г. в размере сумма, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, взыскании компенсации морального вреда в размере сумма, взыскании расходов на исследование в размере сумма, взыскании расходов на юридические услуги в размере сумма, взыскании почтовых расходов в размере сумма

Свои требования истец мотивировал тем, что 31.08.2023г. между ФИО2 (участник) и ООО «СЗ «Метрополия» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № МТР2-Б(А)-3/20/3/150-ДДУ/170076/23, согласно которому застройщик обязался передать в собственность покупателю помещение (апартамент) / без лоджии и (или) без балкона с условным № 3/150, площадью 53,70 кв.м, по строительному адресу: адрес, кадастровый номер 77:04:0001018:17252.

Истец произвел оплату договора в полном объеме. Ответчик передал истцу объект после подписания акта приема-передачи от 02.06.2024г.

При этом истцом было выявлено, что фактическая площадь помещения составила 52,80 кв.м., что на 0,9 кв.м. меньше той, которая обусловлена условиями договора.

Также истцом были выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составила сумма, на основании заключения специалиста ООО «Альфа Групп» № 38251179-2.

Так как направленная истцом в адрес ответчика претензия была оставлена без исполнения, истец обратился в суд с указанным иском.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО1, которая в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, просила иск с учетом его уточнений удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Метрополия» по доверенности фио в судебном заседании не оспаривая стоимость устранения недостатков, установленную заключением судебной экспертизы, просил снизить компенсацию морального вреда и судебные расходы, в удовлетворении остальных требований иска – отказать.

Представитель третьего лица адрес Фундаментстрой» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, изучив доводы иска, выслушав пояснения сторон, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 31.08.2023г. между ФИО2 (участник) и ООО «СЗ «Метрополия» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № МТР2-Б(А)-3/20/3/150-ДДУ/170076/23, согласно которому застройщик обязался передать в собственность покупателю помещение (апартамент) / без лоджии и (или) без балкона с условным № 3/150, проектной площадью 53,70 кв.м., по строительному адресу: адрес.

Согласно условиям договора, в объекте осуществлено: введены внутриквартирные перегородки, шпатлевание поверхности стен (кроме мокрых зон), устройство стяжки пола, прокладка труб отопления и установка приборов отопления, прокладка труб горячего и холодного водоснабжения, прокладка труб канализации, разводка электрокабелей до мест установки выключателей и розеток с установкой, установка входной двери.

Объект передается в состоянии, требующем проведения покупателем дополнительных работ по доведению объекта до полной готовности (приложение к договору).

Истец оплатил по договору участия в долевом строительстве денежные средства в полном объеме, что не оспаривается стороной ответчика.

02.06.2024г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры № 2002В, по адресу: адрес, по которому ответчик предал указанное помещение истцу с фактической площадью 52,80 кв.м.

Таким образом, при приеме помещения в акте приема-передачи отражено уменьшение площади помещения на 0,9 кв.м, в связи с чем истцом было заявлено требование о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере сумма

Разрешая данные требования, суд руководствуется следующим.

Согласно п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания объекта) в порядке и сроки, предусмотренные настоящей статьей договора.

Как следует из п.4.2 договора, на момент подписания договора цена договора составляет сумма, определена исходя из 53,70 кв.м проектной общей приведенной площади объекта и сумма за 1 кв.м проектной общей приведенной площади объекта.

В соответствии с п. 4.4 договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению, что цена договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь объекта, установленная после окончания строительства здания, будет больше или меньше проектной общей приведенной площади объекта более чем на 2%.

Согласно п. 4.4.1.1 договора, в случае, если фактическая площадь объекта окажется больше проектной площади объекта более чем на 2%, участник осуществляет доплату денежной суммы составляющей разницу между фактической и проектной площадью объекта, умноженную на цену разницы фактической площади объекта в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика , но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта.

В силу п. 4.4.1.2 договора в случае, если общая приведенная площадь объекта окажется меньше проектной общей приведенной площади объекта более чем на 2%, застройщик обязуется осуществить возврат участнику денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей приведенной площадью объекта и общей приведенной площадью объекта, умноженную на цену единицы общей приведенной площади объекта. Возврат осуществляется застройщиком путем перечисления денежных средств на банковский счет участника не позднее 10 дней со дня получения застройщиком заявления от участника на возврат и реквизитов банковского счета участника, на который должны быть перечислены денежные средства.

Согласно п. 4.4.1.3 договора, при передаче объекта участнику и подписании соответствующего передаточного акта в соответствии с условиями договора, стороны обязуются подписать акт об окончательных взаиморасчетах, в котором фиксируется уточненная в соответствии с п. 4.4 Цена договора.

Как следует из п. 5 Акта приема-передачи от 31.08.2023г. участником долевого строительства цена договора оплачена в полном объеме.

Судом установлено, что проектная площадь объекта составляла 53,70 кв.м, а после окончания строительства и передачи объекта истцу, фактическая площадь объекта составила 52,80 кв.м, следовательно разница составила 0,9 кв.м, что соответствует 1,68%, из расчета (52,80/53,70)х100-100.

11.12.2024г. истцом направлена претензия в адрес ответчика о возврате излишне уплаченных денежных средств.

Ответчик возврат денежных средств истцу не произвел.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3).

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 указанной статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной, исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Ссуд учитывает, что истцом не оспаривается заключение договора участия в долевом строительстве. В силу п. 9.12 данный стороны согласовали и подписали усиленной электронной подписью, что равнозначно документу, заключенному в письменной форме на бумажном носителе.

Согласно п. 9.8 стороны подтвердили, что участник долевого строительства, то есть истец, все условия договора долевого строительства и приложения к нему внимательно прочитал перед подписанием, они ему понятны; содержание сделки, ее последствия, ответственность, возникшие права и обязанности также ему понятны, что любые сомнения в содержании договора и толковании его условий были им устранены до подписания договора; перед подписанием договора участник ознакомился с проектной документацией и документами на строительство, ему известны и понятны описание объекта, его основные характеристики; участник подтверждает, что он в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять, защищать свои права и исполнять свои обязанности по договору, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, что у него отсутствуют причины заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права оснований для признания недействительными указанных истцом пунктов договора долевого строительства, а, следовательно, взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств в размере сумма у суда не имеется, поскольку сторонами указанного договора был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, который не влияет на стоимость объекта долевого строительства, что не противоречит требованиям закона, размер уменьшения фактической площади объекта долевого строительства – нежилого помещения, построенного и переданного истцу, подпадает под согласованное сторонами отступление.

Условия договора о неизменности цены объекта долевого строительства при изменении его площади в меньшую или большую сторону более чем на 2% не противоречит действующему законодательству и не ухудшает положение заявителя, поскольку данные условия договора согласованы сторонами при его заключении, прав и законных интересов истца как потребителя не нарушают и являются реализацией сторонами права на свободу договора, условия которого закону не противоречат.

Так как между сторонами данные условия об изменении стоимости договора в связи с изменением площади объекта были согласованы, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Отказывая в удовлетворении основного требования о взыскании денежных средств, суд не находит оснований для удовлетворения производного требования о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными.

В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков (подп. 3 ч. 2 данной статьи).

После передачи объекта недвижимости истцу, им были выявлены строительные недостатки, зафиксированные в протоколе замечаний и акте смотра от 02.06.2024г.

В связи с изложенным, истец обратился в независимую экспертную организацию ООО «Альфа Групп» для определения стоимости устранения выявленных дефектов и строительных недостатков в квартире истца по адресу: адрес, кв. 2002В.

В соответствии с заключением специалиста № 38251179-2 стоимость устранения дефектов и строительных недостатков составила сумма

Истцом в адрес ответчика 11.12.2024г. была направлена претензия о выплате денежных средств на устранение строительных недостатков.

Данное требование было оставлено ответчиком без исполнения.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству ответчика назначено проведение судебной строительной экспертизы, о чем 27.03.2025г. вынесено определение суда. Проведение судебной экспертизы, порученное экспертному учреждению ООО «ЭКЦ «Перспектива».

Согласно выводам экспертов от 27.05.2025г. в квартире № 2002В, расположенной по адресу: адрес, выявлены недостатки (дефекты), допущенные застройщиком при строительстве объекта.

Данные недостатки возникли в результате нарушения строительных норм и правил.

Износ объекта или нарушение правил эксплуатации участником долевого строительства (истцом) не является причинами возникновения выявленных недостатков.

Стоимость устранения выявленных недостатков в квартире № 2002В по адресу: адрес, составляет сумма

Оценивая выводы судебной экспертизы, суд считает, что оно соответствует требованиям ч. 1 ст. 86 ГПК РФ. Экспертиза проведена с учетом предварительного натурального осмотра объекта с использованием технических средств и инструментально-программной базы. При проведении экспертизы использовалась нормативная документация и информационные источники. Экспертиза проведена компетентными, дипломированными специалистами в соответствующей области знаний, имеющих значительный опыт работы в этой области, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, которые при подготовке заключения приняли во внимание все имеющиеся в материалах дела документы, провел экспертный анализ, ответили на все поставленные судом вопросы.

Ответчиком выводы экспертизы в письменных возражениях, а также в судебном заседании не оспариваются. Данные выводы не противоречат обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, в связи с чем суд считает, что указанное заключение может быть положено в основу решения суда.

Исходя из фактических обстоятельств, суд приходит к выводу, что объект договора долевого участия передан истцу с недостатками (дефектами), возникшими не по вине истца, в силу чего, исходя из положений ст.196 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в счет возмещения ущерба сумму в размере сумма

Разрешая исковые требования в части компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 10 Закона N 214-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024г.) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом конкретных обстоятельств дела, степени страданий истца, отсутствия тяжких необратимых последствий, а также требований разумности и справедливости суд считает правомерным определить компенсацию морального вреда в размере сумма

Оснований для взыскания компенсации морального вреда в размере, указанном истцом, суд не находит.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая объем заявленных требований, цену иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, количество судебных заседаний, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные им расходы на оплату услуг представителя в размере сумма

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг специалиста в размере сумма, уплаченные при подготовке заключения ООО «Альфа Групп», а также почтовые расходы в размере сумма

В соответствии с частью 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При таких обстоятельствах, с учетом требований ст.ст. 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма в бюджет адрес.

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19.06.2025г. № 925) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым – девятым указанного пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно.

Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

С учетом вышеуказанных положений действующего законодательства, а также ходатайства ответчика, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда по настоящему делу до 31 декабря 2025 г. включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» (ИНН: <***>) в пользу ФИО2 (паспортные данные) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату услуг специалиста в размере сумма, расходы на представителя в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В удовлетворении остальных требований иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополия» (ИНН: <***>) в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Метрополия» отсрочку исполнения решения до 31.12.2025г.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 года.

Судья: Ю.Б. Лекомцева