Дело № 2-285/2025

Решение

Именем российской федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

Федерального судьи Суденко О.В.,

при секретаре Аржаной М.М.,

20 мая 2025 года рассмотрев в городе Волжском Волгоградской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа - <адрес>, ФИО3 о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, признании отсутствующим права собственности,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского округа - <адрес>, ФИО3, в котором, с учетом уточнений, просила признать нежилое помещение (лит. VII), расположенное по адресу: <адрес>, пом. 8, общей площадью 264,9 м2 (кадастровый номер №...), общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома, признать отсутствующим право собственности ФИО3 на него.

В обоснование требований указала, что является собственником доли в квартире по адресу: <адрес>. Из ответа администрации городского округа - <адрес> от "."..г. ей стало известно о том, что вышеуказанное нежилое помещение было продано ФИО3 на основании договора купли-продажи №...-кп от "."..г.. "."..г. произошла первая передача квартиры в многоквартирном доме в собственность гражданину, в связи с чем с указанной даты дом утратил статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Из технической документации на дом следует, что спорное нежилое помещение расположено на месте, где при постройке располагались помещения «дровники», которые не были предназначены для самостоятельного использования. Кроме того, в нем находятся общедомовые коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Вышеуказанное свидетельствует о том, что у органа местного самоуправления отсутствовало право распоряжаться спорным имуществом в 2018 году. Указала на то, что заявленные исковые требования носят негаторный характер, на которые не распространяется срок исковой давности. Кроме того, о нарушенном праве ей стало известно "."..г. из ответа администрации городского округа - <адрес>.

Истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Представитель истца ФИО8 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

ФИО6, представляющая интересы ответчика администрации городского округа - <адрес> и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, управления муниципальным имуществом администрации городского округа - <адрес>, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что администрация городского округа - <адрес> является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку на спорное имущество зарегистрировано право собственности ФИО3 Заявила о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена. Представитель ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указала, что апелляционное определение Волгоградского областного суда от "."..г., на которое истец ссылается в обоснование требований о том, что встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома являются общим имуществом собственников, отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении требований ФИО1, которое имеет преюдициальное значение. При сдаче дома в эксплуатацию, согласно технической документации на дом, в подвале располагались 63 помещения – «дровники», однако по назначению они не могли использоваться в силу отсутствия в доме печного отопления. По состоянию на 1988 год назначение помещений изменилось, они значились как хозяйственные. Не предоставлено доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорное нежилое помещение использовалось для эксплуатации здания, а также того, что оно является техническим, требующим постоянного открытого доступа к находящемуся в нем инженерному оборудованию. Заявила о пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО УК «ФИО10", в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, полагает иск не подлежащим удовлетворению.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Из правовых позиций, приведенных в определении Конституционного Суда Российской Федерации от "."..г. N 489-0-0 следует, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от "."..г. №..., использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРН.

Статьей 3 Закона Российской Федерации от "."..г. №... «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ее первоначальной редакции) было предусмотрено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от "."..г. №... «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с "."..г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от "."..г. №... в муниципальную и государственную собственность переданы жилой фонд; помещения из состава нежилого фонда, имеющие самостоятельное назначение; помещения в МКД из состава нежилого фонда, входящие в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент спорные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "."..г. №... «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведены разъяснения о том, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение», относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома расположенные на указанном земельном участке объекты.

Из положений статьи 210 Гражданского кодекса российской Федерации следует, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По данному делу к юридически значимым обстоятельствам, подлежащим доказыванию его сторонами с учетом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, относится вопрос о статусе каждого спорного нежилого помещения (использовании их в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения) на момент приватизации первой квартиры в жилом доме (кем, как и на каком основании использовались эти помещения, были ли они изначально предназначены для самостоятельного использования, были ли сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости и являлись ли самостоятельным объектом гражданских прав в условиях нормативного регулирования, действовавшего на момент их создания); находилось ли указанное спорное помещение в реестре муниципальной собственности; имеются ли в помещении коммуникации, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, с учетом того, что зарегистрированное право ответчика затрудняет к ним доступ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником 1/5 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Из выписки из ЕГРН следует. Что право собственности ФИО1 возникло на основании договора купли-продажи, заключенного "."..г..

Спорным объектом является встроенное помещение площадью 264,9 м2, с кадастровым номером №..., расположенное в подвале многоквартирного жилого <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи №... кп от "."..г., заключенного между ней и управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - <адрес>. Из пункта 1.4 договора купли-продажи следует, что на момент заключения договора объект принадлежит на праве собственности городскому округу – <адрес>, согласно свидетельству о государственной регистрации права от "."..г. серия 34-АБ №....

Право собственности за ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН с "."..г..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от "."..г. было отказано в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2, Управлению Россреестра по <адрес>, администрации городского округа - <адрес> о признании встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 215,7 кв.м., кадастровый №..., общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирного <адрес> по проспекту Ленина <адрес>, признании отсутствующим права собственности ФИО2 на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 215,7 кв.м., кадастровый №..., возложении обязанности на Управление Росреестра по <адрес> аннулировать запись ЕГРН о регистрации права собственности за ФИО2 на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 215,7 кв.м., кадастровый №....

В соответствии со ст. 61 ч. 2 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом апелляционной инстанции установлено, что из инвентаризационной карточки жилого дома по адресу: <адрес> по состоянию на 1961 год следует, что в подвальном помещении дома располагались «дровники».

На схеме подвального помещения с техническими изменениями по состоянию на "."..г. обозначены помещения, соответствующие помещениям «дровников».

В техническом паспорте жилого дома по адресу: <адрес> экспликации к нему, имеющему отметку о погашении сведений "."..г., указано, что в подвальном помещении назначение помещений изменилось - находятся хозяйственные помещения.

В первоначальной схеме с отображенными изменениями на "."..г. содержатся отметки о текущей регистрации. При этом в схеме в одном из помещений указано «душ», в то время как в экспликации помещения с таким наименованием не имеется, нанесены линии, которыми ряд помещений зачеркнут. Вместе с тем, сведений об изменениях не имеется.

Из сообщения управления по работе с жилым фондом и социальный наймом администрации городского округа - <адрес> от "."..г. следует, что первое жилое помещение в спорном доме было передано в собственность граждан в порядке приватизации по договору от "."..г..

Суд приходит к выводу о том, что при сдаче дома в эксплуатацию помещения, расположенные в подвале и размещенные на том месте, где в настоящее время находится спорный объект, именовались как помещения «дровники», впоследствии по состоянию на 1988 год назначение помещений изменилось - указанные помещения значились как хозяйственные помещения, по договору купли-продажи ответчику ФИО3 передано нежилое помещение соответствующее нежилому помещению на день рассмотрения спора, сведений о том, что хозяйственные помещения на момент приватизации первого жилого помещения в доме использовались для нужд лиц, проживающих в жилом доме и в целях обеспечения эксплуатации здания материалы дела не содержат, на момент заключения договора приватизации спорный объект был учтен как хозяйственное помещение, находился в муниципальной собственности, а впоследствии был передан в собственность ответчику.

Следовательно, оснований для удовлетворения требований истца о признании нежилого помещения общедолевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома не имеется.

То обстоятельство, что через спорное помещение проходят общедомовые инженерные коммуникации: канализации, холодного водоснабжения, отопления, а также запорная арматура и узел отопления, как следует из сообщения управляющей компании и акта осмотра, само по себе не служит основанием к удовлетворению заявленных исковых требований.

Ссылка истца на ничтожность договора купли-продажи заключенного между администрацией г.о. - <адрес> ответчиком ФИО3, поскольку спорное имущество в силу прямого указания закона является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, опровергается совокупностью доказательств, имеющихся в деле и основанием к удовлетворению заявленных исковых требований служить не может.

Разрешая исковые требований истца о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение суд учитывает следующее.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №..., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №... от "."..г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №... (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации "."..г.).

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №... (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации "."..г.).

При рассмотрении спора установлено, что ответчик владеет спорным нежилым помещением с "."..г., на момент заключения договора с "."..г. на условиях аренды частью нежилого помещения владел ИП ФИО7 Указанные лица пользовались, владели, спорным имуществом, осуществляли его ремонт и содержание.

Таким образом, истец ФИО1, ставшая собственником 1/5 доли <адрес> на основании договора купли-продажи от "."..г., в то время как ИП ФИО7 стал владеть обособленным помещением гораздо ранее, не является владеющим собственником спорного имущества. Доказательств того, что истец либо собственники помещений многоквартирного дома осуществляли пользование спорным нежилым помещением, как и доказательств того, что несли бремя содержания указанного имущества, в том числе осуществляли его ремонт, несли расходы, истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, истец не является лицом, владеющим спорным имуществом, а поэтому требования истца о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение удовлетворению не подлежат.

В силу положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от "."..г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ответчиками и третьим лицом заявлено о применении при рассмотрении спора срока исковой давности.

Учитывая то обстоятельство, что спорное нежилое помещение находилось во владении на основании договора аренды ИП ФИО7 и истец, приобретая в 2016 году квартиру в доме, не могла не знать о данных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения срока исковой давности, что также является основанием к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ссылка истца на то, что срок исковой давности следует исчислять с момента, когда она узнала о нарушении ее прав, то есть "."..г. из ответа администрации городского округа - <адрес>, не основана на нормах материального права. С момента приобретения истцом квартиры в многоквартирном доме истец могла и должна была знать о том, что спорное помещение находилось в аренде у ИП ФИО7, а затем в собственности ответчика ФИО3, не входит в состав общедомового имущества. Из пункта 1.6 договора купли-продажи от "."..г. следует, что спорный объект использовался ИП ФИО7 под магазин (розничная торговля алкогольными и другими напитками) в период с "."..г. по "."..г., что свидетельствует о том, что функциональное назначение спорного объекта торговое, помещение является обособленным, предназначено для самостоятельного использования, что являлось очевидным.

Определением Волжского городского суда <адрес> от "."..г. в целях обеспечения иска был наложен запрет Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> проводить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 8, кадастровый номер №....

В силу части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, принятые меры по обеспечению иска подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа - <адрес>, ФИО3 о признании нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, признании отсутствующим права собственности ФИО3 на нежилое помещение (лит. VII), расположенное по адресу: <адрес>, пом. 8, общей площадью 264,9 м2 (кадастровый номер №...) – отказать.

Снять запрет Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> проводить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 8, кадастровый номер №....

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Справка: в окончательной форме решение изготовлено 2 июня 2025 года.

Судья: